Marta vidū Saiemā galīgajā lasījumā tika pieņemts jauns Dzīvojamo telpu īres likums. Kādas pārmaiņas gaida telpu izīrētājus un mājokļu īpašniekus? Kurš būs ieguvējs un kurš — zaudētājs?
Darbs pie likumprojekta ilga vairākus gadus. Ja Latvijas prezidents izsludinās likumu, tas stāsies spēkā ar 2021. gada 1. maiju. Kā norāda projekta autori, jaunie noteikumi līdzsvaros īrnieka un izīrētāja tiesības un pienākumus, dos impulsu kvalitatīva dzīvojamā fonda attīstībai un atslogos tiesas no ilgiem strīdiem starp pusēm.
Būtiski:
- likums regulēs vispārējos dzīvojamo telpu īres principus;
- tiks izbeigta beztermiņa īres līgumu eksistence, pusēm būs jāatrod kompromiss;
- īres maksu varēs grozīt tad, ja līgumā būs paredzēti īres maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība;
- īres tiesības var nostiprināt zemesgrāmatā;
- tiks sagatavoti grozījumi Civilprocesa likumā, piedāvājot saistību bezstrīdus izpildīšanu atsevišķos gadījumos, kad nav strīda starp pusēm;
- valsts budžetā tiks paredzēti līdzekļi, lai izmaksātu kompensācijas dzīvokļu īrniekiem denacionalizētajos namos.
Līdz šim mājokļu īres jomu regulēja 1993. gada likums, kas tika pieņemts māju atdošanas procesa sākumā to bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem un vēl pirms dzīvojamā fonda privatizācijas procesa uzsākšanās. Vecais likums palēnināja īrei paredzēto māju tirgus attīstību, jo investori nevēlējās uzņemties ilgas tiesvedības risku. Tāpēc nekustamā īpašuma attīstītāji ir priecīgi par jauniem noteikumiem un cer uz šī tirgus segmenta attīstību.
Jaunais likums regulē tiesiskās attiecības starp īrnieku un izīrētāju, nosaka vispārējas tiesības, pienākumus un pušu atbildību, nosaka noteikumus līguma izbeigšanai, līgumu iespējamo termiņu, kā arī līgumu pamatnosacījumus.
Svarīgi: likums regulē ne tikai attiecības starp privāto dzīvokļu īpašniekiem un īrniekiem, bet arī pašvaldībām (piemēram, neprivatizētu dzīvokļu) un valstij (parasti dienesta dzīvokļu) piederošo mājokļu īri.
Beztermiņa līgumu vairs nebūs
Līgums, kas ir vienīgais pamats mājokļa īrei, tiks noslēgts uz noteiktu laiku rakstveidā. Apakšnomniekiem arī būs jāslēdz rakstveida līgumu saskaņā ar likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 6. pantu.
Beztermiņa līguma jēdziens tiek izslēgts no tiesiskā regulējuma. Īres termiņu, kas norādīts līgumā, nevar mainīt. Līgums tiek izbeigts, beidzoties tā termiņam. Tāpēc īrniekam, viņa ģimenes locekļiem vai personām, kuras dzīvo dzīvoklī, ir pienākums atbrīvot telpas, ja puses nenoslēdz jaunu līgumu vai nepagarina iepriekšējā līguma darbību.
Kas būs ar spēkā esošiem beztermiņa īres līgumiem?
Ja šāds līgums ir noslēgts līdz 2021. gada 1. maijam, bet īrnieks un izīrētājs nevar vienoties par jauno īres termiņu, to nosaka tiesa. Jebkurā gadījumā termiņš nedrīkst pārsniegt 10 gadus (maksimums līdz 2036. gada 31. decembrim).
Tie beztermiņa līgumi, kuru nosacījumi netiks pārskatīti līdz 2036. gada 31. decembrim, bez tiesas sprieduma būs spēkā līdz 2036. gada 31. decembrim.
Kas notiks ar īres maksu?
Tam jābūt noteiktam līgumā. Mainīt īres maksu drīkst tikai tajā gadījumā, ja līgumā ir noteikta šo izmaiņu kārtība. Piemēram, līgumā var norādīt, ka īres maksa tiek pārskatīta, ņemot vērā gada inflācijas līmeni valstī, plānotās izmaksas (remonts) u.c.
Atšķirībā no pašreizējās likuma versijas turpmāk tiks noteikts maksimālais apdrošinājuma summas izmērs, ko īrnieks var maksāt, slēdzot līgumu. Tas nedrīkst pārsniegt divus ikmēneša maksājumus par dzīvokli.
Ģimenes locekļu tiesības
Izīrētājs nevar aizliegt izīrētājam deklarēt savu dzīvesvietu īrējamajā dzīvoklī.
Jaunais likums definē īrnieka ģimenes locekļu tiesības. Tie vairs nesaņems patstāvīgas tiesības izmantot mājokli. Līdz ar to ģimenes locekļi turpmāk neuzņemsies solidāru atbildību par līguma saistību neizpildi.
