"Источником вдохновения для меня послужила статья под названием "Так слона не продашь. Почему квартиру в Риге не купить, даже если есть деньги и желание". Прочитал ее, посмеялся, и теперь делюсь своей точкой зрения. Если вкратце, то искал квартиру в Риге набегами более полутора лет. Спешки и приоритета не было. Мечту не покупал, и лишние деньги тратить не планировал.
Начнем с утверждения "аренда – это деньги на ветер". С этим я в корне не согласен. Для начала, посчитайте не общую сумму месячных платежей, а именно сумму за использования кредита на покупку жилья. Вот вам простой пример: 85 000 евро займа под 3% годовых (сейчас нулевой и/или минусовой EURIBOR - Европейская межбанковская ставка предложения). Срок займа - 25 лет. Одинаковый график платежей. Общий платеж - 403 евро в месяц, из них плата за кредит - 212 евро в месяц (и далее по убывающей вниз).
Приведу другой пример. Если EURIBOR поползет вверх до 2%, то получится уже 5% годовых: общий платеж – 496,90 евро в месяц, из них плата за кредит - 354,17 евро в месяц (и далее по убывающей вниз). Калькулятор доступен по этой ссылке. Эти 212 евро в месяц (или больше) как раз-таки и идут на ветер. Вообще, это обширная тема, которая заслуживает отдельного обсуждения и статьи. Но пока что речь не об этом.
Я знал, что требований много, но так как спешки не было, меня это не смущало. Финальный список выглядел так:
- Земля должна быть в собственности.
- Площадь квартиры от 75 кв.м.
- Не первый, не последний этаж.
- 3+ комнаты.
- Наличие лифта, если этаж 4+
- Новостройки и "сталинки".
- Комфортная сумма покупки - до 100 000 евро (но бюджет и потолок был выше).
- Район постепенно съехал в самый низ приоритетов, не нравились Плявниеки и Пурвциемс - "каменные джунгли" и "чайна-таун" (а, казалось бы, еще в далеком 2004 были-таки приличные районы).
- Лучше, чем серийная квартира с тремя отдельными комнатами.
Проверка адекватности объекта
- Кто и почему продает?
- Земля в собственности?
- Обслуживающая компания. Сообщество жильцов - это плюс, Rīgas namu pārvaldnieks - минус (компания сама по себе не плохая, но и не хорошая, но вот их портфель клиентов, наследованных от безынициативных "людей-амеб" – проблема, которую я не хотел бы решать).
- Парковочное место (варианты – "Всегда было место!" не особо интересны).
- Состояние здания: канализация, вентиляция, проводка, крыша, подвал, утепление, подъезды.
- История обслуживания здания, план обслуживания (!), капитальные ремонты (а не покраска подъезда).
- Год постройки здания.
- Соседи.
Поиск был нереален до того момента, как не изменили правила выдачи вида на жительство (ВНЖ) и до риелторов, застройщиков и спекулянтов не дошло, что правила игры изменились. Это был сентябрь 2014 года. (Напомню, что до 1 сентября 2014 года ВНЖ можно было получить, если иностранец приобретал в Латвии одну или несколько недвижимых собственностей в Риге, Рижском регионе планирования или республиканских городах, общая сумма сделок по которым составляла не менее 142 300 евро. Либо одну или несколько недвижимых собственностей за пределами Риги, Рижского региона планирования или республиканских городов, общая сумма сделок по которым составляла не менее 71 150 евро. В свою очередь, кадастровая стоимость недвижимости в Риге, крупнейших городах Латвии или Рижском регионе планирования должна была составлять по меньшей мере 42 690 евро, а в регионах — не менее 14 230 евро).
Сейчас (март 2016 года) начинают расти цены на недвижимость в Тихом центре и эксклюзив. Впрочем, некоторые владельцы серийных квартир на улице Весетас считают, что они участники этого праздника жизни, но не будем их в этом разочаровывать...
