Šogad rūpniecības apjomu pieaugums Latvijā bijis viens no straujākajiem Eiropas Savienībā – statistikas biroja “Eurostat” dati liecina, ka jūnijā salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo mēnesi ražošana augusi par 9,2%, bet jūlijā – par 6,9%, kas attiecīgi bija otrais un trešais straujākais rūpniecības kāpums starp visām savienības valstīm. Savukārt maijā attiecībā pret 2004. gada maiju Latvijā bija straujākais jauno rūpniecības pasūtījumu apjoma pieaugums Eiropas Savienības valstīs – šis rādītājs gada laikā bija palielinājies par 48%, kamēr savienībā kopumā tika fiksēts jaunu pasūtījumu samazinājums par 1,9%.
Speciālisti skaidro, ka pieprasījumu pēc industriālajām telpām veido gan vietējie uzņēmumi, gan arī ārvalstu ražotāji. Nekustamā īpašuma konsultāciju kompānija “Colliers International” pētījumā par situāciju komercplatību tirgū 2005. gada pirmajā pusē norāda, ka pieprasījuma pieaugumu pēc ražošanas platībām veicina to ārvalstu uzņēmumu skaita palielināšanās, kas plāno pārcelt ražošanu uz Latviju. Šāda tendence skaidrojama ar vairākiem iemesliem: pirmkārt, Latvijā ir zemākas ražošanas un ekspluatācijas izmaksas, otrkārt, ir labvēlīgāks nodokļu režīms un, treškārt, joprojām ir zemākas darbaspēka izmaksas, lai gan šī priekšrocība pamazām zūd.
Industriālo telpu un noliktavu segmentā lielāko tirgus daļu veido padomju laikā būvētie objekti, un tikai neliela daļa no šīm platībām ir rekonstruēta un modernizēta. Nekustamā īpašuma konsultāciju uzņēmuma KOBA vecākais konsultants Guntars Cauna norāda, ka Rīgā mūsdienīgu ražošanas un noliktavu telpu nomas piedāvājums ir ļoti niecīgs: “Mūsdienu prasībām atbilstošu telpu gandrīz nav. Ir padomju laika mantojums, kas jāpielāgo biznesam, ieguldot papildu līdzekļus. Lai gan komercīpašumu segmentā šī niša pašlaik ir visbrīvākā, attīstītājiem pievilcīgāks pagaidām šķiet biroju tirgus, jo ir augstākas nomas maksas. Pieprasījums aug, taču piedāvājums ir neliels.“ KOBA Latvijas nekustamā īpašuma tirgus pētījumā par 2005. gadu norāda, ka visdaudzsološākā joma Latvijas industriālā nekustamā īpašuma nozarē ir biznesa parki, kurus var iedalīt industriālajos, tehnoloģiskajos, loģistikas un vairumtirdzniecības parkos.
Augs industriālo parku skaits
Šobrīd Latvijā darbojas nedaudz vairāk par 10 industriālajiem parkiem, kas ir divreiz vairāk nekā pirms gada, kad Rīgā un tās apkārtnē bija pieci un Liepājā viens parks. Latvijas Tehnoloģisko parku, centru un biznesa inkubatoru asociācija šā gada vasarā veiktajā pētījumā, kurā piedalījās gan privātie attīstītāji, gan daudzas pašvaldības, secinājusi, ka līdz 2007. gada beigām Latvijā plānots izveidot vēl 16 jaunus industriālos parkus ar 245,2 hektārus lielu kopējo platību. 11 no šo parku attīstītājiem būs privātie investori, bet pārējos parkus veidos pašvaldības sadarbībā ar uzņēmējiem. Rīgā plānots izveidot četrus industriālos parkus, Rīgas rajonā – trīs, Latgalē – divus, Vidzemē – vienu, bet Zemgalē un Kurzemē – pa trim. 10 no jaunajiem parkiem paredzēts izvietot rekonstruētos objektos, savukārt sešus parkus veidos, uzbūvējot objektus noteiktiem pasūtītājiem.
Saskaņā ar pētījuma datiem puse topošo industriālo parku kā nomniekus plāno piesaistīt ārvalstu vai starptautiskās kompānijas, kā arī nesen izveidotus mazos un vidējos uzņēmumus. 37% no parkiem cer uz lielām kompānijām, savukārt ceturtajai daļai topošo parku jau ir zināmi konkrēti potenciālie nomnieki. Vairāk nekā puse attīstītāju plāno jaunajiem parkiem piesaistīt pakalpojumu sniedzējus, mazāk nekā puse – ražošanas uzņēmumus, trešdaļa – informācijas tehnoloģiju uzņēmumus, bet aptuveni ceturtdaļa – vairumtirdzniecības uzņēmumus.
