Rolands Neilands: Dzīvokļu īpašumos nesadalīto daudzdzīvokļu māju kopīpašuma izbeigšanas risks
Foto: Privātais arhīvs

Iepriekšējā rakstā (Kopīpašuma dalīšanas (izbeigšanas) obligātums) norādīju, ka atbilstoši Civillikuma 1074. pantam nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā. Tas nozīmē, ka kopīpašniekiem, pret kuriem ir celta prasība par kopīpašuma dalīšanu (izbeigšanu), ir jārēķinās ar to, ka kopīpašums tiks dalīts (izbeigts). Vienīgais jautājums – kādā veidā tas tiks izdarīts? Šajā rakstā kopīpašuma izbeigšanas obligātuma princips tiek izvērtēts attiecībā uz daudzdzīvokļu mājām, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos, tas ir, mājām, kas pieder vairākiem kopīpašniekiem.

Atbilstoši Civillikuma 1075. pantam, "ja kopīpašnieki nevar vienoties par dalīšanas veidu, tad tiesa atkarībā no dalāmā nekustamā īpašuma īpašībām un lietas apstākļiem:

  1. piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, vajadzības gadījumā nodibinot servitūtus, vai

  2. atdod visu nekustamo īpašumu vienam kopīpašniekam, ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai

  3. nosaka nekustamo īpašumu pārdot, sadalot naudu kopīpašnieku starpā, vai

  4. izšķir jautājumu ar lozi, piemēram, ja jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem paturēt nekustamo īpašumu".

Civillikuma (pieņemts 1937. gadā) 1074. un 1075. pants teju negrozītā veidā ir pārņemts no Vietējo civillikumu kopojuma (pieņemts 1864. gadā), kurā kopīpašuma tiesību normas bija balstītas uz romiešu tiesībām. Tātad mūsdienās kopīpašuma izbeigšanu Latvijā nosaka tiesību normas ar divus tūkstošus gadu senu vēsturi.

Laikā, kad tika pieņemts Civillikums, nepastāvēja dzīvokļa īpašums mūsdienu izpratnē, tas ir, dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums, kas kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas. Atsevišķais īpašums var būt dzīvoklis, neapdzīvojama telpa vai mākslinieka darbnīca (skat. Dzīvokļa īpašuma likuma 2. un 3. pantu).

Gan Civillikuma pieņemšanas laikā, gan arī pirms tā pieņemšanas (laikā, kad bija spēkā Vietējo civillikumu kopojums) dzīvojamās mājas, tajā skaitā daudzdzīvokļu mājas, pastāvēja kā vienots nekustamais īpašums. Namīpašnieki dzīvokļus izīrēja īrniekiem, bet dzīvokļi atsevišķi nepastāvēja kā patstāvīgs īpašuma objekts.

Dzīvokļa īpašuma institūts mūsdienu tiesiskajā izpratnē tika radīts 28.09.1995., kad tika pieņemts likums "Par dzīvokļa īpašumu" (šobrīd tā vietā ir spēkā Dzīvokļa īpašuma likums).

Šis nelielais vēsturiskais ieskats ļauj saprast, kādēļ kopīpašuma izbeigšana Civillikuma izpratnē nav tas pats, kas daudzdzīvokļu mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos. Proti, pieņemot mūsdienu tiesisko regulējumu par dzīvokļu īpašumu izveidošanu, netika grozītas Civillikuma normas par kopīpašuma izbeigšanu, tas ir, tās netika saskaņotas ar jauno tiesisko regulējumu.

Arī tiesu praksē ir nostiprinājusies atziņa, ka daudzdzīvokļu mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos nav kopīpašuma izbeigšana Civillikuma 1074. un 1075. panta izpratnē. Piemēram, Augstākās tiesas Civillietu tiesu palātas spriedumā lietā Nr. C31187908, PAC-0217-16 ir norādīts, ka "pretprasības par nekustamā īpašuma sadalīšanu dzīvokļu īpašumos apmierināšana nav iespējama arī tāpēc, ka viens no kopīpašniekiem ir cēlis prasību par kopīpašuma izbeigšanu, kura, kā izriet no Civillikuma 1074. panta, nevar tikt noraidīta, bet nekustamā īpašuma sadalīšana dzīvokļu īpašumos nav uzskatāma par kopīpašuma izbeigšanu Civillikuma 1074. panta izpratnē".

Civillikuma 1075. pants kā vienu no kopīpašuma izbeigšanas veidiem neparedz daudzdzīvokļu māju sadalīšanu dzīvokļu īpašumos. Līdz ar to tiesvedībās par kopīpašuma izbeigšanu, kurās tiek piemērots tieši Civillikuma 1075. pants, šobrīd nav iespējama daudzdzīvokļu māju sadalīšana dzīvokļu īpašumos.

