Kaspars Gražulis: Milžu cīņas industriālo platību tirgū

Un tas nozīmē, ka tirgū turpmāk būs divu paaudžu A klases ēkas. Konkurencē līdzās nomniekiem tradicionāli svarīgiem faktoriem tiks likti lietā citi trumpji.

Jaunu telpu pieplūdums

Kopumā šis nekustamā īpašuma tirgus segments Covid-19 pandēmijas laikā Latvijā ir salīdzinoši maz cietis, notiek aktīva industriālo objektu projektēšana un būvniecība, attīstītāji arvien vairāk koncentrējoties uz energoefektīviem risinājumiem, kuras nozīme turpmākos gados kļūs lielāka.

Kopš recesijas līdz pat 2014. gadam tirgū tika akumulētas tās platības, kuras tapušas laika posmā no 2005. līdz 2009. gada, kad tika uzbūvēti lielākie industriālie parki.

Industriālo platību dinamika Rīgā un Pierīgā

Tobrīd projekti galvenokārt būvēti nevis kādam konkrētam uzņēmumam, bet iznomāšanai; liela daļa ēku ir ar universāliem risinājumiem. Tādējādi, sākoties krīzei, brīvo platību apjoms jeb vakance bija liela. Vairāku gadu garumā telpas pamazām tika aizpildītas un no 2014. gada līdz pagājušā gada vidum brīvo platību īpatsvars turējās 2-4% līmenī. Jāpiebilst, ka Rietumeiropā vakances līmenis lielākoties ir 7-8% līmenī, kas tiek vērtēts kā veselīgs. Aktivizējoties jauno projektu attīstībai pēdējos gados, tā pie mums tagad ir 6,1%. Turklāt ne tikai 2019. gadā un pērn, bet arī šogad būs ievērojams jaunu platību pieaugums. Pēc "Colliers" aprēķiniem, šogad tirgū ir plānots piedāvāt jaunas industriālās telpas aptuveni 100 tūkstoši kvadrātmetru apjomā. Šobrīd aktīvi lielāka apjoma projektu īsteno četri profesionāli attīstītāji.

Priekšplānā – energoefektivitāte

Turpmāk tirgū līdzās pastāvēs un konkurēs divu ciklu produkti. Līdz šim vairāk vai mazāk konkurence objektu starpā bija izvietojuma ziņā – nomnieki vērtēja pašu atrašanās vietu, darbaspēka pieejamību, transporta infrastruktūru. Arī turpmāk šie faktori būs nozīmīgi nomniekiem, taču produkti vietas ziņā būs daudzmaz līdzvērtīgi (piemēram, Rumbulā šobrīd top divi parki gandrīz viens otram pretī; arī lidostas apkārtne piesaista attīstītājus), bet konkurencē būs jau svarīgas arī citas nianses.

Viena no šādām konkurences priekšrocībām būs energoefektivitāte. Iepriekš nomnieki tai nepievērsa pārāk daudz uzmanības, taču šobrīd zaļā domāšana tiek kultivēta un daudziem uzņēmumiem, jo sevišķi starptautiskām kompānijām, nākotnes stratēģijā jau ir ietverts mērķis par nulles emisiju. Latvijā industriālo platību būvniecībā šāds skatījums īpaši nebija raksturīgs, nebija arī izteikta pieprasījuma pēc ilgtspējību apliecinošiem sertifikātiem.

Ieguvumi – ilgtermiņā

Izvēloties starp diviem līdzīgiem projektiem, nomnieki drīzāk dos priekšroku modernākam, energoefektīvākam, tam, kuram šāds ilgtspējību apliecinošs sertifikāts būs, jo pamatā, īstenojot šāda veida projektu un ietverot attiecīgus apkures, apgaismojuma, enerģijas iegūšanas risinājumus utt., mērķis ir samazināt izmaksas. Drīzumā arī Rīgā parādīsies pirmais projekts ar energoefektivitātes sertifikātiem.

Arī vecāki industriālie parki vismaz tuvākajos 10-15 gados bez nomniekiem nepaliks, jo ne visi var atļauties maksāt vairāk par energoefektivitāti un ilgtspēju apliecinošu sertifikātu, tiesa, te ir jautājums par ieguvumu ilgtermiņā. Neapšaubāmi arī tie tiks pielāgoti mūsdienu prasībām, vienkāršākais veids, kā to izdarīt, ir nomainīt LED apgaismojumu.

Tomēr, lai runātu par lielajām izmaiņām, piemēram, vecāku objektu nomas cenas korekciju, tirgum ir jāsasniedz noteikts jauno platību apjoms. Pagaidām projektu attīstītājiem būs jāspēj skaidri pamatot nomniekiem ieguvumi, tostarp izmaksu ziņā. Tieši nomas maksa veido lielu daļu no izmaksām, taču nākamais, ko vērtē, ir komunālās, apsaimniekošanas izmaksas. Tarifi varētu būt samērā līdzīgi dažādos objektos, taču ilgtermiņā kļūst svarīgi, vai, piemēram, 18 grādu temperatūras nodrošināšana noliktavā prasa tādu vai citādu siltumenerģijas apjomu.