Jānis Strencis: Viedoklis par kadastrālajām vērtībām un atbilde VZD
Foto: Publicitātes foto

Ņemot vērā publiski pieejamo informāciju, ko sniedza Tieslietu Ministrija un Valsts Zemes Dienests par prognozētajām kadastrālajām vērtībām, izvērtējot gan 18.02.2020. MK Noteikumus nr.103, "Kadastrālās vērtēšanas Noteikumi", gan iespējamo metodiku, gan arī faktiskos apstākļus, kas attiecas uz dažādiem nekustamajiem īpašumiem, ir konstatējamas būtiskas nepilnības, jo pārbaudot gan sev piederošos nekustamo īpašumus, gan arī nejauši izvēlētus nekustamos īpašumus, kas pieder citām personām, ir konstatējams būtisks vērtības pieaugums, kas būtiski pārsniedz tirgus cenu, kā arī Valsts Zemes Dienests, turpmāk tekstā - VZD, nav ņēmis vērā vairākus svarīgus apstākļus, ir mēģinājis atrunāt Artūra Žeromska veikto pētījumu, un konkrēti.

Saturs turpināsies pēc reklāmas
Reklāma

1. Netiek ņemts vērā darījumu kritums, kas bija pirms covid19 pandēmijas.

Nav ņemti vērā vairāki būtiski apstākļi un faktori vērtības noteikšanas metodikā, un konkrēti:

1.1. VZD cenšas norobežoties no konkrētu darījumu analīzes, tomēr sava rakstā VZD nekustamā īpašuma departamenta vērtību bāzes daļas vecākais eksperts centās apgāzt sertificēta eksperta pētījumu ar izteikumu: "Par izvēlēto laika periodu. Maldinošs ir raksta autora izvēlētais notikušo darījumu laika periods (izvēlēti darījumi no 2019. gada 1. jūlija līdz 2020. gada 30. jūnijam). Aprēķinot kadastrālo vērtību bāzi, VZD izmanto pilnībā citu laika periodu – no 2017. gada 1. janvāra līdz 2019. gada 1. jūlijam. Līdz ar to neviens no šiem darījumiem nav izmantots, sagatavojot jauno kadastrālo vērtību bāzi, kas izstrādāta atbilstoši situācijai nekustamo īpašumu tirgū uz 2019. gada 1. jūliju". Tas vēlreiz apliecina, ka VZD ir pilnībā ignorējusi aktuālo situāciju, ka darījumu skaits samazinās 2019.gadā, vēl vairāk, ar covis19 krīzi darījumu skaits ir krities par vairāk kā 60%. Tas norāda uz to, ka vērtētāja aplēses šobrīd ir pilnībā atbilstošas faktiskajai tirgus situācijai, savukārt VZD dzīvo "treknajos 2017. un 2018.gados.".

1.2. 18.02.2020. MK noteikumiem nr.103. kadastrālās vērtēšanas noteikumi, turpmāk tekstā - noteikumi, ir stājušies spēkā pirms covid19 pandēmijas, un konkrēti: 21.02.2020.

1.3. VZD ir ņēmis vērā datus pirms covid19 pandēmijas, līdz ar to, ir pamats izprasīt no VZD vērtējamos darījumus, un laika periodu vērtējamajiem darījumiem, kuri ir ņemti vērā kadastrālās vērtības noteikšanai. Esmu pārliecināts, ka VZD nav ņēmusi vērā prognozēto IKP kritumu gan 2020.gadā, gan 2021.gadā, šobrīd nav iespējams prognozēt IKP pieaugumu vai kritumu 2022.gadā, ņemot vērā jau iestājušos deflāciju, nekustamā īpašuma cenas tikai kritīsies, un nekustamo īpašumu vērtības neatbildīs jau šobrīd prognozētajai 2022.gada kadastrālajai vērtībai un noteikumu 32.punktā noteiktajam cenu koridoram, kas ir no 90% līdz 110% no tirgus cenas.

