Sērijveida vai jaunais projekts: dzīvokļu iegādes salīdzinājums un tehniskās atšķirības

Kā stāsta Ekša, viens no iemesliem, kāpēc cilvēki mēdz dot priekšroku dzīvoklim sērijveida mājā, ir cena. Viņš arī atgādina, ka tomēr, iegādājoties nekustamo īpašumu, jāņem vērā ne tikai dzīvokļa, bet arī ēkas kopējais faktiskais stāvoklis. Eksperta ieskatā nerenovētu padomju laiku ēku galvenā problēma ir nevis to būvniecības kvalitāte, bet gan nolietojums un fakts, ka īpašums gadu desmitiem nav ticis pienācīgi uzturēts. Tas atkal pēc pāris gadiem novedīs pie īstas remontdarbu virknes – fasādes rekonstrukcijas, jumta labošanas, komunikāciju atjaunošanas, siltināšanas vai cita veida remontiem, kas būs jāsedz dzīvokļu īpašniekiem.

Ekša arī atgādina, ka, ja daļa mājas iedzīvotāju nepiekritīs veikt investīcijas ēkā un nav arī uzkrājuma, pircējs kļūst par situācijas ķīlnieku, proti, nāksies samierināties ar dzīvojamo apstākļu pasliktināšanos, samierināties ar sava īpašuma vērtības krišanos vai pat dzīvesvietas zaudēšanu gadījumā, ja ēku aizliedz ekspluatēt.

"Lai gan dzīvokļa cenu lielā mērā nosaka arī tā telpu tehniskais stāvoklis, atļāvos salīdzināt divus līdzīgas platības dzīvokļus uz vienas ielas. Redzam, ka cenu starpība nav tik krasa, kā pirmajā brīdī varētu šķist," atklāj Ekša.

Piemērs esošajam piedāvājumam Rīgas mikrorajonos:

"Jaunajiem projektiem cena ir izdevīgāka brīdī, kad tie nonāk iepriekšpārdošanā vēl pirms būvniecības uzsākšanas. Šāds darījums ir izdevīgs abām pusēm – pircējam, jo tā ir iespēja dzīvokli iegādāties par zemāku cenu, un arī attīstītājam, jo tas jau iepriekš var būt drošs par dzīvokļu pieprasījumu jaunajā mājā. No pārdošanas uzsākšanas līdz mājas nodošanai ekspluatācijā aptuvenais gaidīšanas laiks pircējam ir viens gads," turpina eksperts.

Pērkot īpašumu, eksperts iesaka ņemt vērā tā ikmēneša ekspluatācijas izmaksas, tostarp apsaimniekošanas un komunālos maksājumus. Kā skaidro eksperts, ja mājklī ir uzstādīti energoefektivitātes risinājumi tad, iespējams, varēs arī būtiski ietaupīt, maksājot par apkuri. Ekša atsaucas arī uz dažādiem avotiem, kas liecinot, ka pagājušā gadsimta 60.–80. gados būvētajām mājām ir 40–60% lieli siltuma zudumi. Savukārt salīdzinot komunālo maksājumu rēķinus, sērijveida dzīvoklī par apkuri jārēķinās ar vidēji 1,60 eiro par kvadrātmetru, kas 47 kvadrātmetru dzīvoklī mēnesī veido 75,20 eiro lielas izmaksas. Tajā pašā laikā energoefektīvā jaunajā projektā par apkuri būs jāmaksā vidēji 0,45 eiro par kvadrātmetru, kas ir tikai 21,15 eiro mēnesī. Kā aplēsis Ekša, viena mēneša laikā jaunajā projektā ietaupījums par apkuri vien var būt vidēji 54 eiro.

Viņš arī mudina pievērst uzmanību tam, vai zeme zem ēkas būs īpašumā vai nomā, jo, piemēram, sērijveida projektu gadījumā tā nereti ir viena no rēķina ikmēneša pozīcijām.

Ekspluatācijas izmaksu salīdzinājums sērijveida projektā un jaunajā projektā:

Kā uzsver eksperts, dzīvoklis nav vienas dienas pirkums, jo, domājot ilgtermiņā, būtiska ir arī tā nākotnes vērtība. Dzīvokli pēc pāris gadiem var nākties pārdot, lai iegādātos lielāku vai pārceltos uz citu pilsētu. Ekša arī atgādina, ka tieši nākotnes vērtība ir viens no būtiskākajiem faktoriem, ko izvērtē bankas, lemjot par kredīta piešķiršanu un kreditēšanas nosacījumiem. Tiesa, visiem dzīvokļiem nav nosakāma viena konkrēta vērtība, bet tās ir atšķirīgas, ņemot vērā dažādus parametrus.

Eksperts ieskicē arī vērtību jaunajiem un sērijveida dzīvokļiem nākotnē. Viņš, atsaucoties uz finanšu ekspertu viedokli, norāda, ka Latvija šobrīd piedzīvo stabilu ekonomisko izaugsmi. Kā stāsta Ekša, nākotnes vērtības pieaugums dzīvokļiem jaunajos projektos lēšams ap +5% gadā, kamēr dzīvokļiem sērijveida projektos tas ir nedaudz pieticīgāks – ap +3% gadā.

