Iepriekšējā rakstā "Kopīpašuma izbeigšana daudzdzīvokļu mājām – gaisma tuneļa galā" informēju lasītājus par aktualitātēm tiesu praksē un likumdošanas iniciatīvām saistībā ar kopīpašuma izbeigšanu daudzdzīvokļu mājām. Šajā rakstā tiek aprakstīts, kādi ir ieguvumi, sadalot daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašumos, un kādas ir kopīpašnieku iespējas sadalīt daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašumos labprātīgi vai tiesas ceļā.
Cilvēki bieži vien dzīvo dzīvoklī, nezinādami, kāds juridiskais statuss ir viņu dzīvoklim. Nereti valda uzskats, ka domājamās daļas no daudzdzīvokļu mājas ir tas pats, kas dzīvokļa īpašums. Proti, ka dzīvokļu īpašumos nesadalītas daudzdzīvokļu mājas domājamās daļas ir tas pats, kas dzīvoklis dzīvokļu īpašumos sadalītā daudzdzīvokļu mājā. Tas ir, domājamās daļas tiek pielīdzinātas dzīvokļa īpašumam. Šāds uzskats ir maldīgs.
Vienā gadījumā (dzīvokļu īpašumos nesadalītā mājā) visi ir kopīpašnieki, kam pieder domājamās daļas no visas daudzdzīvokļu mājas ar visām no tā izrietošajām sekām:
- nevienam no kopīpašniekiem nepieder konkrēts dzīvoklis – katram pieder domājamās daļas no visas daudzdzīvokļu mājas un lietošanā ir nodots noteikts dzīvoklis. Parasti zemesgrāmatā ir nostiprināts, kurš dzīvoklis ir lietošanā kuram kopīpašniekam. Taču šie ieraksti mēdz būt defektīvi, turklāt lietošanas kārtības nostiprināšanai zemesgrāmatā ir vairāki juridiski riski, par kuriem plašāk aprakstīts žurnāla "Jurista Vārds" rakstā "Atsevišķi kopīpašuma problēmjautājumi un to iespējamie risinājumi";
- jebkura veida rīcībai ar māju (remonti, rekonstrukcija, labiekārtošana utt.) ir nepieciešama 100% kopīpašnieku piekrišana. Izņēmums ir tikai attiecībā uz pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanu, tā atsaukšanu, mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu līgumu slēgšanas noteikumiem, kā arī kārtību, kādā nosakāmi un maksājami obligātie izdevumi un atlīdzība par pārvaldīšanu, jo attiecībā uz to Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir noteikts izņēmums un pietiek ar Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto kvorumu (pilnvarojuma došanai pārvaldniekam 2/3 balsu, pārējiem jautājumiem vairāk nekā puse balsu). No tiesu prakses izriet, ka balsis tiek skaitītas atbilstoši dzīvokļu skaitam;
- visiem daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības gadījumos, kad kāds no kopīpašniekiem pārdod sev piederošās domājamās daļas trešajām personām (ne kopīpašniekiem). Tas nozīmē, ka, pārdodot domājamās daļas, ir jāpiedāvā pirmpirkuma tiesību izlietošana pārējiem kopīpašniekiem, kam ir tiesības izlietot pirmpirkuma tiesības divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas dienas. Gadījumā, ja pirmpirkuma tiesības nav piedāvāts izlietot un domājamās daļas ir pārdotas trešajai personai, pārējiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības – viena gada laikā vai nu labprātīgi, vai tiesas ceļā prasīt atsavināto domājamo daļu izpirkšanu, izstumjot jauno ieguvēju;
- no tiesu prakses izriet, ka no kopīpašnieka pirmpirkuma tiesībām iepriekš nevar atteikties. Pat tajos gadījumos, kad zemesgrāmatā ir nostiprināts kopīpašnieku atteikums no pirmpirkuma tiesībām, tas nav spēkā;
- jebkurš no kopīpašniekiem jebkurā laikā var prasīt kopīpašuma izbeigšanu, tostarp pārdodot daudzdzīvokļu māju izsolē, kas var rezultēties ar kopīpašnieku izlikšanu no dzīvokļiem. Lai gan šis risks ir ievērojami mazinājies kopš Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 17.12.2019. sprieduma lietā Nr. C04169414, SKC-259/2019 taisīšanas, tas tik un tā pastāv, jo "kopīpašuma reideri" vēl joprojām ceļ prasības tiesās par kopīpašumā esošu daudzdzīvokļu māju kopīpašuma izbeigšanu.