1.4. Šobrīd gan Zemesgrāmata, gan nekustamo īpašumu mākleri un vērtētāji ir norādījuši, ka tikai 2020.gada pirmajā pusgadā darījumu skaits pret 2019.gadu ir samazinājies par vairāk kā 50%. Un šis apmērs ir ņemts vērā, jo jau 2019.gadā darījumu skaits pret 2018.gadu samazinājās ari par vairāk kā 30%, jo valdīja piesardzība uz iespējamo ekonomisko krīzi. Piemēram, building.lv, kas ir atzīts nekustamo īpašumu speciālistu portāls, uz 01.07.2020. ir norādījis, ka darījumu skaits ir krities pat par 65%, skatīt https://building.lv/raksts/Nekustamo-ipasumu-darijumu-skaits-sarucis-par-65. Šajā pašā portālā ir norādīts, ka sērijveida dzīvokļu cenas samazinās, privātmāju darījumi faktiski apstājušies, jo šobrīd ir ļoti liela neziņa par ekonomisko nākotni tuvākajiem trīs gadiem.

1.5. Izvērtējot arī iepriekšējās krīzes sekas, VZD 2016.gadā pēdējo reizi izdeva nekustamā īpašuma tirgus pārskatu, skatīt VZD publikācijas https://vzd.gov.lv/lv/par-mums/publikacijas/tematiskie-parskati/nekustama-ipasuma-tirgus-parskati/. Izvērtējot šos pārskatus, VZD ir objektīvi nonācis pie secinājuma, ka pēc būtiskas ietekmes uz nekustamo īpašuma tirgus, objektīvu pārskatu var sagatavot tikai pēc 3 gadiem. Piemēram, tikai 2012.gadā VZD izdeva pārskatu par nekustamā īpašumu tirgus pēc 2008.gada krīzes, un šajā pētījumā ir ļoti labi redzams, ka pēc krīzes pārvarēšanas un IKP pieaugumu, ekonomiskās aktivitātes pieauguma, nekustamā īpašuma tirgus stagnēja trīs gadus, kreditēšana tā arī palika krīzes līmenī, tas ir, pēc krituma 2008.gadā uz pārskata brīdi 2012.gads kreditēšana bija vienādā līmenī ar 2009.gadu, skatīt http://kadastralavertiba.lv/wp-content/uploads/2012/02/VZD_NI_parskats_2012_I.pdf 11.lapu. Pat LATIO, kas ir atzīts eksperts nekustamo īpašumu tirgū, savā 2019.gada pārskatā jau norādīja, citēju: "Pasaulē valdīja nenoteiktība, Latvija kārtoja finanšu nozari un ieviesa starptautisko institūciju rekomendācijas...., cenas pieauga mēreni. Tāds bija 2019.gads".

1.6. VZD nav ņēmis vērā, ka vismaz 50% no nekustamo īpašumu pircējiem ir Latvijas nerezidenti, kuri šobrīd faktiski ir izslēgti no tirgus dēļ nesamērīgajām prasībām par viņu rīcībā esošajiem finanšu līdzekļiem. Šie pircēji bija nekustamā īpašuma virzītājspēks, kuri vēlējās ieguldīt savus līdzekļus ES dalībvalsts nekustamā īpašumā, jo ES tomēr ir lielāka stabilitāte nekā NVS valstīs un Krievijā. Līdz ar to, "no spēles" ir izslēgti īpašumi, kuru vērtība ir no EUR 100 000,00 līdz EUR 500 000,00, tas ir, nekustamie īpašumi līdz EUR 100 000,00 ir īpašumi, kuru iegādei Latvijas rezidenti var lūgt Altum palīdzību, savukārt virs EUR 500 000,00 ir īpašumi, kuros līdzekļus iegulda Krievijas un citu postsoc valstu turīgas personas, vēl dārgākus īpašumus iegādājas pensiju fondi, ieguldījumu fondi un citas speciālās personas. Līdz ar to, šobrīd un 2022.gadā nav iespējams prognozēt, kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus mājokļiem, kuru vērtība ir koridorā EUR 100 000,00 līdz EUR 500 000,00. Un Rīgā un Pierīgā ir vairāki mikrorajoni, kuros iepriekš bija pieprasīts mājoklis, bet šobrīd tirgus faktiski ir apstājies, piemēram, Teika, Bieriņi, Šampēteris, Vecāķi, kas atrodas Rīgā, Ādažu novads, Carnikavas novads, Mārupes novads, Babītes novads, Ķekavas novads, Stopiņu novads. Pat papētot sludinājumu portālus, piedāvājums ir krities pat vairāk kā par 80%, piemēram, Bieriņu mikrorajonā pirms covid19 pandēmijas bija vidēji 50 piedāvājumi, tad uz 23.07.2020. ir tikai astoņi piedāvājumi pārdot un viens piedāvājums izīrēt, četri piedāvājumi iegādāties.

