Ivars Pommers: Briest apvērsums nekustamo īpašumu atsavināšanas kārtībā  (63)

Priekšlikuma būtība īsumā ir sekojoša: noteikt, ka visi nekustamo īpašumu pirkuma darījumi obligātā kārtā slēdzami notariāla akta formā, kas nozīmē, ka pirkuma līgumu pušu klātbūtnē sastāda notārs. Notārs arī nodrošinātu darījuma reģistrāciju zemesgrāmatā elektroniskā formā. Par šo pakalpojumu notāri iekasētu atlīdzību 0,5% apmērā no darījuma summas.

Ideja par notāru kā vienas pieturas pakalpojuma sniedzēju nekustamā īpašuma darījumos un procesu digitalizācija pati par sevi nav slikta. Paredzētajā reformā ir tikai viens trūkums - obligātums. Jo tas, kas ir piemērots parastam, privātam darījumam, nereti nederēs komplicētam komercdarījumam. Šī raksta autora ieskatā plānotā reforma radīs virkni tiesisku un praktisku problēmu. Šoreiz tikai par dažām svarīgākajām.

Pirmā ir izmaksu jautājums. Paredzēts, ka notāru pakalpojums maksās 0,5% no darījuma summas. Vienlaicīgi iecerēts pašreizējo 2% zemesgrāmatu nodevu samazināt uz 1%. Uz valsts budžeta rēķina ietaupītais viens procents, tā teikt, tiktu "godīgi" sadalīts uz pusēm starp notāru un darījuma veicēju. Kurš gan tam iebildīs?

Tomēr nevar prognozēt, kā uz šādu budžeta ienākuma samazinājumu reaģēs grozījumu pieņemšanas gaitā. Iespējams, ka valsts nodevas samazinājums kādā grozījumu pieņemšanas stadijā tiks vienkārši svītrots, un process rezultēsies ar vienkāršu darījumu sadārdzinājumu par 0,5%. Vēl ticamāks ir scenārijs, kurā pēc laika, kad būs nepieciešams budžetā rast papildus līdzekļus, valsts nodeva tiks pielikta atkal klāt un neviens neatcerēsies vienlaicīgi samazināt notāru obligāto taksi.

Otra būtiska problēma ir šāda: notāriem paredzētas tiesības noteikt darījumu vērtību, ja notārs uzskatīs, ka darījuma dalībnieki uzrāda pārāk zemu cenu. Tas izskaudīšot praksi līgumos norādīt fiktīvu cenu, tādējādi izvairoties nodevu un nodokļu maksājumiem.

Grūti iedomāties, kā tas varētu notikt. Nekustamo īpašumu vērtēšanu veic sertificēti vērtētāji, saskaņā ar starptautiski atzītiem standartiem. Katra konkrētā īpašuma vērtība ir atkarīga no daudziem individuāliem apstākļiem. Vai darījuma dalībnieki būs spiesti piekrist notāra vērtējumam, lai neaizkavētu darījumu? Vai arī atradīsies notāri, kuri uz samazināto vērtību "pievērs acis" tāpat kā raidījuma "Aizliegtais paņēmiens" 2.februāra sižetā? Un kā notāri iecerējuši tikt galā ar interešu konflikta problēmu, kad no darījuma vērtības tiešā veidā atkarīga notāra saņemamā atlīdzība?

Trešā problēma ir saistīta ar jautājumu par to, kā jaunā kārtība novērsīs krāpniecību. Arī šobrīd nekustamā īpašuma atsavināšana ir iespējama vienīgi uz notāra apliecināta nostiprinājuma lūguma pamata. Kā gan līdzšinējie krāpšanas gadījumi varēja paslīdēt garām notāru modrajām acīm, un kas mainīsies, ja nostiprinājuma lūguma vietā būs jāparaksta pirkuma līgums?

Jaunā kārība varētu novērst vienīgi tādus gadījumus, kad viltots tiek notāra paraksts un zīmogs. Bet vai tādi gadījumi tiešām ir bijuši? Un vai atsevišķu gadījumu dēļ, kuri ir tiešākajā policijas kompetencē, ir vērts būtiski mainīt stabilu sistēmu? Turklāt, vai priekšstats par to, ka elektroniskā saziņa ir drošāka pret viltojumu nekā papīra forma, varētu būt maldīgs? Ja elektroniskajai reģistrācijai tiks piešķirts tāds būtisks "svars" kā īpašuma tiesības, vai sistēma nekļūs par vilinošu mērķi hakeriem?

Vai pilnībā var izslēgt notāru negodprātību vai arī to, ka notārs uz prettiesisku rīcību varētu tikt piespiests ar kriminālām metodēm? Šobrīd reģistrāciju veic valsts amatpersona - zemesgrāmatu tiesnesis. Pēc jaunās kārtības īpašuma tiesības tiks reģistrētas uz jebkura Latvijas notāra elektroniski iesūtīta paziņojuma pamata.

Ceturtā problēma saistīta ar to, ka līgumu slēgšanas process tiks padarīts neērts. Ikdienišķā privātā īpašuma atsavinājumā notāru piedāvātie standarta līgumi varbūt ir par ļoti vēlami. Taču sarunas par sarežģītiem komercdarījumiem parasti ilgst mēnešiem, pusēm atrodoties dažādās valstīs un daudzas reizes apmainoties ar līguma projektiem, turklāt nereti tas notiek svešvalodā. Šādos darījumos var būt iestrādāti dažādi atliekoši nosacījumi, garantijas un līguma atcelšanas noteikumi, vienlaicīgi var būt nodibināmas hipotēkas, servitūti, nomas līgumi, atpakaļpirkumi u.tml.

Nav iedomājams, kā šo procesu savienot ar tradicionālo notariālo aktu sastādīšanas kārtību, kad notārs pušu klātbūtnē sastāda un nolasa līgumu. Visdrīzāk nopietnos darījumos tāpat katra puse algos juristus, kuri turklāt būs spiesti tērēt laiku, lai pārliecinātu notāru līgumā iekļaut tieši tādus noteikumus, par kuriem vienojušās puses.

Kā redzams, ir visai apšaubāms, ka iecerētās izmaiņas atrisinās proponētos mērķus - izskaust negodīgas darbības un vienkāršot darījumus. Tāpēc neatstāj sajūta, ka patiesais ierosinājuma motīvs ir garantēta darba un ienākumu nodrošināšana notāriem bezkonkurences apstākļos uz nozares vai valsts budžeta rēķina. Notāru padome drīzāk varētu censties padarīt savu pakalpojumu konkurētspējīgāku, nevis mēģināt panākt obligātas kārtības ieviešanu.