Otrā gadījumā (dzīvokļu īpašumos sadalītā daudzdzīvokļu mājā) visi ir dzīvokļu īpašnieki, kam pieder konkrēts dzīvokļa īpašums. Jāpatur prātā, ka dzīvokļa īpašums nav sinonīms dzīvoklim. Atbilstoši Dzīvokļu īpašuma likuma 2. pantam dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums. Dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas. Dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošais atsevišķais īpašums un kopīpašuma domājamā daļa tiesiski nav atdalāmi.
Citiem vārdiem, dzīvokļa īpašums sastāv no konkrētā dzīvokļa (atsevišķā īpašuma) un kopīpašuma domājamās daļas no dzīvojamās mājas un ārsienām, jumta, starpstāvu pārsegumiem, koplietošanas telpām utt. Atbilstoši Dzīvokļu īpašuma likuma 3. panta pirmajai daļai dzīvokļa īpašuma sastāvā var būt trīs veidu atsevišķais īpašums: 1) dzīvoklis, 2) neapdzīvojamā telpa un 3) mākslinieka darbnīca.
Daudzdzīvokļu mājās, kas ir sadalītas dzīvokļu īpašumos, nepastāv neviens no minētajiem riskiem, kas pastāv dzīvokļu īpašumos nesadalītās daudzdzīvokļu mājās. Tas nozīmē, ka:
- katram dzīvokļu īpašniekam pieder konkrēts dzīvokļa īpašums, kura atsevišķā daļa (dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca) ir arī viņa valdījumā;
- jebkura veida rīcībai ar māju (remonti, rekonstrukcija, labiekārtošana utt.) ir nepieciešams Dzīvokļu īpašuma likumā noteiktais kvorums, kas, piemēram, remonta darbiem ir 50% < balsu no visiem dzīvokļu īpašumiem, nevis 100% balsu, kā tas ir dzīvokļu īpašumos nesadalītās mājās;
- pārējiem dzīvokļu īpašniekiem nav pirmpirkuma tiesību, ja dzīvokļa īpašnieks pārdod sev piederošo dzīvokļa īpašumu trešajām personām (ne kādam no pārējiem dzīvokļu īpašniekiem). Izņēmums ir tikai tad, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ar 100% balsu ir pieņēmusi lēmumu par pirmpirkuma tiesībām dzīvokļu īpašniekiem un zemesgrāmatā izdarīta atzīme par pirmpirkuma tiesību pastāvēšanu;
- nevienam dzīvokļa īpašniekam nav tiesību prasīt kopīpašuma izbeigšanu dzīvokļu īpašumos sadalītām daudzdzīvokļu mājām, jo dzīvokļa īpašumā ietilpstošā atsevišķā daļa un kopīpašuma daļa ir tiesiski nedalāmas.
Vēsturiski pēc Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas ir izveidojusies situācija, ka ir daudz daudzdzīvokļu māju, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos. Lielākā daļa no tām ir denacionalizētās mājas, kas pēc īpašnieku vai to mantinieku īpašuma tiesību atjaunošanas netika sadalītas dzīvokļu īpašumos. Šajās mājās labprātīgi tika radītas kopīpašuma attiecības, proti, pircējiem tika pārdotas šo māju domājamās daļas un vienlaikus zemesgrāmatā tika nostiprināts, kuram kopīpašniekam kurš dzīvoklis tiek nodots lietošanā. Savukārt lielākā daļa padomju laika tipveida māju gan Rīgas mikrorajonos, gan citās pilsētās ir sadalīta dzīvokļu īpašumos.
Jānorāda, ka pastāv arī gadījumi, kad jaunajos projektos daudzdzīvokļu mājas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos un pircējiem tiek pārdotas domājamās daļas no šīm mājām, nevis dzīvokļu īpašumi. Dzīvokļu skaita ziņā lielākais no šādiem projektiem ir "Solaris" komplekss Imantā. Diemžēl vēl joprojām attīstītājiem pastāv iespēja celt daudzdzīvokļu ēkas un tās nesadalīt dzīvokļu īpašumos, jo Dzīvokļu īpašuma likumā nav noteikts obligāts pienākums jaunuzceltu daudzdzīvokļu māju sadalīt dzīvokļu īpašumos.
