No Īres likuma tiesiskā regulējuma izriet vairākas problēmas, ko būtu iespējams novērst ar jauna – mūsdienām atbilstoša īres likuma pieņemšanu.
Izīrētāja un īrnieku tiesību un pienākumu līdzsvara neesamība
Īres likumā nav sabalansēts īrnieka un izīrētāja tiesību un pienākumu samērs. Īres likums daudz vairāk aizsargā īrnieka tiesības, nekā izīrētāja tiesības. Lai gan no sociāli atbildīgas valsts principa aspekta tas nav nekas nosodāms, gan no taisnīguma principa aspekta, gan ekonomikas attīstības nolūkos īrnieka un izīrētāja tiesībām un pienākumiem ir jābūt līdzsvarā.
Lai uzskatāmi varētu šo nesamērību ilustrēt, minēšu vienu piemēru. Ar īrnieku bija noslēgts īres līgums par kvalitatīvi izremontēta trīs istabu dzīvokļa gandrīz 100 m2 platībā Rīgas centrā īri ar līguma termiņu – viens gads. Īres līgumā īrniekam bija noteikts pienākums maksāt īres maksu un maksu par komunālajiem pakalpojumiem, taču īres maksu un maksu par komunālajiem pakalpojumiem īrnieks maksāja tikai dažus mēnešus, pēc kuriem vairs neveica jebkādus maksājumus. Beidzoties īres līguma termiņam, īrnieks dzīvokli neatbrīvoja. Kā rezultātā izīrētājs cēla prasību tiesā, prasot piedzīt gan nesamaksāto īres maksas parādu, gan komunālo pakalpojumu maksājumu parādu, gan arī lūdzot tiesai izlikt īrnieku no dzīvokļa. Pirmās un otrās instances tiesas izīrētāja prasību apmierināja pilnībā.
Izmantojot dažādas tā saucamā "juridiskā huligānisma" metodes, īrniekam izdevās novilcināt tiesas procesus un apelācijas instances spriedums stājās spēkā vairāk nekā trīs gadus pēc prasības celšanas, kad Augstākā tiesa atteica ierosināt kasācijas tiesvedību. Uzreiz pēc sprieduma stāšanās spēkā īrnieks komercreģistrā veica izmaiņas – visās kapitālsabiedrībās, kurās viņš līdz tam ieņēma valdes locekļa amatus, viņš pārstāja pildīt valdes locekļu pienākumus. Rezultātā īrnieks vairāk nekā četrus gadus bija dzīvojis lielā, kvalitatīvi izremontētā dzīvoklī Rīgas centrā, nemaksājot īres maksu un maksu par komunālajiem pakalpojumiem, bet pēc sprieduma spēkā stāšanās no viņa nav iespējams piedzīt parāda summu, jo oficiāli īrnieks nestrādā un nesaņem ienākumus.
Šāda situācija ir iespējama, jo izīrētājam ir jāceļ prasība tiesā prasības kārtībā – gan par īrnieka izlikšanu, gan par īres maksas piedziņu. Ja izīrētājam pastāvētu iespēja pēc īres līguma beigām izlikt īrnieku bezstrīdus kārtībā (tas ir, paātrinātā, bezstrīdus tiesas procesā), kā arī bezstrīdus kārtībā piedzīt īres maksas parādu, šādas situācijas iespējamība tiktu ievērojami samazināta.
Nodokļu nemaksāšana un fiktīvie īres līgumi
Otra no Īres likuma izrietošā problēma ir tā, ka īres līgumi nav obligāti jānostiprina zemesgrāmatā. Pirmkārt, tas fiziskām personām dod iespēju dzīvokļus un privātmājas izīrēt neoficiāli, tas ir, nereģistrējoties Valsts ieņēmumu dienestā un nemaksājot iedzīvotāju ienākuma nodokli no īres maksas ienākumiem. Tādējādi tiek nodarīti zaudējumi valstij, negūstot budžeta ieņēmumus. Otrkārt, tas dod iespēju slēgt tā saucamos "fiktīvos īres līgumus", lai kavētu piedziņas procesus gadījumos, kad pret privātmājas vai dzīvokļa īpašnieku tiek vērsta piedziņa.
