Nekustamā īpašuma darījumu izmaksas veido trīs būtiskas komponentes: izmaksas iegādes brīdī (reģistrācijas izmaksas, nodevas utml.), nekustamā īpašuma nodokļa likmes un finansējuma izmaksas (aizdevumu likmes). Protams, arī paša īpašuma cena, kas ir piedāvājuma un pieprasījuma jautājums, un pamatā izriet no valsts ekonomiskās attīstības potenciāla. Lai arī mājokļu cenas Latvijā turas nedaudz zemākā līmenī, nekā Igaunijā un Lietuvā, aktivitātes ziņā mēs nozīmīgi atpaliekam. Nav palīdzējusi arī banku politikas maiņa, kas kļuvusi atvērtāka nekustamā īpašuma pirkumu finansēšanai. Aktivitāti Latvijā nomāc neizdevīgāka pozīcija nodokļu un reģistrācijas izmaksu dēļ.
Atšķirības – nevis procentos, bet reizēs
Ja salīdzina, aptuveni 200 tūkstošus eiro vērta dzīvokļa iegādes un uzturēšanas izmaksas Baltijas valstīs privātpersonai, redzams, ka Viļņā nodokļa likme būs 0, bet Rīgā ik gadu būs jāmaksā vairāk nekā 100 eiro. Kopējā summa par darījuma reģistrāciju un notariālajiem izdevumiem Rīgā būs aptuveni 4800 eiro, Tallinā – aptuveni 1200, bet Viļņā – nedaudz zem 1000 eiro.
Milzīgās izmaksu atšķirības veidojas, jo Lietuvā ar nekustamā īpašuma nodokli neapliek privātpersonu īpašumā esošas ēkas līdz 220 tūkstošu eiro vērtībā un ēkas līdz 286 tūkstošu eiro vērtībā, kas ir daudzbērnu ģimeņu īpašumā. Zemei tiek piemērota likme, sākot no 0,01% līdz 4%. No nodokļa zemei ir atbrīvoti pensionāri, invalīdi un personas ar ierobežotām darba spējām, arī studenti.
Savukārt Igaunijā ēkas vispār netiek apliktas ar nodokli – tas attiecas tikai uz zemi. Nodokļa likme svārstās no 0,1% līdz 2,5%, tā ir atkarīga no īpašuma atrašanās vietas. Ar nodokli neapliek zemi ap privātmājām līdz 1500 kvadrātmetru platībā intensīvi apdzīvotās vietās un zemi 2 hektāru platībā laukos.
Latvijā ar nodokli 1,5% apmērā no kadastrālās vērtības apliek gan zemi, gan arī ēkas. Šī likme svārstās no 0,2% par īpašumiem, kuru cena nepārsniedz 56,9 tūkstošus eiro līdz 0,5% par īpašumiem, kuru cena pārsniedz 106 tūkstošus eiro. Šī likme pieaug līdz 1,5%, ja ēkas īpašnieks ir uzņēmums, vai tajā tiek veikta uzņēmējdarbība. Jāņem vērā, ka nodokļa likmju piesaiste īpašumu kadastrālajām vērtībām investoros raisa bažas ikreiz, kad valdība sāk diskutēt par kadastrālo vērtību maiņu un tuvināšanu tirgum. No vienas puses, – ir skaidrs, ka ēkas pagrabam un augšstāva dzīvoklim ar terasi vērtība nevar būt vienāda. No otras, –diferenciācija var nozīmēt vēl lielāku nodokļu pieaugumu un Latvijas nonākšanu vēl neizdevīgākā pozīcijā attiecībā pret saviem kaimiņiem.
Nekustamais īpašums kā investīciju objekts
Minētās nodokļu un reģistrācijas izmaksu atšķirības ir viens no pamata faktoriem tam, ka Lietuvā un Igaunijā nekustamo īpašumu tirgus pēdējo gadu laikā bijis krietni aktīvāks. Ņemot vērā, ka "Pro Kapital" darbības specifika ir uzreiz attīstīt veselus kvartālus, nevis atsevišķas ēkas, redzam, cik būtiski atšķiras investoru "apetīte" Tallinā, Viļņā un Rīgā. Ja abās Latvijas kaimiņvalstīs vēl pirms būvniecības uzsākšanas esam pārdevuši pat 50% no dzīvokļiem, tad Rīgā šāda situācija nav pieredzēta – un ne jau projektu kvalitātes vai attīstītāju dēļ.
Jāatceras, ka kvalitatīvs nekustamais īpašums ir labs ilgtermiņa investīciju objekts, piemēram, Tallinā mēs redzam lielu aktivitāti no Skandināvijas pensiju fondu puses. Īpašumu kvalitāte un dzīves vide ir tuva Helsinkiem vai Stokholmai, bet jauna īpašuma cena Tallinā pat uz pusi zemāka nekā, piemēram, Helsinkos. Proti, runājot par nodokļu un citu izmaksu atšķirībām, mēs runājam par Latvijas konkurētspēju investīciju piesaistē.
Jaunākie banku datu par nekustamā īpašuma iegādes finansēšanu liecina, – lai arī mājokļu kreditēšanas tempi Latvijā aug, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju, tie joprojām ir vairāk nekā divas reizes mazāki.
Sabalansēta aktivitāte nekustamā īpašuma tirgū ir un būs nozīmīgs dzinējspēks daudzām citām nozarēm un profesijām. Tā jaunu dzīvojamo kvartālu izveide ir daudzu cilvēku un nozaru kopdarbs, kas tiek īstenots salīdzinoši ilgā laika posmā. Latvijai ir visas iespējas veiksmīgi konkurēt par šādiem objektiem, nodrošinot darbu šeit dzīvojošajiem cilvēkiem. Tas jāpatur prātā, veidojot konkurētspējīgu nodokļu politiku.
