Bieži vien cilvēki aizraujas, iegulda brīnišķīgos apdares materiālos, dārgos risinājumos, būvējot māju kaut kur lauku apvidū, dažkārt izvēlas ēku celt kā pasīvo māju. Taču nekas no tā automātiski nenozīmē, ka šāda īpašuma tirgus vērtība būs augstāka.
Vēlas būvēt paši
SIA "Arco Real Estate" valdes loceklis, 1. vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs atgādina, ka māju un zemju tirgus 2020. gadā, neskatoties uz Covid-19 izaicinājumiem un pandēmijas ietekmi uz ekonomiku kopumā, bijis aktīvs. Liels pieprasījums bija pēc salīdzinoši lētākām mājām, zemes, tostarp populāra izvēle bijusi īpašumi kādreizējo dārzkopības kooperatīvu teritorijās, bieži šie zemes pleķīši ir salīdzinoši mazi, bez inženierkomunikācijām, tāpēc arī lētāki. Cita iecienīta īpašumu grupa ir zemes gabali ciematos – ar pievadceļiem, inženierkomunikācijām. Populārākais lielums zemes gabaliem – 1200-1400 m2. Savukārt iecienītākā savrupmāju platība ir 160-180 m2 un līdz 200 m2, savukārt, ja ēkas lielums pārsniedz 250 m2, viena kvadrātmetra cena jau ir zemāka, šādas mājas pērk retāk. Vēl kāda tendence – palielinājies mazu (līdz 100 m2) māju īpatsvars.
"SEB" bankas Privātpersonu konsultācijas centra vadītājs Māris Opincāns informē, ka arī 2021. gada pirmajā ceturksnis bijis gana aktīvs. "SEB" banka mājokļa kredītos piešķīra vairāk nekā 41 miljonu eiro, kas ir par 35% vairāk nekā attiecīgajā periodā pērn, savukārt noslēgto līgumu skaits pieaudzis par 19%. Turklāt ievērojami palielinājies pieprasījums pēc finansēšanas privātmāju iegādei un būvniecībai. Pirms gada šādiem mērķiem tika novirzīta aptuveni piektā daļa no piešķirtā finansējuma, bet šogad jau vairāk nekā 30%.
"Iespēja vairāk ieguldīt pirmās iemaksas veidā un līdz ar to atļauties dārgākus pirkumus ar lielāku finansējumu parādījās, augot iedzīvotāju uzkrājumiem. Cilvēki meklē jau gatavas mājas Pierīgā, bet, ja nevar atrast vēlamo, tad izlemj būvēt paši. Arvien biežāk saņemam pieteikumus kredītam būvniecībai. Tomēr līdz ar to, ka būvniecības izmaksas ir diezgan augstas, pagaidām atļauties būvēt sev privātmāju var vien neliels skaits klientu. Vidējā summa kredītiem, kas piešķirti privātmāju iegādei vai būvniecībai ir lielāka, nekā darījumiem ar dzīvokļiem, un pārsniedz 100 tūkstošus eiro," viņš komentē.
Tikmēr banka "Citadele" norāda, ka trūkst gatavu privātmāju piedāvājuma cenā līdz 150 tūkstošiem eiro, tāpēc pieaug pieprasījums pēc aizdevuma privātmājas būvniecībai. 37 % mājas būvniecībai vēlas aizņemties līdz 80 tūkstošiem eiro, savukārt 34 % no 80 līdz 150 tūkstošiem eiro, izriet no bankas apkopotās informācijas par hipotekāro kredītu pieteikumiem.
"Vislielākā interese ir par neliela budžeta privātmājām. Vai par 80 tūkstošiem eiro ir iespējams iegādāties vai uzbūvēt privātmāju? Budžetā līdz 80 tūkstošiem eiro visbiežāk, jo īpaši Rīgā un Pierīgā, iespējams iegādāties remontējamas mājas. Tomēr nereti plānotās izmaksas – būvēsim un remontēsim paši – ir pārlieku optimistiskas. Lai arī parasti liekas, ka uzbūvēt pašiem būs lētāk nekā nopirkt gatavu, pieredze vairumā gadījumu apliecina pretējo – sākotnējās iecerētās tāmes nereti pieaug vairākkārt. Tas nozīmē, ka, neiekļaujoties iecerētajā budžetā un termiņā, būs jāpārskata arī aizdevuma līgums," skaidro "Citadeles" privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs Jānis Mūrnieks.
Tā kā pandēmijas laikā vēlme remontēt un būvēt mājokļus ir augusi, tas rada arvien lielākas grūtības iekļauties plānotajās izmaksās un termiņos – uz meistariem nākas gaidīt arvien ilgāk, darba izmaksas kāpj, bet būvmateriālu pieejamība mazumtirdzniecībā samazinās, līdz ar to cenas aug, piemēram, grīdas dēļiem par 20 %, akcentē Mūrnieks.
