Kas jāzina, ja īres līgums ir noslēgts uz konkrētu laiku? Kādas ir īrnieka un īpašnieka tiesības?
Likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 6. panta otrā daļa nosaka, ja dzīvojamās telpas īres līgums noslēgts uz noteiktu laiku, līguma termiņam izbeidzoties, īrnieka pienākums ir atbrīvot dzīvojamo telpu, izņemot gadījumu, kad līgumā ietverta saistība, kas paredz īrnieka tiesības prasīt līguma pagarināšanu, stāsta jurists. Pagarināšana īrniekam ir jāprasa, tas nenotiek automātiski. Par to, ka iestājies īres līguma termiņš, īrnieks īpaši nav jābrīdina. Gadījumā, kad līgumā ietverta saistība, kas paredz īrnieka tiesības prasīt līguma pagarināšanu, izīrētājam ir tiesības atteikt īres līguma pagarināšanu, ja:
1) īrnieks nepilda pienākumus, kas noteikti īres līgumā;
2) dzīvojamā telpa nepieciešama īpašnieka vai viņa ģimenes locekļu personiskai lietošanai;
3) dzīvojamā māja ir nojaucama vai arī dzīvojamā mājā (dzīvojamā telpā) jāveic kapitālais remonts.
Kam jāpievērš uzmanība, slēdzot īres līgumu?
- Pirms slēgt īres līgumu, vajadzētu noskaidrot vai izīrētājs ir tiesīgs izīrēt dzīvojamo telpu.
- Īres līgums obligāti jāslēdz rakstveidā.
- Noslēdzot īres līgumu, ir obligāti jāvienojas par īres objektu un īres maksas apmēru.
- Būtu nepieciešams pēc iespējas precīzāk vienoties par telpu izmantošanu, tai paredzētajiem mērķiem, kārtības uzturēšanu, iespējamiem remontiem un uzlabojumiem, zaudējumu atlīdzināšanu, pakalpojumu veidiem, ko saņem īrnieks, termiņus kādā notiek pakalpojumu un īres maksas apmaksa utt..
- Īres maksu var grozīt tikai tad, ja šāda iespēja, paaugstināt maksu, iepriekš noteikta līgumā. Ir nostiprināts, ka īres līgumu var grozīt, tikai rakstveidā vienojoties. Tātad kategoriski netiek pieļauta līguma nosacījumu vienpusēja grozīšana. Ja iespēja paaugstināt īres maksu paredzēta līgumā, īrnieks rakstveidā jābrīdina sešus mēnešus iepriekš, ja līgumā nav noteikts citādi. Brīdinājumā norādāms īres maksas paaugstināšanas iemesls (piemēram, ja cēlušās cenas) un finansiālais pamatojums (tāme), kura izstrādei pagaidām nav metodikas.
- Ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Jaunus nosacījumus līgumā var ietvert, tikai abpusēji vienojoties.
Nodošanas – pieņemšanas akts. Vai nepieciešams?
Nodošanas – pieņemšanas aktu ieteicams veidot jebkurā situācijā, slēdzot īres līgumu. Tādā veidā abas puses sevi pasargās no pārpratumiem un neskaidrībām. Būs skaidri noteikts kādā stāvoklī dzīvoklis bijis, kas tajā atradies utt..
Latvijas Republikas Ministru Padomes lēmuma Nr. 210 Pielikumā ir dzīvojamās telpas nodošanas - pieņemšanas akta paraugs. Šo paraugu speciālists iesaka izmantot, jo tajā minēts pilnīgi viss, kas būtu jāiekļauj konkrētajā dokumentā.
Kā pareizi jārīkojas, laužot īres līgumu?
Dzīvojamās telpas īrniekam ir tiesības, ja līdzēji nav norunājuši citādi un ja tam piekrīt visi īrnieka pilngadīgie ģimenes locekļi, jebkurā laikā izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu, par to mēnesi iepriekš rakstveidā brīdinot izīrētāju. Šajā situācijā atkarīgs, kura puse lauž īres līgumu, jo īrniekam ir diezgan liela izvēles brīvība šajā jautājumā, pat, ja īres līgums ir noslēgts uz konkrētu laiku, jo šajā gadījumā nevar piemērot Civillikuma 2144. panta noteikumus, kas paredz: ja īrnieks patvaļīgi atsakās no īres līguma pirms līgumā noteiktā laika, tad no viņa var prasīt visas īres naudas samaksu līdz līgumā paredzētā termiņa beigām, skaidro speciālists. Īrnieka rīcību, atsakoties no īres līgums pirms termiņa, nevar atzīt par patvaļīgu, jo likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 27. pants piešķir īrniekam tiesības izbeigt īres līgumu jebkurā laikā.
Savukārt izīrētājs var izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu tikai likumā "Par dzīvojamo telpu īri" 28. panta paredzētajos gadījumos, kuri tālāk izklāstīti šī paša likuma 28.1 -28.6 pantā un neviens cits īres līguma laušanas gadījums nepastāv, tāpēc ir jākonstatē likumā noteiktie apstākļi.
Kādi noteikumi jāievēro, ja tiek pieprasīta drošības nauda?
Drošības naudas noteikšana ir izīrētāja tiesības, taču tai jābūt noteiktai īres līgumā. Īres līgumā jābūt paredzētam tās apmēram, samaksas, dzēšanas un atmaksāšanas kārtībai un termiņiem. Drošības naudas iemaksas mērķis ir garantēt, ka īrnieks, īres līgumam izbeidzoties, nodod izīrētās telpas lietošanai derīgā stāvoklī, ka īrnieks izpildījis savus pienākumus, izdarījis visus īres līgumā paredzētos maksājumus, nodrošinājis telpu uzturēšanu lietošanai derīgā stāvoklī un laikus ir izdarījis kārtējo remontu.
Drošības naudas apmērs likumā nav noteikts (praksē aptuveni divu līdz trīs mēnešu īres maksa), izņemot valsts un pašvaldību dzīvojamās telpas, kurās noteikts, ka drošības naudas apmērs nedrīkst pārsniegt attiecīgās dzīvojamās telpas 12 mēnešu īres maksas apmēru.
Drošības naudu nevar prasīt no:
1) maznodrošinātajiem, kuriem tiek izīrēta valstij vai pašvaldībai piederoša telpa;
2) citām personām, kurām tiek sniegta likumā noteiktajā kārtībā pašvaldības palīdzība dzīvokļa jautājuma risināšanā.
Norēķināšanās par iemaksāto drošības naudu notiek brīdī, kad dzīvojamās telpas īres attiecības tiek izbeigtas, neatkarīgi no to izbeigšanas pamatojuma. Ja dzīvojamās telpas īres līgumam izbeidzoties, drošības nauda līguma saistību izpildes nodrošināšanai netiek izmantota vai tiek izmantota daļēji, tā pilnībā vai tās atlikusī daļa atdodama īrniekam ne vēlāk kā tajā pašā dienā, kad dzīvojamā telpa tiek atbrīvota, ja īres līgumā nav noteikts citādi.
Ja drošības naudas atmaksāšanas termiņš nav noteikts, tad likums uzliek par pienākumu izīrētājam to atmaksāt tajā pašā dienā, kad tiek atbrīvota dzīvojamā telpa (ja īrnieks nav nodarījis nekādus zaudējumus vai nav palicis parādā).