1.7. VZD nav ņēmis vērā novadu reformu. Jau VZD sniegtajā publiskajā informācijā ir konstatējams, ka kadastrālās vērtības aprēķins tika sākts vēl pirms novadu reformas balsošanas Saeimā. Tādejādi Pierīgā noteikti tas ietekmē nekustamā īpašuma vērtību, jo diez vai projektētās vērtības ir attiecinātas uz faktu, ka divu novadu ciemi 2022.gadā iegūs pilsētas statusu. Šāda rīcība neliecina par labas pārvaldības principu.

2. Prognozētais Kadastrālās vērtības pieaugums ir neatbilstošs tirgus cenai.

Lai pierādītu, ka prognozētās vērtības nav pamatotas, ir salīdzināti man piederošie nekustamie īpašumi, kā arī nejauši izvēlētu nekustamie īpašumi, kas atrodas Bieriņu mikrorajonā, prognozētās cenas uz 2022.gadu, un konkrēti:

2.1. nekustamais īpašums ar kadastra numuru 01000830799, atrodas Vecauces iela 9, Rīga. Nekustamais īpašums ir privātmāja, ekspluatācijā nodota 2004.gadā. Šī brīža kadastrālā vērtība EUR 121 965,00, prognozētā vērtība 2022.gada EUR 280 388,00. Pieaugums ir gandrīz 150%. Ja VZD par šādu kadastrālo cenu piedāvā atpirkt īpašumu, varētu apsvērt atsavināt par kadastrālo vērtību VZD. Nekustamā īpašuma vērtība pēc vērtētāja aplēses uz 01.07.2020. ir EUR 200 000,00, piespiedu pārdošanas cena EUR 120 000,00, kas ir 60% no tirgus cenas. Tirgus cenas noteikšanā tika izmantoti līdzīgi darījumi, kuri datēti 2017.gada decembrī - Tēriņu iela 34, kad.nr.01000830076, pārdošanas cena EUR 200 000,00. Līdzīgs darījums Bramberģes iela 36B, kad.nr.01001062213, pārdošanas cena EUR 217 500,00. Bet kā jau iepriekš tika norādīts, šobrīd ir jādomā par tirgus cenas pazemināšanu, attiecīgi arī par kadastrālās vērtības samazināšanu. Piespiedu atsavināšanas vērtība, kas šobrīd vislabāk atspoguļo tirgu, ir vairāk piemērota kadastrālās vērtības noteikšanai nekā tirgus vērtība.

2.2. nekustamais īpašums ar kadastra numuru 01009073703, atrodas Paula Lejiņa ielā 10, Rīga. Nekustamais īpašums ir dzīvoklis, atrodas 119.sērijas daudzdzīvokļu mājā, dzīvoklis nr.92. Šī brīža kadastrālā vērtība ir EUR 43398, savukārt prognozētā vērtība 2022.gadā ir EUR 111 595,00, kas ir 257% pieaugums. 257% pieaugums nekustamajam īpašumam, kuram ir noteikta ekspluatācija līdz 2050.gadam, ir pilnīgi neadekvāts, un neatbilstošs ēkas faktiskajai situācijai. Noteikumu izstrādātāji nav ņēmuši vērā paneļu māju ekspluatācijas ierobežojumus, nav ņēmuši vērā, ka 90.gados ēkām vispār netika veikti jebkādi apsaimniekošanas darbi, būveksperti publiski ir atzinuši, ka paneļu tipa mājām ir jāveic kapitālais remonts, lai tās varētu turpināt ekspluatēt, jo ir par 100% nolietojušās iekšējās komunikācijas, ūdens stāvvadi, elektrolīniju vadi, kanalizācijas stāvvadi, kas ir par iemeslu dažādām avārijām katru dienu. Ēka ir nodota ekspluatācijā 80.gadu beigās, komunikāciju kalpošanas laiks ir 30 gadi, attiecīgi veikt ēkas kadastrālo uzmērīšanu 17.10.2019., un par 250% celt ēkas vērtību, vienlaicīgi par 250% paceļot dzīvokļu kadastrālās vērtības, ir nelikumīgi. Savukārt par zemes vērtības pieaugumu par 800% vispār ir ārpus konkurences. Pie tam, nav ņemts vērā, ka covid19 ietekmē vērtība var tikai samazināties.