Latvijas Tehnoloģisko parku, centru un biznesa inkubatoru asociācijas valdes locekle un industriālo parku attīstītājas SIA “NP Properties” izpilddirektore Elita Moiseja skaidro, ka, lai gan pieprasījums pēc mūsdienīgām telpām ir augošs, tirgus vēl ir tikai attīstības sākumposmā: “Jaunu noliktavu vai ražošanas ēku būvniecība masveidā vēl nav sākusies un joprojām notiek veco industriālo telpu rekonstrukcija, kas tomēr ir nedaudz lētāk. Tomēr kļūst arvien grūtāk piemērot vecās telpas mūsdienu prasībām, piemēram, loģistikas un distribūcijas centriem. Kapitālieguldījumi infrastruktūras, komunikāciju un ēku izbūvē ir ļoti lieli, tāpēc daudzi uzņēmēji vēl arvien neriskē celt jaunus industriālos objektus. Lai gan ir pieprasījums, arī industriālie parki lielo izmaksu un ieguldāmā darba apjoma dēļ neaug strauji. Industriālais parks nav tikai noliktavu vai ražošanas telpas, tas ietver arī ēku apsaimniekošanu, teritorijas uzturēšanu, apsardzi, kā arī dažāda veida pakalpojumus, piemēram, banku, ēdināšanas, biznesa atbalsta pakalpojumus.”
E.Moiseja norāda, ka asociācijas pētījums liecina, ka pašvaldībām, kas vēlas savās teritorijās attīstīt rūpnieciskās platības, nav pilnīgas izpratnes par industriālo parku funkcijām, jo tikai aptuveni ceturtā daļa iecerēto parku papildu telpu nomai plāno piedāvāt citus parkiem raksturīgus pakalpojumus – diennakts apsardzi, autostāvvietas, telekomunikāciju un IT pakalpojumus, kā arī citas iespējas.
Kavē likumu izmaiņas
Pētījumā aptaujātās pašvaldības atzinušas, ka industriālo parku izveide to teritorijās radītu pozitīvu efektu – palielinātos investīciju apjoms un iespējas piesaistīt jaunus investorus, tiktu izveidotas jaunas darba vietas, attīstīta uzņēmējdarbība un rūpniecība. Visas pašvaldības, kas attīsta vai plāno attīstīt industriālos parkus, atzīst, ka tām nepieciešams privāto investoru finansiālais atbalsts.
E.Moiseja uzskata, ka ražošanas un noliktavu platību izveidei pašvaldību teritorijās ļoti piemērota sadarbības forma būtu privātā un publiskā partnerība: “Pašvaldības objektu attīstīšanā varētu iesaistīties ar zemi un infrastruktūras sakārtošanu, savukārt uzņēmēji – piesaistot investīcijas un nomniekus, kā arī veicot būvniecību. Pagaidām gan neviena reāla sadarbības gadījuma Latvijā nav, jo likumdošana šo sadarbības formu nereglamentē un pašvaldības īsti nevar saprast, ko tās var atļauties.”
E.Moiseja norāda, ka privātās un publiskās partnerības sadarbības forma varētu būt viens no risinājumiem situācijā, kāda izveidojusies no septembra, kad stājās spēkā izmaiņas privatizācijas pabeigšanu regulējošajos normatīvajos aktos, kas pašvaldībām aizliedz iznomāt apbūvējamu zemi ilgāk par 12 gadiem. “Šie ierobežojumi arī kopumā kavē industriālo objektu attīstību uz nomātas zemes, jo parku izveidē ieguldāmās investīcijas nevar atpelnīt tik īsā laikā. Kā lai mēs tagad ieinteresējam investorus būvēt uz pašvaldību zemes. Tas kļūst ļoti sarežģīti,” skaidro uzņēmēja.
