Roberts Kārkliņš: Nekustamā īpašuma cenu pieaugums turpināsies

Vērtējot pēc mājokļu kvadrātmetra vidējās pārdošanas cenas, Latvija un arī pārējās Baltijas valstis pagaidām diezgan ievērojami atpaliek no Eiropas lielākās daļas. Dzīvokļa kvadrātmetra vidējā cena Rīgā pagājušajā gadā bijusi aptuveni 800 eiro, savukārt Varšavā tā sasniegusi 1 000 eiro, Budapeštā - 1 225 eiro, Prāgā - 1 300 eiro, bet Ļubļanā - 1 800 eiro par kvadrātmetru. Augstākās vidējās cenas ir Londonā, Parīzē un Madridē, kur, iegādājoties dzīvokli, par platības kvadrātmetru jāmaksā 4 500-5 500 eiro. CEPI cenu analīzē ar dzīvokli tiek saprasts vidējas klases dzīvojamajā rajonā esošs vismaz desmit gadus vecs, apdzīvots mājoklis labā stāvoklī ar divām istabām, līdz ar to šajā cenu kategorijā neietilpst pēdējos gados būvētas ēkas. Līdzīga cenu atšķirība starp Rīgu un citām galvaspilsētām vērojama arī savrupmāju segmentā.

Pieprasījums sekmēs cenu kāpumu

Nekustamā īpašuma speciālisti ir vienisprātis, ka aktivitātes paaugstināšanos un cenu pieaugumu Latvijā nosaka ekonomiskās situācijas uzlabošanās un kredītlīdzekļu pieejamības palielināšanās, kas strauji kāpina pieprasījumu pēc dzīvojamās platības līdz līmenim, kuru piedāvājums pagaidām nespēj nosegt. Latvijā, salīdzinot ar attīstītajām Eiropas valstīm, vienam iedzīvotājam ir aptuveni par pusi mazāk dzīvojamās platības, līdz ar to, saglabājoties labvēlīgiem ekonomiskajiem apstākļiem un pastiprinoties banku “spiedienam” uz potenciālajiem kredītņēmējiem, pieprasījums turpinās palielināties.

“Šajā situācijā ir jārēķinās ar to, ka mājokļu cenas turpinās augt un tas notiks līdz brīdim, kad būs pietiekams piedāvājums,” norāda starptautiskās nekustamā īpašuma konsultāciju kompānijas “Colliers International” ģenerāldirektors Baltijas valstīs Mihails Morozovs. Viņš uzsver, ka salīdzinājumā ar citām Eiropas valstīm Latvijā un Baltijā kopumā līdz šim bija vienas no zemākajām mājokļu cenām. Tās Rīgā pagājušā gada laikā ievērojami pieaugušas, tomēr joprojām ir zemākas nekā citās ar Latvijas galvaspilsētu salīdzināmās pilsētās. Cenu paaugstināšanos ierobežota piedāvājuma apstākļos sekmēs arī pieaugošās kredītlīdzekļu saņemšanas iespējas. “Centrāleiropas un Austrumeiropas valstīs mājokļu kreditēšana un tirgus sāka attīstīties aptuveni pirms desmit gadiem, līdz ar to cenu pieaugums tajā vairs nav tik straujš. Turpretī Latvijā kredītu kultūra sāka veidoties pavisam nesen un nekustamā īpašuma tirgus kopumā ir ļoti jauns. Mūsu tirgus no šīm valstīm atpaliek aptuveni par 3-5 gadiem, un mēs ceram, ka gan dzīvojamo platību, gan komercplatību jomā pēc diviem trim gadiem varēs runāt par to, ka piedāvājums ir sasniedzis citu līmeni un ka ir kaut kāda konkurence,” akcentē M.Morozovs.

Uz Latvijas un citu Austrumeiropas valstu atrašanos dažādos tirgus attīstības posmos norāda arī Hansabankas Uzņēmumu apkalpošanas nodaļas direktors Mārtiņš Bandenieks, uzsverot, ka Baltijā mājokļu projektus sāk attīstīt ārvalstu uzņēmumi, kas pieredzi guvuši vairākās postsociālistiskajās valstīs. “Līdz šim dzīvokļu projektus lielākoties attīstīja pašmāju uzņēmumi, taču pagājušā gada beigās un šā gada pirmajos mēnešos ir iezīmējusies cita tendence - Latvijā ienāk attīstītāji, kas darbojušies daudzviet pasaulē, bet pēdējos piecus desmit gadus arī tādās valstīs kā Čehijā, Polijā, Ungārijā. Tas apliecina, ka Austrumeiropā tirgus kļūst piesātinātāks, ir pārdzīvots jauno dzīvokļu bums, cenas ir stabilizējušās un vairs nav gaidāma tik dramatiska izaugsme, tādēļ šīs kompānijas nāk gan uz Rīgu, gan Tallinu, gan Viļņu,” bilst M.Bandenieks. Pēc viņa domām, tuvojas laiks, kad jauno mājokļu tirgū sāks īstenot projektus, kuros uzbūvē pat desmit daudzstāvu mājas vienlaikus, nevis atsevišķas ēkas iekšpagalmos. “Kad tas notiks, pieļauju, ka pieprasījuma un piedāvājuma attiecība izlīdzināsies un cenu kāpums nebūs tik ļoti straujš, tomēr nedomāju, ka cenas kritīsies,” prognozē speciālists.

