Satversmes tiesa (ST) par atbilstošu Satversmei atzinusi normu par īres līguma saistošo spēku nākamajam dzīvokļa īpašniekam.
Kā informēja ST priekšsēdētāja palīdze Līna Kovalevska, ST spriedums ir galīgs un nepārsūdzams, tas stāsies spēkā tā oficiālās publicēšanas dienā.
Lieta tika ierosināta par likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8.panta pirmā teikuma atbilstību Satversmes 105.pantam. Likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8.panta pirmais teikums nosaka - ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Savukārt Satversmes 105.pantā ir noteikts, ka ikvienam ir tiesības uz īpašumu un to nedrīkst izmantot pretēji sabiedrības interesēm. Īpašuma tiesības var ierobežot vienīgi saskaņā ar likumu. Īpašuma piespiedu atsavināšana sabiedrības vajadzībām pieļaujama tikai izņēmuma gadījumos uz atsevišķa likuma pamata pret taisnīgu atlīdzību.
Lietā tika apvienotas divas lietas, viena no tām ierosināta pēc Didža Kalniņa konstitucionālās sūdzības, otrā pēc Rīgas apgabaltiesas pieteikuma. Abos pieteikumos pausta doma, ka apstrīdētā norma nesamērīgi ierobežo dzīvokļa īpašnieka tiesības uz īpašuma netraucētu lietošanu. Kā apstrīdētajai normai alternatīvs risinājums cita starpā tika piedāvāts - jaunajam īpašniekam par saistošiem atzīt tikai zemesgrāmatā nostiprinātus dzīvojamās telpas īres līgumus.
ST nolēma izbeigt tiesvedību daļā par Kalniņa prasījumu - konstitucionālās sūdzības iesniedzējs nebija atbildējis uz pieprasījumu iesniegt tiesai lietas izspriešanai nepieciešamos papildu paskaidrojumus un dokumentus, tādēļ nebija iespējas pārliecināties par viņa pamattiesību aizskārumu. ST atzina, ka konstitucionālās sūdzības iesniedzējam ir jāpiedalās lietas apstākļu noskaidrošanā. Ja personas pamattiesības ir aizskartas, no tās tiek gaidīta savu tiesību aizsardzība, ar to saprotot arī ieinteresētību Satversmes tiesas procesā, sadarbošanos ar tiesu un tiesas procesuālo noteikumu ievērošanu.
Tiesa, turpinot izskatīt lietu daļā pēc Rīgas apgabaltiesas pieteikuma, vērtēja apstrīdētās normas konstitucionalitāti gadījumos, kad personas iegūst dzīvojamo māju vai dzīvokli piespiedu izsoles rezultātā. Tiesa atzina, ka apstrīdētā norma ierobežo šo personu īpašuma tiesības, tomēr īpašuma tiesību jomā likumdevējam ir plaša rīcības brīvība, lai kontrolētu īpašuma izmantošanu saskaņā ar vispārējām interesēm.
ST atzina, ka pamattiesību ierobežojums ir noteikts ar pienācīgā kārtībā pieņemtu un izsludinātu likumu un tam ir leģitīms mērķis - dzīvojamo telpu īrnieku tiesību aizsardzība. Apstrīdētā norma aizsargā īrnieku tiesības uz netraucētu dzīvojamās telpas lietošanu.
Tāpat ST norādīja, ka izskatāmajā lietā pamattiesību ierobežojuma atbilstība samērīguma principam izvērtējama, ievērojot pirkumam izsolē raksturīgos riska elementus. Dalība izsolē solītāja statusā ir jebkuras personas brīvprātīgs gribas izteikums. Jebkurš solītājs pieņem izsoles noteikumus un uzņemas zināmu risku nopirkt lietu ar ierobežotām iespējām nākotnē celt prasības saistībā ar lietas trūkumiem. Tiesa atzina, ka likumdevēja lietotie līdzekļi ir piemēroti leģitīmā mērķa sasniegšanai, tas ir, dzīvojamo telpu īrnieku tiesību aizsardzībai.
ST vērtēja arī to, vai pastāv alternatīvi līdzekļi, kas mazāk ierobežotu īpašnieku tiesības, bet sasniegtu leģitīmo mērķi tādā pašā kvalitātē. Tiesa norādīja, ka vienīgi zemesgrāmatā nostiprinātu dzīvojamo telpu īres līgumu atzīšana par saistošiem jaunajam īpašniekam nav uzskatāma par saudzējošāku līdzekli. Dzīvojamās telpas īres līguma ierakstīšana zemesgrāmatā ir atkarīga no abu līguma pušu gribas. Tādējādi mazāk aizsargāti varētu būt īrnieki, kuri nevarēs vienoties ar izīrētāju par īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā, kā arī tādi īrnieki, kuru ienākumi ir nepietiekami reģistrācijas izmaksu segšanai.
Arī informācijas par dzīvojamās telpas īres līgumiem pieejamība citā publiski ticamā reģistrā, kamēr likumdevējs nav noteicis šāda reģistra izveides un darbības tiesisko ietvaru, nav uzskatāma par saudzējošāku pamattiesību ierobežošanas līdzekli.
Visbeidzot ST vērtēja, vai ar apstrīdēto normu ir panākts taisnīgs līdzsvars starp dzīvojamās mājas vai dzīvokļa ieguvēja tiesībām un dzīvojamo telpu īrnieka tiesībām. Tiesa atzina, ka dzīvojamo telpu īres tiesiskās attiecības ir sociāli nozīmīga joma. Valsts nevar nodrošināt īpašuma tiesības uz mājokli visām personām, taču valstij jānodrošina tiesības uz privātās dzīves un mājokļa neaizskaramību.
ST, atsaucoties uz Eiropas Cilvēktiesību tiesas praksi, norādīja - vērtējot līdzsvaru starp sabiedrības interesēm un indivīda tiesībām uz īpašumu, jāņem vērā, vai, iegādājoties īpašumu, persona zināja par esošiem vai iespējamiem turpmākiem šā īpašuma lietošanas ierobežojumiem vai arī tai, izrādot saprātīgu vērību, vajadzēja par tiem uzzināt. Konkrētajā gadījumā apstrīdētā norma pati par sevi jau norāda personām uz to, ka iegūtās īpašuma tiesības var tikt ierobežotas ar iepriekšējā īpašnieka noslēgtu dzīvojamās telpas īres līgumu.
Vēl ST atzina, ka likumdevējs ir paredzējis mehānismus sabiedrības interešu aizsardzībai gadījumos, kad apstrīdētā norma tiek izmantota ļaunprātīgi. Piemēram, ja dzīvojamās telpas īres līgums noslēgts, lai kavētu jaunā īpašnieka ievešanu valdījumā un iepriekšējais īpašnieks varētu turpināt dzīvokļa lietošanu, īpašuma ieguvējam ir tiesības celt prasību par šāda līguma atzīšanu par spēkā neesošu. Tāpat personai, kas vēlas iegādāties īpašumu piespiedu izsolē, ir iespēja iegūt informāciju par īpašuma apgrūtinājumiem no tiesu izpildītāja.
Savukārt kreditoram, kas īpašumu ieguvis nenotikušas izsoles rezultātā, jau pirms aizdevuma vai hipotēkas līguma noslēgšanas ir iespēja iegūt vispusīgu informāciju par nekustamo īpašumu un attiecīgajā līgumā iekļaut kreditora tiesību aizsardzības noteikumus.
ST tāpat norādīja, ka tiesību normas iespējama ļaunprātīga izmantošana vēl nedod pamatu uzskatīt, ka šī norma neatbilst Satversmei.