2.3. VZD vērtēšanā nav izmantojusi Rīgas pašvaldības rīcībā esošo informāciju par ielu stāvokli. Piemēram, nekustamais īpašums atrodas Vecauces ielā, kura ir iela bez seguma, sausā laikā noput, slapjā laikā dubļi, kas viennozīmīgi pazemina īpašumu vērtība. Arī daudzas citas Bieriņu mikrorajona ielas ir bez seguma, tomēr to vērtības aug par 100% un vairāk, piemēram, Mežotnes iela, Ozolnieku iela, Apguldes iela, un citas ielas, uz kurām atrodošo nekustamo īpašumu kadastrālās vērtības paaug par 100% un vairāk. Piemēram, Mežotnes iela 34, kad.nr.01001050237, vērtības pieaugums ir no EUR 160 040 uz EUR 327 689, savukārt tirgus cena EUR 220 000,00. Dubultot īpašuma cenu vietā, kur nav nekāds uzlabojums, dubļu iela, nav infrastruktūras, nav samērīgi.

2.4. Arī izvērtējot citus īpašumus, kas atrodas Zemgales priekšspilsētas ielās un ir "jaunie projekti", ir konstatējams ka šo īpašumu kopējā kadastrālā vērtība augs par 100% un vairāk, līdz ar to, kadastrālo vērtību pieaugums ir neadekvāts, pie tam, vēl precīzāk citos rajonos to ir izdarījis sertificēts vērtētājs Artūrs Žeromskis savā rakstā, kas ir publicēts interneta portālos, līdz ar to, eksperta secinājumi ir pamatoti, un daudzi iedzīvotāju vērtējums ir līdzīgs.

3. Vērtējuma izstrādāšanas neatbilstība faktiskajai situācijai.

Zvērināts advokāts piekrīt, ka personīgā gadījumā īpašuma cena Vecauces ielā 9, Rīgā, bez iedzīves ir ap EUR 200 000,00, jo Vecauces iela ir lauku iela ar grants segumu, kas būtiski samazina uz ielas atrodošo īpašumu vērtību. Arī vidējās darījumu cenas Bieriņu rajonā ir ap EUR 200 000,00. Protams, ka ir dārgāki īpašumi, ir lētāki īpašumi, bet vidējā cena tāpat būs ap EUR 200 000,00. Noteikumu 3.punktā ir noteikts, kas ir pamats kadastrālajai vērtībai, un infrastruktūra ir viens no tiem. Sīkāk papētot vērtību pieaugumu caur noteikumu 6.punktu, kas nosaka vērtības noteikšanu zemei un ēkām, ir konstatējams, ka zemes vērtība ir augusi vidēji par 50%, kaut gan pieaugumam nav nekāda pamatojuma salīdzinot ar iepriekšējo periodu, jo infrastruktūra nav mainījusies vai uzlabojusies, tieši otrādāk, tā ir nolietojusies, kas pazemina zemes vērtību, zonējums nav mainījies ar iepriekšējo noteikumu redakciju, darījumi Bieriņu mikrorajonā ir bez izmaiņām, jo rajons vēsturiski ir bijis izveidojies no 1930.gada. Ja infrastruktūras nav vai tā ir zem vidējā (iela bez seguma), tad pieaugums nekādā veidā nevar sasniegt pat 10% un vairāk, jo pieaugumam nav pamatojuma. Savukārt ēku un dzīvokļu vērtība ir augusi par 250%, 300%, un vairāk, kas vispār nav samērojams pieaugums. Ir kļūdaini izveidots noteikumu 2.pielikums, jo, a) tas neparedz noteikumu loģisku turpinājumu nākotnes periodam, attiecīgi pēc kāda laika posma noteikumi atkal būs jāpārstrādā, b) publiski zināms, ka ēkas, kas būvētas no 2004.gada līdz 2008.gadam, ir vissliktākā stāvoklī, jo tās tika celtas buma laikā, kad trūka materiāli, strādnieki, un ne velti šodien apsekojot vizuāli šajā periodā celtās gan daudzstāvu dzīvokļu mājas, gan privātmājas, ir konstatējams, ka mājas ir nolietojušās, ārsienas pelē, ir ar būtiskiem defektiem, kas pazemina šo ēku vērtību. Ir apšaubāma noteikumu 2.pielikuma atbilstība faktiskajai situācijai dabā, jo būvniecības periods nekādā veidā neatspoguļo ēkas nodošanu ekspluatācijā, kas ir būtiskais faktors un atskaites periods tās nolietojuma noteikšanai.