Sērijveida dzīvokļu cenas neatspoguļo to tirgus vērtību

“Arco Real Estate” Vērtēšanas daļas vadītājs Māris Laukalējs uzskata, ka padomju laikos būvēto sērijveidu dzīvokļu pašreizējās cenas tomēr ir nedaudz par augstu un neatspoguļo šo mājokļu patieso tirgus vērtību, turklāt vairāku sēriju mājas kvalitātes un konstruktīvo risinājumu dēļ nekustamā īpašuma vērtētāji un arī banku speciālisti ierindo riska grupā, kas nozīmē, ka nākotnē, kad jauno daudzdzīvokļu projektu piedāvājums būs palielinājies, šo namu dzīvokļu cenas vairs nebūs tik augstas kā šobrīd. M.Laukalējs norāda, ka dzīvokļu cenas sērijveida mājās un jaunajos projektos ir stipri pietuvinājušās: “Padomju laiku dzīvokļos kvadrātmetrs maksā 750-800 eiro, ir bijuši gadījumi, kad cena sasniedz 1 000 eiro, savukārt jaunajos projektos ar apdari kvadrātmetra cena ir 1 000–1 3000 eiro. Tas ir labi, jo sērijveida dzīvokļu sadārdzināšanās izraisījusi aktīvāku jauno projektu ienākšanu tirgū.” Pieaugot jauno mājokļu būvniecībai, mazākas bažas ir par vienas un divu istabu sērijveida dzīvokļiem, jo, pēc M.Laukalēja domām, pieprasījumu pēc tiem uzturēs jaunas ģimenes vai ienācēji Rīgā, kas vēlēsies iegādāties pirmo mājokli. Lielākas problēmas varētu rasties ar četristabu dzīvokļiem, sevišķi tādiem, kuru remontā ir ieguldīti ievērojami līdzekļi.

Jauno mājokļu skaits pieaugs

Dzīvokļu cenas jaunajās mājās Rīgā gada pirmajos mēnešos, pēc dažāda vērtējuma, pieauga no 15% līdz 30%. Tam par iemeslu bija gan ierobežotais piedāvājums, gan arī zemes sadārdzināšanās un celtniecības izmaksu palielināšanās. M.Bandenieks norāda, ka bez šiem objektīvajiem ir arī subjektīvie cenu kāpuma faktori, proti, attīstītāji saprot, ka piedāvājums pagaidām nav pietiekams, un pārdod dzīvokļus dārgāk. “Šogad jauno dzīvokļu cenas noteikti pieaugs, tomēr kāpums nebūs tik straujš. Domāju, ka tuvāko gadu laikā tiks īstenoti daudzi veselu kvartālu projekti dažādos Rīgas mikrorajonos, līdz ar to pieprasījuma un piedāvājuma attiecība izlīdzināsies un cilvēkiem, kas vēlēsies uzlabot dzīves apstākļus, nebūs jādzīvo ar domu, ka jāpērk šodien, jo rīt būs dārgāk. Attīstītāji, kas būvējuši mājokļus Ungārijā, Čehijā, Horvātijā, norāda, ka šajās valstīs, līdzīgi kā pie mums, standarta rajona jaunas mājas dzīvokļa kvadrātmetram jāmaksā aptuveni no 1 000 līdz 1 200 eiro. Mūsu cenas šobrīd ir mazliet pāri šim līmenim, tomēr, domāju, ar laiku tās izlīdzināsies,” vērtē speciālists.

M.Laukalējs uzskata, ka Latvijas mājokļu tirgus attīstības tendences ir līdzīgas, piemēram, Polijai un Čehijai, kaut gan Prāgā jauno dzīvokļu cenas ir aptuveni par 20% augstākas nekā Rīgā, kas ir skaidrojams ar to, ka Čehijas galvaspilsēta ir lielāka un arī tās ģeogrāfiskais izvietojums ir citāds. “Iespējams, ar laiku mēs varētu pietuvināties Prāgas cenām, taču vismaz tuvākajos desmit gados Rīgu nevarēs salīdzināt ar Rietumeiropas pilsētām, jo cenas tomēr ir atkarīgas no iedzīvotāju ienākuma līmeņa” skaidro “Arco Real Estate” pārstāvis.

Nekustamā īpašuma eksperti atzīst, ka jauno projektu attīstītāju peļņas līmenis šobrīd ir augsts. “Pēc mūsu informācijas, ir projekti, kuros zemes iegādes, celtniecības un citas izmaksas sasniedz 450 latus par kvadrātmetru, bet pārdošanas cena ir 850-900 lati. Ja konkurences pieauguma dēļ radīsies grūtības ar dzīvokļu pārdošanu, cenas varētu arī kristies bez īpašām problēmām attīstītājiem, jo būtu iespējams samazināt peļņas daļu,” akcentē M.Laukalējs.