Jānorāda, ka bez iepriekš minētajiem ieguvumiem daudzdzīvokļu māju sadalīšanas dzīvokļu īpašumos gadījumā ir arī citi ieguvumi. Pirmkārt, dzīvokļu īpašumos sadalītās mājās dzīvokļiem parasti ir augstāka tirgus vērtība nekā dzīvokļu īpašumos nesadalītās mājās, pārdodot domājamās daļas un tādējādi pircējam nodrošinot iespēju lietot domājamām daļām atbilstošo zemesgrāmatā ierakstīto dzīvokli.
Otrkārt, iegādājoties dzīvokli, ir daudz vieglāk saņemt bankas kredītu dzīvokļa iegādei, ja dzīvoklis atrodas dzīvokļu īpašumos sadalītā daudzdzīvokļu mājā. Šobrīd bankas nelabprāt finansē domājamo daļu iegādi dzīvokļu īpašumos nesadalītās daudzdzīvokļu mājās, jo bankas kā kreditores sevi netieši pakļauj no kopīpašuma izrietošajiem riskiem.
Treškārt, ar identiskām dzīvokļu platībām var veidoties situācija, ka dzīvokļu īpašumos sadalītā daudzdzīvokļu mājā par dzīvokli ir jāmaksā ievērojami mazāks nekustamā īpašuma nodoklis nekā dzīvokļa īpašumos nesadalītā daudzdzīvokļu mājā. Tam ir divi iemesli:
- Dzīvokļa īpašuma gadījumā nekustamā īpašuma nodoklis tiek aprēķināts no dzīvokļa īpašuma kadastrālās vērtības, bet dzīvokļu īpašumos nesadalītas mājas gadījumā nekustamā īpašuma nodokli aprēķina no visas mājas kadastrālās vērtības atbilstoši katram kopīpašniekam piederošajām domājamām daļām. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašumos nesadalītas mājas gadījumā var būt situācijas, ka vienam kopīpašniekam ir jāmaksā nesamērīgi liels nekustamā īpašuma nodoklis, ja lietošanā esošais dzīvoklis platības ziņā neatbilst viņam piederošajām domājamām daļām, tas ir, domājamās daļas ievērojami pārsniedz dzīvokļa platības attiecību pret visas mājas dzīvokļu platību (ja mājā ir tikai dzīvokļi).
- Dzīvokļu īpašumos sadalītās daudzdzīvokļu mājās esošajiem dzīvokļiem ir citāda nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu aprēķināšanas kārtība, nekā tā ir dzīvokļa īpašumos nesadalītās daudzdzīvokļu mājās esošajiem dzīvokļiem.
Piemēram, Rīgā, lai saņemtu nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumus, pietiek, ka dzīvokļu īpašumos sadalītā daudzdzīvokļu mājā dzīvoklī ir deklarēta vismaz viena persona neatkarīgi no dzīvokļa platības. Tādējādi, ja dzīvoklī ir deklarēta vismaz viena fiziska persona, tiek piemērota samazināta nekustamā īpašuma nodokļa likme:
| Nekustamā īpašuma nodokļa likme | Kadastrālā vērtība |
| 0,2% | < 57 000 EUR |
| 0,4% | 57 000 EUR – 107 000 EUR |
| 0,6% | 107 000 EUR< |
Savukārt attiecībā uz dzīvokļu īpašumos nesadalītā daudzdzīvokļu mājā esošu dzīvokli tiek pieņemts, ka vienai dzīvesvietu deklarējušajai personai piekrīt 30 m2 no mājas daļas, kuras lietošanas veids ir dzīvošana un kura netiek izmantota saimnieciskās darbības veikšanai. Par platību, kas pārsniedz 30 m2 uz vienu deklarēto personu, ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis bez atvieglojumiem (1,5% apmērā no kadastrālās vērtības).
Ņemot vērā minētos ieguvumus no daudzdzīvokļu māju sadalīšanas dzīvokļu īpašumos, rodas jautājums: kādēļ vēl joprojām ir diezgan daudz daudzdzīvokļu māju, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos? Atbilde ir meklējama kopīpašnieku uzņēmības trūkumā, jo mājas sadalīšanas dzīvokļu īpašumos process ir gana sarežģīts, it sevišķi no veicamo darbību puses.