Fiktīvus īres līgumus negodprātīgi parādnieki aktīvi sāka izmantot pēdējās finanšu krīzes un pēc krīzes laikā, kad bankas vērsa piedziņu uz ieķīlātajiem mājokļiem. Arī tagad šādi līgumi tiek izmantoti, lai gan piedzinēju struktūra ir mainījusies. Šobrīd tiesu izpildītāju rīkotajās izsolēs dominē namu pārvaldnieku prasījumi un nodokļu prasījumi (gan valsts, gan pašvaldību).
Problēma pastāv principā – pirkums nelauž īri, kas ir nostiprināts likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8. pantā: "Ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi." No šīs tiesību normas izriet, ka visos gadījumos, kad dzīvojamā māja vai dzīvoklis tiek atsavināts, jaunajam īpašniekam ir jāņem vērā noslēgtie īres līgumi. Turklāt nav nozīmes, vai īpašums tiek atsavināts brīvprātīgā darījumā vai piespiedu izsoles rezultātā. Līdz ar to nav izslēgta iespēja, ka, nopērkot dzīvokli vai privātmāju labprātīgā darījumā, pēkšņi ierodas "īrnieks", kurš apgalvo, ka viņam ir tiesības dzīvot tikko kā nopirktajā īpašumā.
Izmantojot minēto normu, tiek slēgti fiktīvi īres līgumi, kuri ir saistoši jaunajam īpašniekam. Tas nozīmē, ka pēc nekustamā īpašuma nopirkšanas tiesu izpildītāja rīkotajā izsolē, jaunais īpašnieks nevar sākt lietot nekustamo īpašumu un tajā dzīvot, ja ir noslēgts fiktīvs īres līgums. Jaunajam īpašniekam ir jātiesājas ilgstošā tiesvedībā (bieži vien 3 – 5 gadus), lai panāktu, ka īres līgums tiek atzīts par spēkā neesošu un izliktu "īrnieku" no nopirktā dzīvokļa vai privātmājas. Protams, šāda tiesāšanās izmaksā dārgi. Jānorāda, ka faktiski šajos īpašumos parasti turpina dzīvot iepriekšējie īpašnieki kopā ar saviem ģimenes locekļiem.
Fiktīvie īres līgumi kavē piedziņas procesus, samazina tiesu izpildītāju rīkotajās izsolēs nosolīto pirkuma maksu, kā arī mazina potenciālo interesentu vēlmi piedalīties izsolēs. Tas savukārt kavē īpašumu raitu apriti izsolēs, kā arī nedod atbilstošu pienesumu valsts ekonomikai.
Minētās problēmas ir iespējams vienkārši novērst – likumā noteikt, ka visi īres līgumi (izņemot īstermiņa), ir jānostiprina zemesgrāmatās. Turklāt būtu jānosaka, ka tikai zemesgrāmatās nostiprinātiem īres līgumiem ir saistošs spēks jaunajiem īpašniekiem.
Denacionalizēto namu beztermiņa īres līgumi
Šobrīd, 27 gadus pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas, vēl pastāv denacionalizēto namu īres līgumi, kuri ir beztermiņa. Pēc Ekonomikas ministrijas datiem denacionalizētajos namos dzīvokļus īrē ~ 1 500 mājsaimniecību.1 Lai gan tā saucamie "īres griesti" ar Satversmes tiesas spriedumu lietā Nr. 2005-16-01 ir atcelti kopš 2007. gada 1. janvāra, vēl joprojām ir sastopami beztermiņa īres līgumi, kuros īres maksa par dzīvokļa vienu kvadrātmetru ir 1,02 EUR (0,72 Ls/m2 – pēdējie īres griesti).
Ir gadījies redzēt pat tik paradoksālu situāciju, ka 2016. gadā tiesa dzīvokļa īpašniekam ir uzlikusi pienākumu noslēgt īres līgumu ar īrnieku par īres maksu 1,02 EUR/m2 par dzīvokli Rīgā. Šāda īres maksa ir piecas reizes zemāka par īres tirgū pastāvošajām īres maksām.
