Atbildīgs pārvaldnieks un pieredzējis apsaimniekotājs
Jāapzinās, ka dzīvokļa iegādes brīdis nav kāda procesa (īpašuma izraudzīšanās, līgumu noslēgšana utt.) noslēgums, bet drīzāk – sākums. Šis ir laiks, kad būtu ļoti nozīmīgi saprast visus ar īpašuma uzturēšanu un apsaimniekošanu saistītos jautājumus. Redzam, ka pircēji kļūst izglītotāki, pievērš uzmanību šiem jautājumiem, jo zina, ka tas ļauj ierobežot potenciālos riskus nākotnē.
Tas nozīmē iedziļināšanos daudz un dažādos aspektos, par kuriem pircējs, visticamāk, nav pat domājis – no nama apsaimniekošanas nosacījumiem un apdrošināšanas līdz uzkrājumu veidošanai un, protams, nama pārvaldīšanai ikdienā. Viens no atslēgas faktoriem ir atbildīgs pārvaldnieks, kurš nepārtraukti tur roku uz pulsa, risina visdažādākās situācijas. No ikdienišķiem remontiem līdz pavisam neordinārām situācijām, kad, piemēram, pagalmā ir jāpārstāda jau krietni paaudzies koks (mūsu pieredzē ir bijis šāds gadījums, kad nokaltuša koka vietā bijā jāiestāda līdzīga vecuma koks, kas ir izturīgāks, īpaši piemērots augšanai ēnainās vietās). Jā, nereti šādi gadījumi nebūs paredzēti pārvaldnieka līgumā, taču atbildīgs un ieinteresēts pārvaldnieks nevis atgaiņāsies ar līgumu, bet atrisinās situāciju.
Tāpēc pirms pirkuma būtu jāpārliecinās par to, kā ir organizēta nama apsaimniekošana un par to, kurš ar konkrētā nama jautājumiem nodarbosies ikdienā.
Dzīvokļu īpašnieku biedrība vai kooperatīvs
Nozīmīgs jautājums ir dzīvokļu īpašnieku sadarbība nama apsaimniekošanas jautājumos. Ja namā ir, teiksim, 100 dzīvokļu, daļa no tiem pieder juridiskām personām, citos īpašnieki parādās dažas reizes gadā, bet citam pieder vairāki dzīvokļi, veidojas ļoti atšķirīgs īpašnieku skats uz to, kas un kā būtu jādara nama labā. Mūsu pieredze rāda: jau no paša sākuma ir jāizveido ilgtspējīga un efektīva struktūra, kas spētu risināt apsaimniekošanas jautājumus. Divas izplatītas formas ir dzīvokļu īpašnieku biedrības un kooperatīvi.
Pirmkārt, šādas struktūras izveide nozīmē papildu drošību pret nesaimniecisku rīcību ar nama vajadzībām uzkrāto naudu. Jo rēķinus apstiprina biedrības (kooperatīva) valde, kas var pieprasīt apsaimniekotājam sniegt paskaidrojumus, piemēram, nepamatoti sadārdzinātu rēķinu gadījumā. Otrkārt, šāda – pašu īpašnieku izveidota – struktūra daudz vienkāršāk ļauj vienoties par nama uzturēšanas ieguldījumiem. Ja vairākums īpašnieku sapulcē nobalso par fasādes krāsošanu, apsaimniekotājs var ķerties pie darbu organizēšanas. Ja iniciatīva nāk tikai "no malas", dzīvokļu īpašnieku vidū parasti valda lielāka skepse par darbu nepieciešamību, ir daudz grūtāk vienoties. Novērtējot abas minētās dzīvokļu īpašnieku struktūras, nedaudz vairāk plusu ir kooperatīva pusē, jo tas, piemēram, ļauj vienkāršāk sasaukt īpašnieku kopsapulci un lemt par ieguldījumiem. Papildus tam ir iespējams veikt īpašnieku anketēšanu par nozīmīgākiem un finansiāli ietilpīgākiem jautājumiem.
Tātad, otrā svarīgā lieta mūsu sarakstā – nama apsaimniekošanas juridiskā (un praktiskā) forma.