О рижских спальных районах. Если бы мне пришлось дать прямой ответ, что будет в ближайшие пять лет, я бы ставил на стагнацию, политическую неопределенность и медленный рост цен в среднем до 1% в год. В регионах, отдаленных от Риги – медленный спад спроса и цен. Подчеркну, что это не профессиональные советы, и я не несу ответственности за использование этой информации.
Для себя решил покупать квартиру плюс-минус сейчас. Почти все объекты, построенные в "бум", банки выбросили на рынок. После кризиса строительная активность и спрос были низкими, да и в последние годы новые объекты не вызывают восторг, поэтому ждать особо нечего.
В данный момент образовалась ниша жилья для латвийской семьи – это обычно от 80 000 до 100 000 евро за квартиру, а на квадратуру застройщик особо не смотрит. То есть за 100 000 евро в новостройках можно рассчитывать на ~70 кв.м. Однако, для меня это не является приемлемым, поскольку для застройщиков это единственная надежда, что покупатели будут "голосовать" своим кошельком. Хотя, в проекте "NCC, Putnu iela 31" квартиры разошлись быстро, и теперь этот застройщик планирует еще несколько подобных проектов в разных микрорайонах. Визия жилищного вопроса латвийской семьи – трехкомнатные квартиры меньше 70 кв.м., а то и меньше 65. А может, так было всегда.
Мой список абсурдностей, "перлов" и стереотипов
Список далеко не полный. Вполне возможно, что это только мои парадигмы. Не нужно воспринимать все очень серьезно.
- "Эксклюзив - это жилье, которое не классифицируется, как серийное" (даже если это какой-то литовский спецпроект или "сталинка").
- Тихий центр каким-то чудесным образом дополз до района Браса и жильцов дома на ул. Дунтес, 28.
- "Эксклюзив - это трехкомнатная квартира, которая больше 65 кв.м."
- "Квартира – это лучшая и единственная инвестиция".
- "Ремонтировать дом должно государство, поэтому капитальных ремонтов у нас никогда не было. Вот 50 лет назад мне не пришлось бы об этом думать!" (отдельный привет жильцам из недавней скандальной истории про здание под снос).
- "Я продаю вам квартиру, а не дом. Какая разница в каком состоянии дом?!"
- Парковки по 10 000 евро за место.
- Отсутствие парковки в новых проектах - Ropažu 12, Rīga, Jauna Teika.
- Вид на квартиру в соседнем доме - Ropažu 12, Rīga, Jauna Teika.
- Реклама новостройки в Чиекуркалнсе, как проекта в Межапарке – Rusova iela 5, Rīga, Ezerparka Nami
- "Сталинки" за 1 400+ евро за квадратный метр.
- Довоенные дома без капитальных ремонтов и реноваций, и те, кто верят, что они что-то стоят.
- Квартиры на 5-м и выше этажах без лифта, и скидки на цену.
- Маклеры, которые в объявлениях ставят второй этаж, а на деле – это первый.
- "Высококачественные материалы" и "энергоэффективный проект".
- Дешевые панельные строения по цене от 1 700 евро за кв.м.
- Квартиры за 150 000 евро с дешевым, белым ковролином - Šarlotes iela 7, Rīga.
- Квартира в историческом центре города - Hospitāļu iela 39, Rīga, Midtown apartments, YIT.
- Вид из гостиной и всех окон квартиры в кирпичную стену - Biķernieku iela 16, Rīga, YIT.
- Четырехкомнатные квартиры, площадью 75 кв.м. - Lapsu iela 12, Rīga, NCC.
- 90% ремонтов, которые видел в объявлениях – или под снос, или неадекватная цена.
Перед принятием решения о взятии займа лучше обратиться за консультацией в Latvijas apvienotā kredītņēmēju asociācija. Эта организация, которая в отличие от Konsultāciju un mediācijas centrs (KMC), не спонсируется банками и теми людьми, у которых вы хотите взять деньги. Более того, KMC в открытую заявляет, что они не предоставляют юридические консультации, а что-то наподобие "советов друзей", где "друзья" – это банки.