Izmaksas īpaši neatšķiras
Ieguldījums mājas uzlabošanā automātiski neatspoguļojas tās vērtību, proti, būvniecības izmaksa kaut kur Pierīgā un Latvijas-Krievijas pierobežā būs diezgan līdzīgas, taču īpašumu vērtība atšķirsies, akcentē nekustamā īpašuma speciālisti.
Uzcelt jaunu mājokli reģionā maksā gandrīz tikpat, cik Rīgā. Savukārt likviditāte reģionos nav tik liela.
"Brīdī, kad ir atrasta vieta, izvēlēts ēkas plānojums, iesaku atnākt pie nekustamā īpašuma vērtētāja noskaidrot, cik konkrētajai vietai, mājai varētu būt iespējamā nākotnes vērtība. Un tad būs skaidrs, vai vispār šis projekts ir "paceļams"," teic SIA "Arco Real Estate" valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits. Šis jautājums ir cieši saistīts ar kreditēšanu. Par saviem līdzekļiem, protams, var būvēt ko un kā vēlas.
Rīgā, Jūrmalā, Jelgavā atšķirība starp ieguldījumu apjomu un tirgus vērtību nebūs ļoti izteikta, t.i., 700-1000 eiro/m2, savukārt lauku apvidos, tālākos novados būvniecības izmaksas būs līdzīgas, kamēr tirgus vērtība varētu būt ap 400-500 eiro/m2, zina stāstīt Šmits.
Arī Mūrnieks akcentē, ka uzbūvēt vai izremontēt māju ārpus Rīgas nebūs lētāk. Uzcelt jaunu mājokli reģionā maksā gandrīz tikpat, cik Rīgā. Savukārt likviditāte reģionos nav tik liela, tāpēc jāapsver ieguldāmā summa un paredzamā pārdošanas cena, ja nākotnē būs vajadzība īpašumu pārdot.
Un tāpat būtu jāņem vērā, ka pasīvā māja arī uzreiz nenozīmē augstāku tirgus vērtību. Tās parasti izmaksājot par aptuveni trešdaļu vairāk. Pēc Šmita aplēsēm, būvniecības viena kvadrātmetra izmaksas palielinās par 400-500 eiro. Šāda tipa mājās ir jābūt ļoti augstai būvniecības kvalitātei, īpaši jādomā par ventilācijas, rekuperācijas risinājumiem. Turklāt, viņaprāt, ieguldījumi varētu atmaksāties labākajā gadījumā pēc 10 gadiem. Šādas mājas šobrīd netiek būvētas pārdošanai, viņš zina stāstīt.
"Virsizmaksas pašlaik nevaram iekļaut tirgus vērtībā, varbūt varam piemērot kādu vērtību paaugstinošu koeficientu," atzīst Laukalējs. Iespējams, kad šādas mājas kļūs pieprasītas, aktīvi pirktas, situācija mainītos. Nosakot tirgus vērtību, vērtētāji vadās pēc darījumiem ar līdzīga tipa īpašumiem (savrupmāja) konkrētajā apvidū.
Tā kā viens no Eiropas un Latvijas valsts mērķiem ir samazināt kaitīgos izmešus, iespējams, valsts līmenī būtu jāapsver kāds materiāls stimuls, būvējot energoefektīvi, līdzīgi kā ir elektroautomobiļu iegādes gadījumā, viņš spriež.
Lielāka līdzdalība
Vaicāts, kā banka vērtē kredītņēmēja vēlmi uzbūvēt, piemēram, pasīvo māju, arī Opincāns skaidro: "Šo īpašumu tirgus vērtība no vērtētāju puses un likviditāte būtiski atšķiras no faktiskajām izmaksām. Līdz ar to banka finansē patērētāju likumā noteiktajā redakcijā, kredīta attiecība pret nodrošinājumu (tirgus vērtība/vērtējums) ar vai bez valsts atbalsta programmām. Klientam ir jārēķinās ar būtiski lielāku savu līdzdalību virs 15% no kopējām izmaksām."
Savukārt komentējot bankas nostāju finansēt māju iegādes/būvniecību lauku apvidos vai tālāk no Rīgas, SEB pārstāvis atzīst, ka šobrīd no kopējā piešķirtā finansējuma privātmāju iegādei vai būvniecībai vairāk nekā 60% ir novirzīti īpašuma finansēšanai Pierīgā. Ap 10% piešķirti mājas iegādei vai būvniecībai galvaspilsētā, bet ap 30% – pārējā Latvijā.
"Par piesardzību runājot, banka ņem vērā vērtētāja atzinumu, tirgus vērtību un iespējas otrreizējā tirgū (likviditāti). Tāpēc klientiem atsevišķos gadījumos jārēķinās ar lielāku līdzdalību, ņemot vērā arī iepriekšējā nekustamā īpašuma tirgus satricinājuma pieredzi. Klientiem ir jāspēj sabalansēt sava naudas plūsma (ienākumi/izdevumi), paralēli un regulāri uzkrājot daļu līdzekļu pirmajai iemaksai, kas ir pirmais pozitīvais indikators," saka Opincāns.