Saskaņā ar Dzīvokļu īpašuma likuma 6. panta pirmo daļu dzīvokļa īpašumu var izveidot uz likuma, tiesas sprieduma, darījuma, tai skaitā testamenta, vai mājas īpašnieka lēmuma pamata. Katru no šiem veidiem apskatīt nav šī raksta mērķis, taču apskatīšu divus reālākos veidus gadījumos, kad dzīvokļu īpašumos nesadalīta daudzdzīvokļu māja pieder vairākiem kopīpašniekiem, tas ir:
uz kopīpašnieku lēmuma pamata;
uz tiesas sprieduma pamata.
Daudzdzīvokļu mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos uz kopīpašnieku lēmuma pamata ir labprātīgs sadalīšanas veids. Tā kā Civillikuma 1068. pants nosaka absolūtā veto principu attiecībā uz kopīpašumu (rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu), nepieciešama 100% kopīpašnieku piekrišana daudzdzīvokļu mājas sadalīšanai dzīvokļu īpašumos.
Daudzdzīvokļu mājas sadalīšanai dzīvokļu īpašumos ir nepieciešams saņemt Valsts zemes dienesta atzinumu par ēkas sadali dzīvokļu īpašumos. Lai saņemtu šo atzinumu, ir jāpastāv šādiem nosacījumiem:
ēkai ir jābūt kadastrāli uzmērītai;
ēkai ir jābūt nodotai ekspluatācijā;
ēkas galvenajam lietošanas veidam kadastrā jābūt –"dzīvojamā ēka";
visām telpu grupām jābūt reģistrētām kadastrā;
ēkai ir jābūt reģistrētai zemesgrāmatā;
ēkai kadastrā jābūt reģistrētai kā vienīgajai dzīvojamai mājai konkrētajā nekustamajā īpašumā (izņemot dzīvojamās mājas, kuras ierakstītas zemesgrāmatā līdz 2016. gada 31. decembrim vai kuru būvniecībai būvatļauja izdota līdz 2016. gada 31. decembrim).
Pēc atzinuma par ēkas sadali dzīvokļu īpašumos saņemšanas dzīvokļu īpašumi ir jāreģistrē zemesgrāmatā, pamatojoties uz atzinumu un katra atsevišķa kopīpašnieka notariāli apliecinātu nostiprinājuma lūgumu dzīvokļa īpašuma ierakstīšanai zemesgrāmatā. Pēc tam, kad zemesgrāmatā ir ierakstīts dzīvokļa īpašums, katrs kopīpašnieks ir kļuvis par dzīvokļa īpašnieku, izbeidzot klasiskās kopīpašuma attiecības.
Jānorāda, ka atkarībā no katras konkrētās situācijas var būt arī papildu darbības, kas jāveic, lai būtu iespējama daudzdzīvokļu mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos (ēkas kadastrālā uzmērīšana, nelikumīgas būvniecības novēršana u. c.).
Otrs veids, kādā daudzdzīvokļu māju ar vairākiem kopīpašniekiem ir iespējams sadalīt dzīvokļu īpašumos, ir uz tiesas sprieduma pamata. Šis veids ir piemērots gadījumos, ja nav iespējams pilnīgi visiem (100%) kopīpašniekiem vienoties par mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos. Tādā gadījumā tie kopīpašnieki, kuri vēlas sadalīt māju dzīvokļu īpašumos, var celt prasību tiesā ar attiecīgu prasījumu. Lai to varētu izdarīt, ir nepieciešams saņemt Valsts zemes dienesta atzinumu par iesakāmo domājamo daļu aprēķinu.
Saņemot šādu atzinumu, ir iespējama prasības celšana tiesā un secīgi prasības apmierināšana. Pēc attiecīga tiesas sprieduma spēkā stāšanās būs iespējama daudzdzīvokļu mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos – gan kadastrā izveidojot dzīvokļu īpašumus, gan tos ierakstot zemesgrāmatā. Protams, šāds tiesas process un tiesas sprieduma izpilde nav viegli īstenojama procedūra, taču tā ir iespējama, gala rezultātā sadalot daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašumos un attiecīgi novēršot visus kopīpašuma riskus, kā arī saņemot visus ieguvumus, kas izriet no daudzdzīvokļu mājas sadalīšanas dzīvokļu īpašumos.
Rakstā ir pausts autora personīgais viedoklis, kas nav uzskatāms par juridisko konsultāciju vai juridiskās palīdzības sniegšanu, un tas autoram nerada juridiskas saistības pret raksta lasītājiem.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
