Situācija atšķiras nekustamo īpašumu tirgū. Lai noskaidrotu, vai īpašums būs piemērots plānoto ieceru īstenošanai, pirms tā iegādes svarīgi ir apzināt esošos un potenciālos apgrūtinājumus un noteiktos ierobežojumus. Iepriekš nepārbaudot un rūpīgi neizpētot minēto informāciju, pircējs uzņemas risku, kas var maksāt dārgāk nekā pats īpašums. Tomēr, tā kā informācija par apgrūtinājumiem ir pieejama publiskos reģistros, pircējs nevar apgalvot, ka pārdevējs informāciju slēpis vai noklusējis, tādējādi nākas maksāt par savām kļūdām.
Lūk, daži uzskatāmi piemēri:
1) zemesgabals meža ielokā izskatās pēc patīkamas vietas dzīvošanai, tomēr, ja tuvākajā nākotnē netālu plānota automaģistrāles izbūve vai patlaban aktuālā “Rail Baltica” projekta īstenošana, jārēķinās ar palielināto trokšņu līmeni, satiksmes intensitāti vai pat pienākumu šo īpašumu pārdot valstij;
2) iegādājoties īpašumu būvniecībai vai meža teritorijas izstrādāšanai, jāraugās, vai šādu darbību veikšanu neierobežo vai pat neaizliedz īpašuma atrašanās īpaši aizsargājamā dabas teritorijā vai mikroliegumā, vai tajā nav atrodamas aizsargājamas augu sugas vai biotopi;
3) iegādājoties ēku īpašumu, vērts pievērst uzmanību, vai konkrētā būve nav ar kultūrvēsturisku vērtību vai pat kultūras piemineklis. Šādu īpašumu nojaukšanai, restaurācijai vai paplašināšanai var būt noteikti stingri ierobežojumi vai pat aizliegums.
Informācijas avotu sadrumstalotība
Situāciju jo vairāk sarežģī informācijas atrašanās dažādu institūciju un personu pārziņā. Skaita ziņā tās ir vairāk nekā 15 institūcijas, kā arī visas pašvaldības un dažādu inženierkomunikāciju (siltumtīkli, ūdensvadu un kanalizācijas tīkli, gāzes vadi, elektrostacijas utt.) īpašnieki.
Kā zināmākie no publiskajiem reģistriem, kur meklēt informāciju par nekustamo īpašumu apgrūtinājumiem, ir zemesgrāmatas un Valsts zemes dienesta uzturētās datu bāzes, savukārt pamatinformāciju par kāda konkrētāka īpašuma un tā apkārtnes attīstības nākotni var gūt no attiecīgās pašvaldības teritorijas plānojuma dokumentiem.
Jāatzīmē, ka katram īpašniekam ir jāievēro arī tādi apgrūtinājumi, kas nav reģistrēti šajos reģistros, bet pastāv uz likuma pamata. Latvijā lielāko daļu no apgrūtinātajām teritorijām (ap 70%) veido aizsargjoslas, ko nosaka “Aizsargjoslu likums”. Pārējās apgrūtinātās teritorijas un to aizsargjoslas nosaka vairāki citi likumi, kā piemēram, “Civillikums”, likums „Par piesārņojumu”, likums „Par kultūras pieminekļu aizsardzību”, likums „Par īpaši aizsargājamām dabas teritorijām” u.c.
Vēl viens no apgrūtinājumu veidiem, kam diemžēl netiek pievērsta pārāk liela uzmanība, ir piesārņotās un potenciāli piesārņotās vietas. Šo reģistru uztur valsts SIA „Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centrs”. Ja piesārņotā vieta ir reģistrēta šajā datubāzē jau pirms darījuma, tad jaunais īpašnieks ir atbildīgs par piesārņojumu un tā likvidēšanu pat tad, ja piesārņojumu reāli radījusi kāda cita persona.
Šie pieminētie ir tikai daži no daudzajiem reģistriem, kuros apkopota minētā informācija. Informācijas iegūšanas kārtība, uzkrāšanas principi un detalizācijas pakāpe, kā arī tehniskie formāti tajos ir atšķirīgi. Tāpat būtisks faktors ir arī informācijas radīšana dažādos laika periodos un tās atjaunošanas procesa ilgums, tādējādi uz attiecīgo nepieciešamo brīdi tā var būt nepilnīga un maldinoša.
Skarbā realitāte
Lūk, gadījums no dzīves - kāds investors nopirka zemes gabalu skaistā upes krastā. Pašvaldības tā laika teritorijas plānojums pieļāva apbūvi šajā zemes gabalā, bet zemesgabals atrodas upes aizsargjoslā, kur saskaņā ar likumu apbūve nemaz nav atļauta. To investors nebija papildus pētījis. Tika ieguldīti apjomīgi līdzekļi gan zemes iegādē, gan arī jau projektēšanas darbos, saņemta būvatļauja. Būvatļauju apstrīdēja blakus esošo zemes gabalu īpašnieki, pamatojoties uz likumā noteikto liegumu šajā teritorijā būvēt. Pēcāk būvatļauja tika atcelta, savukārt investors palika ar tukšu maku pie sasistas siles. Šobrīd atliek tikai tiesvedība ar pašvaldību (kura būvniecību “trekno gadu” skrējienā bija atļāvusi) par zaudējumu piedziņu, kur ne tiesvedības termiņi, ne rezultāts nav prognozējams.
No potenciālā pircēja viedokļa pilnīgu informāciju ir problemātiski iegūt, pat izstudējot visus reģistrus. Personai jāpārzina likumi, jābūt izglītotai šajos jautājumos, lai daudzajos reģistros spētu orientēties, kā arī jābūt labi infomētai par iespējamām izmaiņām un apkārtējiem plāniem saistībā ar konkrēto teritoriju. Pārdevējs varētu būt atbildīgs par apgrūtinājumiem tikai tad, ja pirkuma līgumā būtu tieši apgalvojis, ka šādi apgrūtinājumi pircēja ieceru īstenošanai nepastāv.
Vienots reģistrs nākotnē
2009. gadā pieņemts “Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmas likums”, kura mērķis ir nodrošināt aktuālu un publiski pieejamu informāciju par apgrūtinātajām teritorijām. Šīs informācijas sistēmas pārzinis ir Valsts zemes dienests. Sākot no 2014.gada, visām institūcijām un komersantiem, kas atbild par apgrūtināto teritoriju izveidošanu un uzskaiti, ir jāiesniedz Valsts zemes dienestam visi pirmreizējie dati.
Likuma sākotnējā redakcija paredzēja, ka vienotā, savstarpēji savietojamā datu bāze būs pieejama un informācija no tās būs saņemama jau no 2014. gada. Attiecībā uz šo termiņu likums grozīts jau 3 reizes, kā rezultātā tagad informācijas saņemšana būs iespējama tikai no 2018.gada. Tātad vēl trīs gadus būs jārēķinās ar informētības trūkumu par apgrūtinātajām teritorijām, joprojām saglabājoties riskiem darījumos ar nekustamajiem īpašumiem.
Jācer, ka likums tiešām sāks nest augļus līdz ar 2018. gadu, bet līdz tam katram jābūt piesardzīgam un uzmanīgam, izvēloties iegādei nekustamo īpašumu.