Kompleksa apdrošināšana
Īpašuma apdrošināšana nekad nav vienkāršs jautājums, jo ietver daudz un dažādus aspektus, kurus ne vienmēr var iedomāties. Piemēram, visai ikdienišķā situācijā, kad daudzdzīvokļu namā par bojājumiem jūsu dzīvoklī ir atbildīgs kaimiņš vai cita trešā persona. Tā var nebūt paredzēta īpašuma apdrošināšanas līgumā. Tā, piemēram, "ProKapital" jau pirms 13 gadiem atrada un savos projektos ieviesa ļoti piemērotu risinājumu, piedāvājot t.s. krustenisko apdrošināšanu. Šis īpašuma apdrošināšanas veids ietver arī īpašnieka civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu, proti, situācijās, kad apdrošinātā persona būs vainojama par trešās personas mantas bojājumu, zaudējumu atlīdzību segs apdrošinātājs. Proti, ja visi nama iedzīvotāji ir iegādājušos minēto komplekso apdrošināšanas veidu, praktiski visi riski visā īpašumā būs segti un neviens necels regresa prasību pret kaimiņu.
Tāpēc mans trešais ieteikums – pārliecināties par dzīvokļa un visa īpašuma apdrošināšanas veidu.
Garantija un serviss
Salīdzinoši nelielāka, bet gana būtiska finese attiecībā uz garantijas servisu – ir ļoti ieteicams servisam izraudzīties to pašu kompāniju, kura uzstādījusi konkrēto iekārtu. Ja attiecībā uz liftu tas parasti notiek automātiski, tad, teiksim, attiecībā uz ventilācijas, klimata kontroles, siltumapagādes, ēku komunikāciju vadības un citām sistēmām, piegādātājs var būt viens, bet servisa veicējs – cits. Šāda situācija rada risku, ka problēmu gadījumiem abas puses rāda ar pirkstu viena uz otru. Sarežģījumi var rasties arī piegādātājam izzūdot no tirgus. Daudz drošāk ir iekārtu kopā ar visu apkalpošanas un garantijas servisu iegādāties vienā uzņēmumā.
Īpašuma attīstītāja atbildība ir šos jautājumus atrisināt jau projektēšanas un celtniecības fāzē, proti, ir jābūt ļoti tālredzīgiem. Savukārt pircējam būtu vērts painteresēties par to, kādi garantijas servisa pakalpojumi ir attiecināmi uz konkrēto namu.
Saimnieks savā jaunajā īpašumā jutīsies labi tad, ja zinās, ka kāds rūpējas par visiem ar nama ikdienu saistītajiem jautājumiem – no apsardzes līdz remontam. Svarīga ir iespēja personīgi sazināties ar cilvēku, kurš pārzina šos daudzos jautājumus un ir gatavs tos risināt. Nevis sazvanot neidentificējamu personu kādā no 800 līnijām, kur labākajā gadījumā var panākt, ka kāds vēlāk atzvana, bet, sazinoties ar cilvēku, kurš īpašniekam ir zināms un uzticams. Tāpēc pirms ieguldījumu veikšanas, būtu vērts satikties ar cilvēkiem, kuri ikdienā risinās dažādus ar jūsu namu saistītus jautājumus.
Minētos piecus faktorus būtu ieteicams ņemt vērā, lai dzīvokļu īpašnieki savā īpašumā justos droši un ērti. Vienlaikus tas ir arī nekustamā īpašuma attīstītāja kvalitātes un atbildības rādītājs, kas liecina par nopietnu attieksmi pret īpašuma pircējiem. Jo spožs auto bez kvalificēta, ieinteresēta un atbildīga meistara, kurš spēs to kvalitatīvi uzturēt, sniegs patīkamas emocijas tikai līdz pirmajam remontam. Pēc tam tas kļūs par apgrūtinājumu. Tāpēc īpašuma iegādes brīdī ir vērts pārliecināties, vai pārdevējs ir domājis par pircēju kā par sadarbības partneri, kurš veic ilgtermiņa ieguldījumu, un ir rīkojies atbildīgi.