Praksē tas nozīmē to, ka situācijā, ja kāds no kopīpašniekiem daudzdzīvokļu mājā (neatkarīgi no tā, vai ir noslēgts dalītas lietošanas kārtības līgums vai nav noslēgts) ceļ prasību tiesā par kopīpašuma izbeigšanu, piemēram, visas mājas pārdošanu izsolē un saņemtās naudas sadalīšanu kopīpašnieku starpā atbilstoši katram piederošo domājamo daļu lielumam, šāda prasība tiks apmierināta, tas ir, kopīpašums tiks izbeigts. Vienīgā alternatīva mājas pārdošanai izsolē kā kopīpašuma izbeigšanas veidam ir visas mājas pārdošana vienam no kopīpašniekiem, tas ir, viens kopīpašnieks nopērk pārējiem piederošās domājamās daļas no daudzdzīvokļu mājas. Taču šāds rezultāts ir maz ticams, jo tiesas parasti strīdīgos gadījumos (kad nepastāv objektīvi iemesli noteikt kopīpašuma izbeigšanu, pārdodot visu nekustamo īpašumu vienam kopīpašniekam ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā) nospriež kopīpašumu izbeigt, pārdodot nekustamo īpašumu izsolē un sadalot saņemto naudu kopīpašnieku starpā.

Protams, daudzi kopīpašnieki, kam pieder domājamās daļas daudzdzīvokļu mājās un kuri saskaņā ar dalītas lietošanas kārtības līgumu lieto noteiktu dzīvokli, neapzinās, ka šāds liktenis viņus var piemeklēt. Taču tā nav tikai teorētiska varbūtība, bet ir reāli gadījumi, kad tiesā ir celta prasība par kopīpašuma izbeigšanu, pārdodot daudzdzīvokļu māju izsolē, un tiesas procesa iznākums ir labvēlīgs prasītājam, tas ir, daudzdzīvokļu māja ir pārdota izsolē, saņemtie naudas līdzekļi (atskaitot sprieduma izpildes izdevumus) sadalīti kopīpašnieku starpā atbilstoši viņiem piederošo domājamo daļu lielumam, kā arī kopīpašnieki tiek izlikti no viņiem lietošanā iepriekš nodotajiem dzīvokļiem. Žurnālā "Likums un Taisnība", Nr. 6 (49), 2019., ir aprakstīts gadījums, kad šādā veidā ir izbeigts kopīpašums daudzdzīvokļu mājai Talsu ielā 6, Rīgā. Līdz ar to, kamēr spēkā ir pašreizējais tiesiskais regulējums, neviens kopīpašnieks daudzdzīvokļu mājās nav pasargāts no tā, ka kāds cits kopīpašnieks tiesas ceļā neprasīs kopīpašuma izbeigšanu un šāda prasība netiks apmierināta.

Jānorāda, ka saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 6. panta pirmo daļu dzīvokļa īpašumu cita starpā var izveidot uz tiesas sprieduma pamata. Taču praksē gadījumu, kad daudzdzīvokļu māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos uz tiesas sprieduma pamata, ir maz. Iespējams, tas skaidrojams ar nepieciešamību saņemt Valsts zemes dienesta atzinumu par daudzdzīvokļu mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, lai daudzdzīvokļu māju varētu sadalīt dzīvokļu īpašumos, taču Valsts zemes dienests šādu atzinumu sagatavo tikai pēc visu kopīpašnieku pieteikuma saņemšanas. Protams, civilprocesā pastāv iespēja pieaicināt institūcijas piedalīties tiesas procesā atzinuma došanai (Civilprocesa likuma 89. pants), bet tas notiek tikai uz tiesas lēmuma pamata.

Līdz ar to pat gadījumos, kad tiesas ceļā netiek prasīta kopīpašuma izbeigšana Civillikuma 1075. panta izpratnē, bet gan tiek prasīta daudzdzīvokļu mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 6. pantu, tas nav vienkāršs tiesas process.

Problēmu, ka jebkuras dzīvokļu īpašumos nesadalītas daudzdzīvokļu mājas kopīpašums var tikt izbeigts, pārdodot māju izsolē, likumdošanas ceļā varētu viegli atrisināt. Proti, Civillikuma 1075. pantā noteikt, ka kopīpašums daudzdzīvokļu mājās izbeidzams, sadalot daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašumos. No vienas puses, šādā situācijā kopīpašums nebūtu izbeigts attiecībā uz mājas koplietošanas telpām un citiem kopīpašumā esošajiem mājas elementiem, bet, no otras puses, pastāv Dzīvokļa īpašuma likums, kas nosaka kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumus par kopīpašumā esošās daļas apsaimniekošanu un ekspluatāciju. Katrā ziņā šāds neliels Civillikuma 1075. panta grozījums ļautu novērst netaisnīgo situāciju, ka dzīvokļu īpašumos nesadalītu daudzdzīvokļu ēku kopīpašnieki, kas lieto noteiktus dzīvokļus, var zaudēt savu kopīpašumu un tikt izlikti no lietošanā nodotajiem dzīvokļiem, ja kāds cits kopīpašnieks nolemj celt prasību tiesā par kopīpašuma izbeigšanu.

Rakstā ir pausts autora personīgais viedoklis, kas nav uzskatāms par juridisko konsultāciju vai juridiskās palīdzības sniegšanu, un tas autoram nerada juridiskas saistības pret raksta lasītājiem.

Source

Pamanījāt kļūdu?
Iezīmējiet tekstu un nospiediet Ctrl + Enter!

Stingri aizliegts DELFI publicētos materiālus izmantot citos interneta portālos, masu informācijas līdzekļos vai jebkur citur, kā arī jebkādā veidā izplatīt, tulkot, kopēt, reproducēt vai kā citādi rīkoties ar DELFI publicētajiem materiāliem bez rakstiskas DELFI atļaujas saņemšanas, bet, ja atļauja ir saņemta, DELFI ir jānorāda kā publicētā materiāla avots.

Comment Form