Noteikumu 4.punktā ir noteikts, kā izstrādā vērtību bāzi noteiktā laika periodā. Uzskatu, ka tādejādi ir pierādīts, ka vērtību bāze ir ņemta vērā laika posmā, kad īpašumu cenas bija vēsturiski augstākās kopš 2009.gada, kā arī nav ņemts vērā ne IKP kritums attiecībā uz 2019.gadu, pie tam, kritums pret 2019.gadu būs vismaz līdz 2022.gadam, jo covid19 pandēmija ir būtiski ietekmējusi ekonomisko izaugsmi visā pasaulē, nav ņemts vērā darījumu samazinājums, kas šobrīd apgrūtina objektīvas vērtības noteikšanu. Šobrīd, kad ES cenšas atjaunot ekonomiku 2019.gada līmenī, iepludinot ES ekonomikā EUR 750 000 000 000,00 (septiņi simti piecdesmit miljardi eiro), ir papildus pamats nacionālām valdībām izvērtēt, vai iepriekšējie darījumi līdz 2020.gada martam, ir attiecināmi uz pēc covid19 krīzi.

Ņemot vērā ES vadlīnijas par to, ka pirmscovi19 līmenis tiks sasniegts apmēram 2025.gadā, pie nosacījuma, ka pandēmija tiks uzveikta 2022.gadā, ir pamats uzskatīt, ka šobrīd VZD aprēķins nav objektīvs, nav ņemts vērā ekonomiskās aktivitātes kritums, nav ņemts vērā darījumu kritums, un tieši darījumu kritums norāda uz to, ka tirgus cena ir par augstu, attiecīgi prognozētā kadastrālā vērtība ir par augstu, attiecīgi prognozētā kadastrālā vērtība ir neatbilstoša ne uz 2020.gadu 01.jūliju, ne arī uz 2022.gada 01.janvāri.

Ja Tieslietu Ministrija un Valsts Zemes Dienests uzskata, ka metodika ir pareiza, ir attaisnojoši par 250% celt PSRS laika blokmāju cenas, kurām par 100% ir nolietotas komunikācijas un infrastruktūra, tad obligāti ir jānosaka kadastrālo vērtību izmaiņas stājas spēkā ar 2025.gadu, tas ir, ar gadu, kurā pēc ES vadlīnijām tiks sasniegts pirmscovid19 ekonomiskās aktivitātes lielums, kā arī likumā "Par nekustamā īpašuma nodokli" ir nosakāms pieauguma ierobežojums ne vairāk kā 25% gadā attiecībā uz iepriekšējo periodu, kās tas tika izdarīts analoģiski pēc 2008.gada krīzes, un likuma 22.pantā tika noteikti pieauguma ierobežojumi.

Papildus norādu, ka Būvniecības likumā 01.10.2014 stājās spēkā izmaiņas, kas faktiski noteica, ka ēkām ir jābūt "uzbūvētām" astoņu gadu laikā, līdz ar to, aktuālas un būtiskas izmaiņas kadastrālajā sistēmā notiks līdz 01.10.2022., attiecīgi, līdz šim datumam nav jēgas grozīt kadastrālo vērtību, jo nodokļi par nekustamo īpašumu tiek aprēķināti uz katra gada 01.janvāri.

Ar šo apliecinu, ka adresātam ir tiesības apstrādāt manus datus, lai sagatavotu publisku informāciju interneta vidē, kā arī lūdzu atspēkot iespēju iesniegt komentārus, jo šis ir personas personīgs viedoklis.

Seko Delfi arī Instagram profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
Publikācijas saturs vai tās jebkāda apjoma daļa ir aizsargāts autortiesību objekts Autortiesību likuma izpratnē, un tā izmantošana bez izdevēja atļaujas ir aizliegta. Vairāk lasi šeit.

Comment Form