"Ober-Haus Real Estate Latvia" un "Ober Haus Vērtēšanas Serviss" speciālistu sniegtā informācija liecina, ka laika periodā no janvāra sākuma līdz septembra beigām Rīgas pilsētā notikuši nepilns pusotrs tūkstotis dzīvokļu pārdošanas darījumu jaunajos projektos vai renovētās ēkās. Apmēram 60% darījumu notikuši jaunbūvēs (jaunajos projektos, kas būvēti, sākot no 2017. gada), pārējie darījumi reģistrēti renovētās ēkās vai "vecajos" (no 2000. gada) jaunajos projektos.

"Apskatot reāli notikušos darījumus secināms, ka vidējā pārdošanas darījuma summa par dzīvokli jaunā projektā Rīgas pilsētā veido ap 100 000 eiro un iecienītākie ir ap 65 kvadrātmetrus lieli dzīvokļi," informē "Ober-Haus Real Estate Latvia" pārstāve Evita Zemberga-Zakalovska.

Saskaņā ar "Latio" datiem lielākā aktivitāte darījumu skaita ziņā ar pēdējo pāris gadu laikā ekspluatācijā nodotiem dzīvokļiem 2020. gada pirmo desmit mēnešu griezumā Rīgā ir bijusi Purvciemā un Imantā. Seko Maskavas forštate, savukārt, trešo vietu dala centrs, Mežciems un Āgenskalns.

Vaicāta par vietām Latvijas galvaspilsētā, kurās nekustamā īpašuma jomā ir vērojama zemākā aktivitāte, "Latio" pārstāve atzīst, ka Rīgā ir vairākas apkaimes, kurās pēdējais jaunais projekts ir uzbūvēts pirms desmit vai vairāk gadiem – Bolderāja, Bukulti, Daugavgrīva, Dreiliņi (Rīgas apkaime), Kleisti, Mangaļsala, Sarkandaugava, Torņakalns, Vecāķi, Vecmīlgrāvis. "Mežaparks šogad pēc ilga pārtraukuma ir iekustējies, tur nodotas ekspluatācijā pāris daudzdzīvokļu mājas," piebilst eksperte.

Aktivitāte – Pierīgā, citviet – klusums

Savukārt, runājot par šā gada darījumiem ar jaunajiem projektiem ārpus Rīgas, Dūce norāda, ka pagaidām Jūrmalai viennozīmīgi netiek līdzi neviena cita Latvijas pilsēta. "Aiz tās rindas kārtībā ar krietni zemāku darījumu skaitu seko Ādaži, Salaspils, Sigulda, Liepāja, Jelgava (kopā ar Ozolniekiem). Te gan jāņem vērā, ka lauvas tiesa darījumu notikuši t.s. otrreizējā tirgū, nereti ar dzīvokļiem, kas būvēti pirms padsmit gadiem," viņa akcentē un piebilst: "Kā redzams, ārpus Rīgas lielākā aktivitāte ir Pierīgas pilsētās."

Savukārt Zemberga-Zakalovska vērtē, ka reģionos situācija jauno projektu ziņā ir kritiska: "Tur praktiski nenotiek nekāda jaunu projektu attīstība, izņemot dažas pašvaldības, kurās vien ik palaikam tiek renovēta kāda no dzīvojamām ēkām. Būvniecības izmaksas neatšķiras, bet iedzīvotāju atalgojums un pirktspēja gan. Līdz ar to attīstītāji nav īpaši ieinteresēti jaunu projektu attīstīšanā ārpus Rīgas vai Pierīgas."

Stāstot par tendencēm – kas šogad un nākamgad rada un radīs vislielāko ietekmi uz daudzdzīvokļu projektu segmenta attīstību, "Latio" pārstāve teic: "Šis gads pierādīja, ka jauno mājokļu cenu kritums, kuru bažīgākie sludināja jau pirms pāris gadiem, tā arī neatnāca, kas varētu ļaut cerīgāk raudzīties uz tuvāko nākotni jauno projektu attīstītājiem. Mājokļu pircējs jaunbūvēs ir ar stabiliem ienākumiem, turklāt banku izsniegto hipotekāro kredītu zemās procentu likmes un iedzīvotāju vēlme pēc labiekārtotas vides un energoefektīviem ēku risinājumiem liek domāt, ka šī segmenta potenciālam ir, kur augt. Ja Covid-19 turpinās savu uzvaras gājienu, tad iedzīvotāji pieprasīs dzīvokļus ar papildus istabām, ko pēc nepieciešamības var iekārtot kā darba kabinetus, un izraudzīsies vietas, kas tuvākas zaļajai zonai – parkiem, mežiem."