"Jāatzīmē gan, ka šādi īpašuma nākotnes vērtību var rēķināt tikai šobrīd – pie stabilas, mēreni augšupejošas ekonomikas un ar nosacījumu, ka tirgū nav notikusi kāda ārkārtas situācija. Nav noslēpums, ka daudzām sērijveida mājām, piemēram, balkoni ir avārijas situācijā. Pirmais negadījums, kas notiks ar nerenovētu un neuzturētu padomju daudzdzīvokļu māju, momentā sašūpos visu mājokļu tirgu, un tad nākotnes vērtība sērijveida padomju projektos iespējama arī ar mīnus zīmi," skaidro Ekša. Viņš piebilst, ka jau pašlaik bankas labprātāk kreditē tos īpašumus, kuriem ir augstāka likviditāte un kurus vieglāk būs realizēt otrreizējā tirgū. Turklāt šādā nozīmē rezultāts ir par labu dzīvoklim jaunajā projektā.

Tajā pašā laikā mūsdienu sabiedrība arvien biežāk sāk aizdomāties ne tikai par vajadzības apmierināšanu pēc elementāra komforta, savā miteklī, bet arī par sava mājokļa ilgtspēju. Normunds Dūcis, "Swedbank" hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Latvijā uzsver, ka, ja iegādājamais mājoklis ir paredzēts kā ilgtermiņa ģimenes mājoklis, tad ir ļoti svarīgi, kāds tas būs pēc 5 līdz 10 gadiem un ilgāk. Tāpat svarīgi pievērst uzmanību, vai piegādātie enerģijas resursi mājai tiks izmantoti efektīvi un vai ēka ir videi draudzīga? Turklāt šis jautājums kļūs arvien aktuālāks arī no regulējumu puses, kas nozīmē, ka ātrāk vai vēlāk par sava mitekļa efektivitātes kāpināšanu nāksies aizdomāties katram iedzīvotājam. Kāpēc gan to neizdarīt jau pie īpašuma iegādes?

Sērijveida mājas parasti apvij stereotips, ka tās nav vērts renovēt, jo paneļu ekspluatācijas laiks ir beidzies. Ekša stāsta: "Patiesībā jebkura mājai ekspluatācijas laiks ir tik ilgs, cik tas ir materiāliem, kas izmantoti ēkas būvniecībā. Labs būtu salīdzinājums ar automašīnu. Ja tai nekad netiks mainīta eļļa un filtri, tā netiks kopta un uzturēta, automašīna kalpos daudz īsāku laiku nekā tā, par kuru īpašnieks rūpējas. Līdz ar to problēma nav padomju ēku gada skaitlis. Tās vienkārši nekad nav tikušas pietiekami labi uzturētas un šobrīd jau ir kā bumbas ar laika degli".

Tāpat ir vēl citas likstas, kas apvij sērijveida mājas, piemēram,nedrošību pastiprina nesaskaņotās būvniecības sērijveida mājās, kur dzīvokļu īpašnieki individuāli izpaužas, piemēram, balkonu izbūvē. Nedrošību rada arī nesaskaņota plānojumu pārveidošana vai nesošo sienu izgāšana, jo tikai retais šīs izmaiņas saskaņo Būvvaldē. Kā apgalvo eksperti, jaunajos projektos šie riski tikpat kā nepastāv.

Ja tomēr izvēle krīt par labu dzīvoklim jaunajā projektā, tad pirms tā iegādes ir jāpainteresējas, cik pieredzējis ir projekta attīstītājs un būvnieks, kādi materiāli un tehniskie risinājumi tiek izmantoti būvniecībā, kā arī, cik projekts ir ilgtspējīgs un energoefektīvs, vai tas atbilst pircēja kvalitātes kritērijiem.

Lai arī īpašuma pirkums varētu būt balstīts tīri matemātiskos aprēķinos, cilvēki savu mājokli pārsvarā izvēlas emocionāli, atzīst eksperti. Cilvēki izvērtē, vai viņiem patiks dzīvot, kas ir arī viens no svarīgākajiem jautājumiem, ko sev uzdod katrs mājokļa pircējs.

2018. gada nogalē veiktais "Bonava Latvija" un SKDS pētījums atklāj, ka mājokļa izvēlē būtiskākais faktors ir mājīgums (to atzinuši 91% aptaujāto), bet tikpat nozīmīgi izvēles kritēriji ir arī funkcionalitāte (88%) un minimālisms (85%). Cilvēki arī atzinuši, ka dzīvesvietas izvēlē nozīmīga loma ir infrastruktūrai, proti, lai ērti nokļūt centrā un vajadzības gadījumā viegli izbraukt no pilsētas. 77% pētījumā aptaujāto atzina, ka dzīvesvietas izvēlē ir svarīgi, lai tā atrastos tuvu pilsētas sabiedriskajai dzīvei. Tajā pašā laikā cilvēki vēlas dzīvot tālāk no centra un tuvāk dabai (68%). Turklār šie visi ir kritēriji, kas ietekmē lēmumu par labu vienam vai citam nekustamā īpašuma piedāvājumam.