Centra dzīvokļu cenas tuvosies Eiropas līmenim

Rīgas centra un Vecrīgas dzīvokļu segmentā, kurā pēdējā laikā cenas augušas īpaši strauji, sadārdzināšanās prognozējama arī turpmāk, jo īpašumi atrodas ierobežotā teritorijā un to skaits nepalielinās. Cenu pieaugums arī ir viens no iemesliem to telpu, kuras līdz šim bija piemērotas biroju vajadzībām, atkārtotai pārveidošanai par mājokļiem. “Centra un Vecrīgas dzīvokļu cenu pieaugums turpināsies, jo, salīdzinot ar citu valstu galvaspilsētām, Rīgā cenas nav sevišķi augstas. Neremontētu dzīvokļu kvadrātmetra cenas svārstās ap 1 800 eiro, kvalitatīvi remontētos dzīvokļos šī cena ir aptuveni 2 500 eiro, bet rekonstruētās vai arī jūgendstila un vēsturiskās ēkās - 3 500 eiro un vairāk par kvadrātmetru. Centra un Vecrīgas dzīvokļu cenas gada laikā varētu pieaugt aptuveni par 20%–30%. Vēsturiskiem, ļoti labiem dzīvokļiem cenas kāpums varētu apstāties pie 5 000 eiro par kvadrātmetru - tas būtu līmenis, kāds ir Eiropas galvaspilsētu centrālajās daļās vai vecpilsētās,” prognozē M.Laukalējs.

Hansabankas pārstāvis skaidro, ka vismaz puse no centra un Vecrīgas dzīvokļu pircējiem ir ārvalstnieki gan no Krievijas, gan Eiropas, piemēram, nelieli investori no Īrijas, Izraēlas, Vācijas. “Manuprāt, šie pircēji diktē cenu pieaugumu, jo novērtē vietas pievilcīgumu, zemās cenas salīdzinājumā ar savām valstīm un ir gatavi pirkt. Līdz ar to pārdevēji paaugstina cenas. Cenu pieaugums noteikti turpināsies, iespējams, līdz laikam, kad tiks sasniegts, piemēram, Vācijas vecpilsētu dzīvokļu cenu līmenis,” skaidro eksperts.

Krīzei nav priekšnoteikumu

M.Morozovs uzskata, ka Latvijas un Rīgas nekustamā īpašuma tirgum, kas visos segmentos sācis veidoties nesen un pašreizējā attīstības posmā nav sabalansēts, ir ļoti labas izaugsmes perspektīvas, lai arī ik pa laikam izskan bažas par tirgus pārsātinātību vai iespējamo krīzi. Viņaprāt, runas, ka Latvijā sagaidāma līdzīga nekustamā īpašuma tirgus krīze, kāda pirms vairākiem gadiem notika Polijā vai Somijā, ir nepamatotas. “Jā, Polijā bija krīze un cenu korekcija, taču tā bija saistīta ar ļoti lielas iedzīvotāju daļas gatavību iegādāties īpašumu, kas sakrita ar simtiem jaunu projektu ienākšanu tirgū. Ja paskatāmies, cik projektu pie mums top un cik būtu nepieciešams pieprasījuma apmierināšanai, mēs nevaram runāt par cenu korekciju vai krīzes simptomiem. Latvijā jauno mājokļu segmentā būtībā konkurences nav,” vērtē M.Morozovs.

Viņš uzskata, ka Rīga ir ļoti pievilcīga pilsēta ārvalstu investoriem un nekustamā īpašuma attīstītājiem, jo salīdzinājumā ar Centrāleiropas vai Austrumeiropas valstīm, nemaz nerunājot par Rietumeiropu vai Skandināviju, vidējais iegūstamās peļņas līmenis ir augstāks, turklāt ekonomiskā un politiskā situācija ir stabila. “Investīciju perspektīvas nekustamajā īpašumā ir ļoti cieši saistītas ar pilsētas pozīciju. Ja Rīga ir ieinteresēta investīciju piesaistīšanā, ir jāizstrādā ne vien attīstības plāns, bet arī nosacījumi, kas atvieglotu investoru ienākšanu. Jābūt arī skaidrībai, kā projektu var attīstīt no sākuma līdz beigām. Pašlaik ir bažas, ka ārzemju kompānijām, pat tām, kuras ir no Lietuvas vai Igaunijas, jātērē ļoti daudz laika, lai risinātu dažādus jautājumus, kā arī lai saprastu, kur varētu būt kādi zemūdens akmeņi,” domā “Colliers International” pārstāvis. Viņš arī norāda, ka Rīgai jāizmanto iespēja attīstīt apjomīgus projektus, kurus ģeogrāfiskā izvietojuma vai iedzīvotāju skaita dēļ nav iespējams īstenot Tallinā vai Viļņā.