Kaimiņvalstīs – cenas augstākas

Paraugoties Baltijas mērogā redzams, ka no cenu viedokļa vairāku gadu garumā jaunie projekti Latvijā ir daudz pieejamāki iedzīvotājiem, nekā tas ir Lietuvā vai Igaunijā, kur cenas ir teju par trešdaļu augstākas, pauž Dūce. Turklāt dzīvokļu skaits jaunajos projektos, kas būvēti pēc 2000.gada, Latvijā ir mazāks nekā mūsu kaimiņvalstīs. Arī aktivitāte jauno projektu segmentā kaimiņvalstīs ir lielāka nekā pie mums.

Arī Zemberga-Zakalovska, vērtējot situāciju mūsu kaimiņvalstīs jauno projektu dzīvokļu segmentā, norāda, ka "visās Baltijas valstu galvaspilsētās pagājušajā gadā tika novērota intensīva attīstības aktivitāte dzīvojamā segmentā, Viļņā un Tallinā izceļoties ar lielākajiem būvniecības apjomiem kopš 2007. – 2008. gada".

"Tikmēr attīstītāju pārliecības līmenis par Rīgas dzīvojamā sektora perspektīvām saglabājās nedaudz zemāks. Tāpat kā Latvijā, arī kaimiņvalstu galvaspilsētās attīstītāji turpina iesāktos projektus, kā arī plāno jaunus. Jauno projektu attīstības temps nav samazinājies," novērojumos dalās "Ober-Haus Real Estate Latvia" pārstāve.

Pieprasījums augs

"Neskatoties uz to, ka daļa dzīvokļu labos projektos tiek rezervēti mājas būvniecības procesā, mums vēl nav iestājies bads pēc to rezervēšanas pirms mājas pamatu izrakšanas. Tā kā neprātīga vajadzība mūsu jauno mājokļu tirgu vēl nedzen. Un labi, ka tā. Tas neļauj uzšauties cenu raķetei mākoņos," komentē "Latio" eksperte.

Vienlaikus viņa atzīst: "Ir gan zināmas bažas, ka milleniāļi arvien vairāk centīsies attālināties no nesakārtotā un laika zoba sagrauztā padomju laika mantojuma un pie labvēlīgas finansiālās situācijas labāk izvēlēsies dzīvot vidē, kas atbilst viņu izpratnei par skaisto, ērto un ekoloģisko. Un, apzinoties, ka dažu jauno projektu būvniecība šogad tika atlikta, pēc kāda laika varam nonākt situācijā, ka pieprasījums ir augstāks nekā piedāvājums. Skaidrs, ka cenu pazemināšanos šāda situācija neveicinās, ja vien pēkšņi strauji nesaruks atalgojuma līmeņi."

"Ober-Haus Real Estate Latvia" pārstāve uzsver, ka "veselīgi funkcionējoša mājokļu tirgus galvenais faktors ir banku hipotekāro aizdevumu pieejamība potenciālajiem pircējiem. Covid-19 dēļ vēl dažus nākamos gadus visā pasaulē, visticamāk, būs ekonomiskā depresija. Būs nepieciešams laiks, lai atkoptos pēc šāda sarežģīta perioda un vēl ir pāragri prognozēt, kad tas viss beigsies un dzīve atgriezīsies ierastajās sliedēs. Šis faktors automātiski nodrošina zemas banku aizdevumu likmes nākamo gadu laikā. Potenciālie mājokļu pircēji apzinās, ka šobrīd noteikti ir izdevīgāk iegādāties, ņemot hipotekāro kredītu, nevis īrēt, jo maksa par aizdevumu ir zemāka par īres maksu. Klientiem tā ir laba motivācija, protams, ja viņi atbilst bankas izvirzītajām prasībām".

Pēc "Ober-Haus" aprēķiniem, 2020. gadā Rīgā bija plānots nodot pircējiem vairāk nekā 2000 jaunu dzīvokļu. "Visi iesāktie daudzdzīvokļu projekti turpina attīstīties un Rīgā šo gadu noslēgsim ar plānotajiem aptuveni 2000 jauniem dzīvokļiem, kas nozīmē, ka daudzdzīvokļu projektu attīstītāju noskaņojums ir pozitīvs. Arī paši strādājam ar vairākiem attīstītājiem, kuru uzdevumā turpinām piemeklēt brīvos zemes gabalus jaunu projektu attīstīšanai," stāsta Zemberga-Zakalovska.

Sapnis par jaunu dzīvokli – arvien reālāks

Vaicāta, vai esošās jauno projektu dzīvokļu cenas ir samērojamas ar Latvijas sabiedrības pirktspēju, Dūce atbild: "Pieņemot, ka vidējais Latvijas iedzīvotāja atalgojums ir ap 1070 eiro mēnesī, šāds pircējs var plānot dzīvokļa iegādi orientējoši 65 000 eiro vērtībā. Par tādu summu jau var iegādāties ap 40 kvadrātmetrus lielu divistabu dzīvokli jaunā ēkā kādā Rīgas apkaimē ārpus centra. Tiklīdz mājsaimniecībā ir divi pelnītāji, viņu rocība ir divtik liela un var skatīties uz divreiz lielāku mājokli. Protams, lielākā daļa darījumu joprojām notiek padomju laikā būvētajās sērijveida mājās, neskatoties uz šī pavasara darījumu skaita kritumu šajā segmentā. Tā arī ir šī vidējā temperatūra, taču arvien lielāka sabiedrības daļa spēj atļauties iegādāties mājokli jaunbūvē. Un, kā uzrādīja šis pavasaris, šī ir sabiedrības daļa, kas ir pārliecināta par savu nākotni un ienākumiem."

