Raksts tapis, pamatojoties uz diskusiju "Nesaskaņota pārbūve: kā rīkoties tālāk?" "Luminor" mājokļu kreditēšanas eksperta Kaspara Sausā vadībā.
Kā nesaskaņota pārbūve ietekmē īpašuma pārdevēju un pircēju?
Nesaskaņota pārbūve būtiski ietekmē nekustamā īpašuma pārdošanas cenu. D. Barons stāsta, ka nesaskaņota pārbūve samazina potenciālo interesentu skaitu – pircēji nav gatavi nodarboties ar saskaņošanu paši vai gaidīt, kamēr īpašnieks pats saskaņos. Tā ir iespējams pazaudēt pat trešdaļu potenciālo pircēju, un īpašnieks ir spiests pārdot īpašumu par 5-10 % lētāk nekā tad, ja būvniecība būtu saskaņota.
Svarīgi – ja vēlies pārdot izdevīgi, jāsakārto dokumenti. Tās būs laika un naudas investīcija, taču, pārdodot īpašumu, tā pavisam noteikti atmaksāsies. D. Barona zina stāstīt par gadījumiem, kad, ieguldot četrus tūkstošus eiro dokumentu saskaņošanā un nojauktās starpsienas uzbūvēšanā, īpašumu ir bijis iespējams pārdot par 10 tūkstošiem eiro dārgāk, nekā sākotnēji plānots. Ieguvums, ieguldot četrus tūkstošus, – sešus tūkstoši eiro.
Kā pārliecināties, vai īpašumā nav veikta nesaskaņota pārbūve?
Lai noskaidrotu, vai īpašuma iepriekšējais saimnieks nav veicis nesaskaņotu pārbūvi, vispirms jāsalīdzina inventarizācijas lieta ar faktisko īpašuma stāvokli. Ja rodas aizdomas par nesaskaņotu būvniecību, jāpalūdz īpašniekam uzrādīt projekta dokumentus.
Inventarizācijas lieta ir tikai viens no faktoriem, kam jāpievērš uzmanība, ja esi pieņēmis lēmumu iegādāties īpašumu. Esam sagatavojuši pārbaudes sarakstu ar galvenajiem faktoriem, kas noteikti jāpārbauda pirms īpašuma iegādes: pilnu pārbaudes sarakstu atradīsi šeit!
Kāda veida pārbūves ir jāsaskaņo?
Tieši padomju laiku sērijas tipa daudzdzīvokļu ēkas ir tās, kurās visbiežāk tiek veikti dažāda veida pārbūves darbi, stāsta M. Kārkliņa. Visbiežāk tiek būvētas un demontētas starpsienas; apvienotas virtuves ar dzīvojamajām istabām; apvienoti sanmezgli; mainīti logi; iestiklotas lodžijas.
Nesošās sienas pārbūve
Sērijveida ēkām ar līdzīgu plānojumu nesošo sienu atrašanās vieta var atšķirties. Piemēram, ja plānots apvienot virtuvi un dzīvojama istabu, nojaucot sienu: vienā ēkā tā var būt nenesošā, taču blakus ēkā – nesošā.
- Pārbūve, kas ietver tikai nenesošo sienu, nav jāsaskaņo. Par to nav jāinformē kopīpašnieki, turklāt būvdarbus var veikt paša spēkiem, bez būvnieka pieaicināšanas,
- Nesošās sienas pārbūve pieprasa nedaudz sarežģītāku saskaņošanas procesu – šie darbi jāsaskaņo ar lielāko daļu kopīpašnieku (50% + 1 kopīpašnieks), turklāt jāpieaicina arī būvnieks.
Darbi, kas ietekmē fasādes vizuālās izmaiņas
Runājot par pārbūves darbiem, kas saistīti ar ēkas fasādi, arī padomju laiku sērijveida ēkai jāietur vienots koptēls.
- Ja ir vēlme mainīt logus, saskaņošana nav nepieciešama, bet jāņem vērā, ka nedrīkst mainīt logu dalījumus, rāmja konfigurāciju un tā krāsu. Ja vēlies citus logus, būs jāsaskaņo,
- Ja plāno iestiklot lodžiju, šie darbi ir jāsaskaņo un par to ir jāinformē lielākā daļa kopīpašnieku (50% + 1). Taču likumdošanā paredzēta atvieglota lodžiju iestiklošanas saskaņošana – iedzīvotājiem kopsapulcē jāvienojas par ēkas lodžiju iestiklošanu un jāizstrādā skice, kurā ietverts vienots risinājums. Ja tas izdarīts, katram dzīvokļa īpašniekam darbi nav atsevišķi jāsaskaņo, ja vien vadās pēc apstiprinātās skices.
Pārbūves saskaņošanas process, laiks un izmaksas
Lai saņemtu pārbūves sertifikāciju un apliecinājuma karti, saskaņošanas process nav sarežģīts, stāsta arhitekte E. Kalviņa:
- Vispirms jāvēršas pie būvkonstruktora-inženiera vai kāda arhitekta,
- Jāizklāsta iecerētās pārbūves ideja un apjoms,
- Būvkonstruktora vai arhitekts aplūkos inventarizācijas lietu vai ieradīsies īpašumā,
- Sadarbībā ar projektētāju tiks izstrādāta apliecinājuma karte.
Cik ilgā laikā iespējams saņemt atbildi no būvvaldes – tas lielā mērā atkarīgs no tā, kur atrodas īpašums. Reģionos un mazpilsētās šis process var aizņemt vien 24 stundas. Ja īpašums atrodas Rīgā, tad jārēķinās, ka saskaņošanas slēdziens būs jāgaida krietnu laiku – iespējams, pat pusotru mēnesi.
Saskaņošanas izmaksas privātpersonām un juridiskām personām atšķiras, turklāt cenas atšķiras arī atkarībā no izvēlētās iestādes, kurā tiks veikts saskaņojums. Arhitekte E. Kalviņa lēš, ka saskaņošanas izmaksas būs mērāmas vairākos simtos eiro, taču noteikti nepārsniegs 1 tūkstoti eiro.
Ja tev rodas kādi jautājumi vai ir nepieciešama palīdzība saistībā ar nekustamā īpašuma iegādi, "Luminor" Mājokļa centra eksperti allaž ar prieku palīdzēs.