Nav pārsteigums, ka tie denacionalizēto namu īrnieki, kuriem ir tik zema īres maksa, nevēlas maksāt augstāku, mūsdienu īres tirgum atbilstošu, īres maksu. Rezultātā dzīvokļu/māju īpašniekiem ir jāceļ prasības tiesā, prasot paaugstināt īres maksu. Saprotams, ka tiesvedības ir dārgas un ilgstošas.
Risinājums šai problēmai būtu jauna īres likuma pieņemšana, nosakot pārejas periodu, līdz kuram visi īres līgumi ir jānoslēdz no jauna atbilstoši jaunajam īres tiesiskajam regulējumam. Turklāt viens no papildu risinājumiem būtu noteikt, ka īres līgumi ir terminēti, tas ir, noslēgti uz noteiktu laiku.
Dzīvojamo telpu īres likumprojekts
Jānorāda, ka gandrīz visi minētie problēmu risinājumi ir iekļauti likumprojektā "Dzīvojamo telpu īres likums", turpmāk – Īres likumprojekts, ko Saeima ir atbalstījusi pirmajā lasījumā šā gada 21. jūnijā. Ar diezgan lielu pārliecību var teikt, ka šajā Saeimā Īres likumprojekts trešajā lasījumā netiks pieņemts. Visticamāk pat otrajā lasījumā tas nenotiks, jo jaunā Saeima sanāk uz pirmo sēdi 6. novembrī, un šobrīd Īres likumprojekta pieņemšana nav partiju prioritāšu sarakstā.
Tas nozīmē, ka jaunajai Saeimai pēc Valsts prezidenta, Ministru kabineta, Saeimas komisijas vai ne mazāk kā piecu deputātu priekšlikuma savā pirmajā sesijā būs jālemj, vai Īres likumprojekta izskatīšana ir turpināma (Saeimas kārtības ruļļa 39. panta otrā daļa). Līdz ar to Īres likumprojekts šobrīd atrodas nenoteiktā stāvoklī – vai jaunā Saeima turpinās to izskatīt un, ja turpinās, tad kad tas notiks. Vēl grūtāk ir prognozēt Īres likumprojekta pieņemšanas laiku.
Atliek būt optimistiem un cerēt, ka gan īres tirgus veicināšanas nolūkā, gan visas tautsaimniecības attīstības nolūkā, jaunā Saeima turpinās izskatīt Īres likumprojektu un pārskatāmā nākotnē to pieņems. Kamēr tas nenotiks, esošās problēmas pastāvēs un tās būs jārisina tiesu zālēs.
Nobeigumā jāatzīmē, ka Ekonomikas ministrija jaunu īres likumu bija izstrādājusi jau 11. Saeimas laikā (19.12.2013. tas tika pieteikts izskatīšanai Valsts sekretāru sanāksmē), taču trūkumu dēļ likumprojekts tika atsaukts un līdz izskatīšanai Saeimā nenonāca.
Visus šos gadus nekustamo īpašumu nozares pārstāvji ir gaidījuši, kā arī aktīvi darbojušies, lai atbalstītu Īres likumprojekta izstrādāšanu un pieņemšanu, taču politiķiem Īres likumprojekts ir bijis kā karsts kartupelis – apēst gribas, bet par karstu, lai apēstu. Nepārtrauktajā vāveres ritenī starp pašvaldību un Saeimas vēlēšanām ir pietrūkusi politiska drosme un vēlēšanās pieņemt likumu, kurš būtu vērsts uz attīstību, taču vienlaicīgi nozīmētu daļas vēlētāju balsu zaudēšanu, jo mūsdienīgs īres likums ir nepopulārs denacionalizēto namu īrnieku vidū.
1 Likumprojekta Nr: 1260/Lp12 "Dzīvojamo telpu īres likums" anotācija. Pieejams: http://titania.saeima.lv/LIVS12/saeimalivs12.nsf/0/10A271C0238A47ACC225828A0025D15A?OpenDocument