"Ober-Haus" apkopotie dati liecina, ka Rīgā šobrīd vidējā dzīvokļa cena jaunajā projektā ir pielīdzināma sērijveida tipa dzīvokļa kvadrātmetra cenai Viļņas vai Tallinas labākajos mikrorajonos, nemaz nerunājot par vidējām kvadrātmetra cenām jaunajos projektos. "Interesanti, ka vidējā atalgojuma atšķirība starp visām trim Baltijas valstīm nav tik ievērojama, lai pamatotu ievērojamās cenu atšķirības. Taču būtiska atšķirība ir tajā, ka Rīgā varētu dzīvot līdz pat 2 miljoni iedzīvotāju, taču uz šo brīdi dzīvo tikai nedaudz virs 600 000 iedzīvotāju. Rīgā ir liels dzīvojamo platību piedāvājums, daudzām dzīvojamām ēkām gan ir nepieciešama renovācija. Tā ir viena no galvenajām un būtiskākajām atšķirībām. Pēc iepriekšējā nekustamā īpašuma tirgus satricinājuma Latvijas mājokļu tirgus ir attīstījies uzmanīgi un vienmērīgi. Mēs joprojām neesam sasnieguši to līmeni, kas bija pirms krīzes, savukārt Viļņa un Tallina ir pārsniegusi 2007. gada rādītājus," cenu tendences skaidro Zemberga-Zakalovska.

Satricinājumus vairs negaida

Paraugoties nākotnē, Dūce uzsver: "Ja 2020. gada pavasarī nekustamo īpašumu darījumu skaits visos mājokļu segmentos Rīgā kritās teju par pusi, tad rudenī šis skaits rāda, ka pie jaunās realitātes esam jau pieraduši un jaunus satricinājumus negaidām. Arī ekonomisti spriež, ka 2021.gads ekonomikā būs stabilizācijas gads un straujus pavērsienus nepiedzīvosim. Piecu gadu perspektīva nekustamo īpašumu jomā pēc līdzšinējā iedzīvotāju noskaņojuma šķiet cerīga. Jādomā gan, ka jaunieviestā nodokļu sistēma ir no valdības puses pārdomāta un nenostādīs daļu iedzīvotāju lūdzēju lomā. Labs jautājums, vai tuvākajā laikā īres tirgū atgriezīsies īstermiņa īres dzīvokļi, kas šobrīd ir ienākuši ilgtermiņa īres tirgū, nedaudz sabremzējot īres cenas Rīgas centrā? To rādīs nākamā gada vasara un ceļotāju vēlme kustēties un iespēja pārvietoties."

"Jebkurā gadījumā šā gada pieredze rāda, ka pieprasījums pēc jaunajiem projektiem ir, ja vien tie ir potenciālo pircēju vēlmju kritērijiem pēc kvalitātes, komforta un cenu līmenim atbilstoši," rezumē "Latio" pārstāve.

Zemberga-Zakalovska prognozē, ka jauno projektu apjomu nākotnē, visticamāk, ietekmēs tieši banku hipotekāro aizdevumu pieejamība potenciālajiem pircējiem. "Cenu kritumam būtisku pamatu neredzam, drīzāk gan pakāpenisku un stabilu cenu pieaugumu, ko veicinās vietējo iedzīvotāju pirktspējas pieaugums un esošā dzīvojamā fonda novecošanās," viņa teic.

Arī nekustamo īpašumu uzņēmuma "Arco Real Estate" vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs lēš, ka dzīvokļu cenas jaunajos projektos augs, jo piedāvājums ir ļoti sarucis. Ekspertu diskusijā 13. novembrī viņš norādīja, ka šogad jauno projektu dzīvokļu cenas augušas par aptuveni 5%, bet līdz gada beigām pieaugums varētu sasniegt 7-10%. Pēc viņa domām, cena augs arī turpmāk, jo mikrorajonos būtiski sarucis jauno projektu piedāvājums. Piemēram, novembra sākumā Ziepniekkalnā piedāvājumā bija tikai 17 jauno projektu dzīvokļi, bet Āgenskalnā – deviņi dzīvokļi.

"Jauno projektu cenu kāpums izraisīs arī sērijveida dzīvokļu cenu kāpumu," prognozē Laukalējs.