Perspektīvs – Rīgas reģions
“Rīgas industriālā parka” vadītājs Rolands Latkovskis norāda, ka salīdzinājumā ar citiem nekustamā īpašuma segmentiem industriālo platību attīstīšana nav ātru peļņu nesoša, lai gan kvalitatīvu ražošanas un noliktavu telpu piedāvājums Rīgā neatbilst augošajam pieprasījumam. “Dzīvojamo māju bums mazliet traucē industriālo platību attīstīšanai, jo pieaug zemes cenas, īpaši Rīgā un tās tuvumā. Parka izveidei ir nepieciešama diezgan liela zemes platība, taču, ja, piemēram, Rīgas rajonā ir atbilstošs piedāvājums, tad ciematu būvētāji var piedāvāt lielāku samaksu. Arī no ieguldījumu atpelnīšanas viedokļa mājokļu būvniecība šobrīd ir pievilcīgāka, jo viss notiek daudz ātrāk. Ja industriālais parks tagad būtu jāattīsta tik tuvu Rīgas centram kā mūsu izveidotais, tad, ņemot vērā zemes cenas un infrastruktūras izmaksas, tas nebūtu ienesīgi, jo nebūtu iespējams piedāvāt konkurētspējīgu nomas maksu. Tāpēc ražošanas un noliktavu attīstība šobrīd ir perspektīva Rīgas reģionā, tuvākajās pilsētās,” skaidro R.Latkovskis.
Viņš stāsta, ka, ņemot vērā “Rīgas industriālā parka” izvietojumu tuvu Rīgas centram, tuvākajā laikā brīvajās platībās tiks īstenoti vairāki biroju un noliktavu ēku projekti.
‘NP Properties’ veido tīklu
Par lielāko rūpniecisko un noliktavu platību attīstītāju Latvijā šobrīd ir kļuvis “NP Properties” – uzņēmumam dažādās pilsētās pieder septiņi industriālie parki 130 hektāru platībā, bet piedāvāto telpu kopējā platība ir 350 tūkstoši kvadrātmetru. Divi no parkiem darbojas, pārējie ir dažādās attīstības stadijās. E. Moiseja skaidro, ka jauno parku attīstīšanā kompānija plāno ieguldīt vairāk nekā 30 miljonus latu. Attīstot jaunus industriālos parkus, līdz 2010. gadam uzņēmums iecerējis parku platību palielināt līdz 200 hektāriem, bet telpas – līdz 500 tūkstošiem kvadrātmetru. 70% no uzņēmumiem, kas nomā telpas “NP Properties” parkos, ir ražošanas kompānijas. “Pagaidām “NP Properties” pieder vienīgā industriālo parku ķēde Latvijā, un mūsu mērķis ir nodrošināt klientiem iespējami labāko piedāvājumu un servisu dažādās Latvijas pilsētās. Šobrīd ir svarīgi ātri attīstīt, jo tas, kurš būs pirmais un piedāvās labāko kvalitāti, būs vinnētājs,” norāda E.Moiseja. Attīstot industriālos parkus, ar laiku tajos plānots panākt 90% līdz 95% noslogotību.
Prognozē strauju attīstību
E.Moiseja norāda, ka vidējais Latvijas industriālo parku telpu aizpildījums pašlaik ir ap 70%, kas nekustamā īpašuma biznesā uzskatāms par ļoti labu rādītāju, un prognozē, ka tuvāko divu trīs gadu laikā šis tirgus segments ļoti strauji attīstīsies. “Latvijā ienāk arvien vairāk ārvalstu kompānijas, kas pieradušas telpas nomāt. Arī vietējie uzņēmumi saprot, ka jau gatavu telpu noma ir efektīvāka nekā savu platību būvniecība. Tas ļauj ietaupīt gan līdzekļus, gan laiku, kas nepieciešami zemes iegādei un celtniecībai,” skaidro “NP Properties” izpilddirektore.
Arī R.Latkovskis norāda, ka ražošanas vai noliktavu telpu noma uzņēmējiem ļauj spēkus koncentrēt viņu tiešajam biznesam: “Nomājot telpas, nav jātērē laiks piemērotas zemes atrašanai, nav jāuzņemas finansiālās saistības, ko rada būvniecība, darbību iespējams uzsākt nekavējoties, turklāt ir atrisināti visi ar infrastruktūru un apsaimniekošanu saistītie jautājumi.”
Lai gan tuvākajos gados industriālo platību piedāvājums varētu palielināties, uzņēmēji neprognozē nomas cenu samazināšanos jaunbūvētām, kvalitatīvām telpām, jo palielinās gan zemes iegādes, gan ēku un infrastruktūras būvniecības, gan arī darbaspēka izmaksas. Zemāka nomas maksa ir rekonstruētajos rūpnieciskajos objektos, tomēr, kā atzīst E.Moiseja, veco ražošanas objektu ēkas un teritorijas, kuras būtu iespējams rekonstruēt un pārveidot atbilstoši mūsdienu prasībām, kļūst arvien mazāk. R.Latkovskis norāda, ka veco rūpniecisko teritoriju attīstību un investīciju piesaisti bieži vien kavē arī to sadrumstalotība, nenoteiktais statuss un īpašumtiesības.