На эти вопросы порталу Riga.lv отвечают эксперты ассоциации LANĪDA, представляющие крупнейшие компании по недвижимости в Латвии.
Цены на новые проекты: возрождение после кризиса
Как и типовое жилье, рынок новых проектов очень неоднороден – он предлагает как эксклюзивные квартиры, например, на Кливерсале, стоимость которых доходит до 6 тысяч евро за кв. метр, а сама квартира тянет на полмиллиона евро, так и довольно скоромные варианты, которые за 1000 евро за кв. метр. Но они скорее касаются условно нового жилья, назвать которое таковым можно с большой натяжкой. Чаще всего это недострой, во время кризиса перенятый банками, а сейчас доведенный до ума. Или же квартиры без отделки, требующие дополнительных инвестиций.
Однако если говорить о рынке в среднем, то большая часть сделок (более 60%) заключалась в ценовых границах от 40 до 100 тысяч евро – речь идет в основном о квартирах в новых проектах с 1-3 комнатами, расположенными в микрорайонах Риги (данные Arco Real).
Наименее дорогие сделки варьируются в диапазоне от 180 до 250 тысяч евро, а самая популярная покупка – это квартиры за 50-60 тысяч евро.
Кстати, эксперты склонны говорить о некоей психологической цене, которая сегодня определяет общую атмосферу на этом рынке. Для однокомнатных квартир это 40-60 тысяч евро, 2-комнатные апартаменты – 70-80 тысяч евро, 3-4 комнатные – до 100 000 евро.
Больше рижане пока не готовы тратить на новое жилье, даже несмотря на его лучшее качество и удобство по сравнению с типовыми проектами. Если цена квартиры в новом проекте превышает этот психологический стандарт, то семьи предпочитают отремонтированную квартиру в типовом проекте, где цена квадратного метра уже приближается к отметке 1000 евро, особенно если она находится в хорошем микрорайоне (Пурвциемс, Золитуде, Тейка, Иманта). Кстати, сами девелоперы очень ждут, когда "серийки" по цене квадратного метра приблизятся к стоимости новых проектов. И вот почему...
В Латвии строят в несколько раз меньше, чем в Литве и Эстонии
"Это говорит лишь о том, что девелоперу построить новый проект в Таллине и в Вильнюсе намного выгодней, чем в Риге, – говорит руководитель компании Balsts Айгар Зариньш.
– Чтобы он мог что-то заработать, квартира должна быть продана по цене 1500-1600 евро за кв. метр, так как себестоимость строительства нового жилья за квадратный метр составляет 1300-1400 евро. Покупатели еще не готовы столько платить. Надо учитывать, что зарплаты в Латвии все-таки ниже, чем в Эстонии процентов на 20-30%. Плюс ощущение стабильности как у самих покупателей, так и у инвесторов – оно, увы, не в нашу пользу. Когда вторичный рынок подтянется по ценам к новому жилью, а это, безусловно, произойдет, люди начнут покупать квартиры в новых проектах. Надо ждать, когда разница в средней цене между новым и не новым жильем будет не 500-600 евро, а 200-300 евро".
Кроме того, эксперты говорят, что процесс согласования строительства в Латвии очень велик, и это тоже отпугивает инвесторов. "С момента покупки земли до строительства требуется не менее двух лет, а до ввода в эксплуатацию – все 3 года, – поясняет руководитель по обслуживанию клиентов Latio Алдис Риекстиньш. – Инвесторы при таких сроках не могут ничего прогнозировать, да и рисковать не хотят. Кто знает, что произойдет через три года!".
Член правления риелторской компании Arco Real Estate Марис Лаукалейс добавляет: инвесторы пока не особо заинтересованы в строительстве нового жилья в Латвии, потому что у нас не хватает так называемого среднего класса – основного потребителя квартир в новых проектах. Например, в Таллине семья среднего класса готова покупать квартиру в новострое в микрорайоне, заплатив 1800 евро за кв. метр, у нас эта сумма не составляет даже 1500 евро.
Что доступно на рынке и сколько это стоит?
"В Риге действительно есть перекос с проектами премиум-класса, – говорит Марис Лаукалейс. – На наш взгляд, идеальная пропорция должна быть такая: 60% проектов должны быть построены в ценовой категории 1400-1500 евро, чтобы быть доступными для среднего класса, 10-15% проектов - в ценовой категории ниже 1100-1400 евро, это в основном докризисные проекты, а оставшаяся часть – это жилье премиум-класса. Но сейчас у премиум-класса все 70%, а оставшееся делят между собой проекты для среднего класса".
Айгар Зариньш также считает, что рынок жилья премиум-класса перенасыщен. "Мы посчитали, что такого жилья построено уже на восемь лет вперед, но оно по-прежнему строится, – говорит он. – Хотя не очень понятно, кто все эти покупатели, которые готовы заплатить за квартиру по 200-300 тысяч евро".
Эксперт Latio считает, что рынок премиум-класса все-таки больше перенасыщен в Юрмале, где сделок сейчас очень мало. Там, по данным LANĪDA, цена квадратного метра не изменилась с начала года и, как и прежде, сейчас составляет 2840 евро. "Но там проекты строились за собственные, а не кредитные средства, поэтому продавцы спокойно ждут, когда придет их время. Однако Юрмале остро не хватает проектов за 2-2,5 тысячи евро за кв. метр – спрос на них был бы даже со стороны местных жителей", – считает он.
Когда же появятся новые квартиры и сколько они будут стоить?
для среднего класса будет по цене 1500-1600 евро за кв. метр, – говорит Алдис Риекстиньш. – Можно будет купить квартиру за 1200-1300 евро за кв. метр в домах, построенных еще до кризиса, но не завершенных надлежащим образом. Однако покупатели должны быть осторожны с такими вложениями, так как не все здания были правильно законсервированы во время простоя. Мы считаем, что должен произойти перелом: люди откажутся от покупки типовых квартир за 1000 евро за кв. метр и предпочтут новое жилье за 1300-1600 евро за кв. метр, и это случится довольно скоро".
"Сейчас на рынке много новых проектов с большими квартирами, но в будущем девелоперы будут строить новые проекты с небольшими квартирами (смарт-категории), которые недорогие в цене и в обслуживании, – прогнозирует Айгар Зариньш. – Люди будут по-прежнему считать деньги, потому что рост заработной платы также увеличивает расходы, и реальная платежеспособность не будет расти так быстро. Люди хотят быть мобильными, и наш открытый мир этому способствует".