Īrnieka nāves gadījumā viņa ģimenes locekļiem, kuri dzīvo īrētajā dzīvokli, ir tiesības triju mēnešu laikā lūgt jauna līguma slēgšanu ar tiem pašiem nosacījumiem, kādi tika aprakstīti ar mirušo personu parakstītajā līgumā. Izņēmums — nomas termiņš, kas nedrīkst pārsniegt 10 gadus.
Likumā parādās norma, ka īrnieka ģimenes locekļiem, kā arī citām ar viņu dzīvojošajām personām, ar kurām tiks noslēgts jauns līgums uz iepriekšējiem nosacījumiem, būs pienākums segt mirušā īrnieka parādu.
Līguma nostiprināšana zemesgrāmatā
Īres tiesības varēs nostiprināt zemesgrāmatā. Lai to izdarītu, nebūs jāmaksā kancelejas nodeva. Līguma reģistrācijas fakts kļūs publisks, kas ļaus aizsargāt gan īrnieka, gan izīrētāja intereses, ļaus izvairīties no fiktīviem līgumiem, kas savukārt veicinās ātru strīdu izskatīšanu, kad viena no pusēm nepilda līguma nosacījumus.
Īres līguma izbeigšana
Likumā paredzēts, ka dzīvojamo telpu īres līgums izbeidzas šādos gadījumos:
- līdz ar tā termiņa izbeigšanos;
- kad izīrētā dzīvojamā telpa ir gājusi bojā;
- ar īrnieka nāvi;
- kad īrnieks viņa īrēto dzīvojamo telpu iegūst īpašumā.
Īres tiesības nav mantojamas.
Turklāt, līgumu var izbeigt pirms termiņa šādos gadījumos::
- īrniekam ir parāds par īri, komunālajiem pakalpojumiem;
- īrnieks bojā dzīvojamo telpu;
- īrnieks pārkāpj līguma nosacījumus;
- īrnieks izmitina telpā citas personas, izīrē telpu citiem iemītniekiem bez saskaņošanas ar izīrētāju;
- māja tiks nojaukta, pārbūvēta vai ir aizliegta tās ekspluatācija. Izīrētājs kompensē īrniekam radušos zaudējumus.
Īrniekam būs tiesības vienpusēji atkāpties no īres līguma, par to brīdinot mēnesi iepriekš. Savukārt izīrētājs joprojām līgumu varēs izbeigt tikai likumā noteiktajos gadījumos un termiņos.
Saistību bezstrīdus izpildīšana
Šobrīd spēkā esošais likums kā vienīgo variantu paredz visu strīdu izšķiršanu tiesā. Jaunais likums ievērojami paātrinās šo procesu, kā arī samazinās ar to saistītās izmaksas, apgalvo Ekonomikas ministrija. Pašlaik Saeimā uz trešo lasījumu gatavo likumprojektu "Grozījumi Civilprocesa likumā", piedāvājot saistību bezstrīdus izpildīšanu atsevišķos gadījumos, kad nav strīda.
Pārejas noteikumi
Ņemot vērā jaunā regulējuma atšķirības no pašreizējā likuma, ir noteikts pārejas regulējums. Ja īres līgums ticis noslēgts pirms jaunā likuma spēkā stāšanās brīža, īrnieks vai izīrētājs varēs pieprasīt ierakstu zemesgrāmatā piecu gadu laikā.
Ja līgums ir noslēgts līdz 2021. gada 1. maijam un nav ierakstīts zemesgrāmatā, mainoties mājokļa īpašniekam, jaunajam saimniekam līgums būs saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim.
Īres līgums, kas noslēgts līdz jaunā likuma spēkā stāšanās dienai, būs grozāms ne vēlāk kā līdz 2026. gada 31. decembrim. Ja puses nevarēs vienoties par līguma noteikumiem, strīdu izšķirs tiesa, un šāda prasība būs ceļama ne vēlāk kā līdz 2026. gada 31. decembrim.
Pabalsti dzīvokļa jautājuma risināšanai
2021. gadā valsts budžetā ir paredzēts 2 784 151 eiro valsts līdzfinansējumam dzīvojamo telpu atbrīvošanas pabalstu nodrošināšanai denacionalizēto namu īrniekiem. Mājokļu atbrīvošanas gadījumā uz kompensāciju varēs pretendēt deviņas personas Jūrmalā un 225 – Rīgā. Kopējais denacionalizēto namu īrnieku skaits nav liels – ap 1500.
Pēc Ekonomikas ministrijas iecerēm, pabalstu izmaksa turpināsies arī 2022. gadā – 1,5 miljonu eiro un 2023. gadā – 2 miljonu eiro apmērā.
Likums nosaka arī pabalsta izmaksas iespēju no pašvaldību puses. Pabalsta apmēru nosaka pašvaldība.