Личный, предвзятый, необъективный рейтинг банков по прозрачности и ясности контракта и условиям ипотечного займа. Первые – лучшие.
1. SEB
2. Nordea
3.-7. Остальные
8. Swedbank – потенциально условия об одностороннем пересмотре контракта (и ставки), созаемщика (тут есть юридическая разница между понятиями "созаемщик" и "поручитель") вписывают даже если вашей зарплаты хватает. Массовые гонения заемщиков в 2008 году, агрессивная политика.
9. Citadele – дорого. Обычно сюда идут, если в других банках кредит получить не вышло. С контрактом ознакомится не дают, или на поздних стадиях, а может быть даже на подписании.
50. DNB - один из худших контрактов на рынке. Единственный банк, где процентная ставка состоит из трех частей – две плавающих и псевдофиксированная. Намеренно скрывают этот факт и не прозрачно его объясняют при консультациях.
89. Прочие финансовые учреждения
99. ABLV – контракт понять невозможно даже юристу, и нескольким юристам тоже. Простому человеку контракт не прочитать. У всех других банков EURIBOR минимальный - 0 (когда додумались, что он может быть минус), у ABLV - 0.3%
100. Быстрые кредиты.
Ставки и условия индивидуальны с некоторыми оговорками:
- Есть минимальный порог ниже которого банки не дадут кредитную ставку, даже если первый взнос приближается к 50%.
- После успешного лоббирования отмены принципа "ключи на стол" рынок немного оживился, фиксированные ставки снизились. Попытка защиты прав заемщиков провалилась.
- Кредитный комитет смотрит на финансовую грамотность и даже такие привычки, как покупка лотерейных билетов, быстрые SMS-кредиты, жизнь от зарплаты до зарплаты и прочее, могут стать весомым фактором для отказа.
- Банкам все равно какой вы VIP клиент, это просто оценка рисков.
- Основной критерий ценообразования на недвижимость - это процентная ставка банков и зарплата населения. Местоположение, состояние объекта, площадь и прочее – в лучшем случае вторично.
- В жирные годы "латвийского тигра" ставки на некоторые объекты были 0,8% - 1,4% + EURIBOR.
- Было бы интересно законодательно обязывать должностных лиц (и их родственников) указывать условия (срок, ставку) их кредитов в ежегодных декларациях.
- В США наиболее частый сценарий – это фиксированная ставка на весь срок кредита. Без "евриборов" и плавающих частей. Сейчас – 2,5-4,0% в зависимости от срока, региона и прочего.
- В Норвегии тот же DNB почему-то предлагает фиксированные ставки без плавающих частей.
- В некоторых странах (к примеру, Канада, Финляндия, Франция, Индия, Норвегия, США) существует налоговые льготы - можно вычитать плату за использование ипотечного кредита (процентный платеж) с налогооблагаемых доходов.
- Программа помощи молодым семьям – это кредит на первый взнос от государства, а не налоговые льготы.
Заключение
Не спешите с покупкой. Знайте, что идеальных вариантов нет, и снимать квартиру – это не плохое и не хорошее решение, это просто ваш выбор. Он сложный и запутанный, и далеко не для всех одинаковый. Занимайте ответственно. Вчитайтесь в это предложение много раз. Не используйте быстрые кредиты и овердрафт. Не покупайте технику в кредит. Не становитесь поручителем. И много других простых вещей, о которых уже слишком много написано.
Улучшайте свое финансовое образование и состояние, и просите помощи и совета у правильных людей. Удачи".
Присылайте репортажи и выигрывайте подарочную карту на сумму 30 евро! Правила - тут. Присылайте фото и видео на reporter@delfi.lv или отправляйте через форму для незарегистрированных авторов!
