Radiks Landaus: Investori pērk nevis zemes gabalu, bet tā potenciālu

Pilsēta, tostarp tās centrs, attīstās un zona, kurā notiek būvniecība, paplašinās. Tomēr diemžēl, piemēram, Avotu apkaime pēdējos piecos gados būtiski nav mainījusies, joprojām tur nav sajūta, ka tas būtu Rīgas centrs, tāpēc investori, meklējot zemi, vairāk skatās, piemēram, uz Skansti. Tur ir pieejama infrastruktūra, sekmīgi darbojas biroju centri, ir plānots attīstīt mājokļus, kas padara šo pilsētas daļu gana interesantu. Tajā pašā laikā tāpēc investīcijām "zaudējam" lielu centra daļu.

Ja kādā apkaimē parādās pāris projekti, kas to labvēlīgi ietekmē, tā ir uzmanības centrā un pieprasījums pēc zemes gabaliem palielinās, turklāt zeme šādas vietās, kuras iepriekš nav bijušas ārkārtīgi populāras, bieži ir lētāka. Piemēram, šobrīd attīstītāji mēdz pievērst uzmanību Maskavas ielas posmam tuvāk centram. Esam novērojuši, ka arī tur īpašniekiem bieži vien svarīgāki ir ienākumi, ko tie gūst tagad, nevis eventuāli iespējamie. Turklāt cilvēki nezina, kur un kā investēt gūtos līdzekļus pēc pārdošanas darījuma.

Uzlūkojot zemes gabalus, uz kuriem atrodas būves, vērtētājiem, investoriem rodas jautājums – par ko maksājam – vai par atrašanās vietu būs jāmaksā ēkas vai zemes gabala vērtībā? Ja būve nerada naudas plūsmu, ēka ir patiešām veca, īpašuma vērtība ir tikai nedaudz augstāka par zemes gabala vērtību, būtībā darījuma objekts ir zemes gabals, jo ir pārāk daudz problēmu, kas investoram, pircējam būs jārisina, piemēram, jāveic vērienīgi nojaukšanas darbi.

Lielākā daļa investoru ļoti labi zina, ko grib panākt, tiem ir skaidrs redzējums un sagatavots biznesa plāns, kā arī ir sava ieguldījumu stratēģija. Līdz ar to šādiem attīstītājiem, fondiem ir viegli atbildēt, vai konkrētajā zemes gabalā ir iespējams plānotais bizness vai pretēji – nekas īsti nesanāks. Vienā gadījumā, ja ieguldījumu termiņš ir garāks, ir iespējams piedāvāt teritoriju, kurai ir nepieciešama reģenerācijas, citā – nedaudz dārgāku teritoriju bez apbūves (greenfield), kas ļaus ātrāk projektu virzīt uz priekšu.

Savukārt īpašniekiem, kuri vēlas pārdot savus zemes gabalus, iesakām izveidot stāstu un rūpīgi izpētīt iespējas konkrētajā vietā. Ja palūkojamies uz lielajiem darījumiem pēdējos gados, tiek tirgoti ne jau kvadrātmetri, bet gan idejas, biznesa plāni, kuri ir saistīti ar konkrēto zemes gabalu. Atverot sludinājuma portālu, redzam, ka izvēle ir, taču ar ko gan piedāvājums ir īpašs? Izveidojot stāstu, koncepciju, izpētot iespējas, īpašniekam vienkāršāk saprast, kādu pircēju meklēt, kur to uzrunāt.

Riska faktori

Pēc mūsu aplēsēm, vēl pāris gadus zemes tirgus būs aktīvs. Ja parādās kāds lielāks potenciālais nomnieks, nav ko piedāvāt. Tas zināmā mērā var radīt ilūziju, ka zemes gabali būtu jāpērk un jāsāk projekta attīstība, taču ir jāsaprot, kas gaidāms pēc pāris gadiem. Turklāt attīstītājiem ir jārēķinās ar būvniecības izmaksu pieaugumu, kas jau šobrīd daudziem rada sarežģījumus.

Daudziem investoriem galu galā nekustamā īpašuma projekta attīstīšanas ilgums ir pārāk liels, kas Covid-19 ietekmē vēl ir pagarinājies. Tāpēc nopirkt zemes gabalu par miljonu eiro, tad neko divus gadus īsti ar to nedarīt, šķiet neadekvāti lielas investīcijas. Un tā nav tikai Rīgas problēma, kopumā Latvijā saskaņošana ir ilga. Tomēr tā nav arī nepārvarama problēma, ja sākotnēji tiek veikta rūpīga padziļināta zemes gabala izpēte (due diligence).

Nav sagaidāms, ka Rīgā radīsies līdzīga situācija, kāda ir, piemēram, Viļņā, kur tiešām trūkst zemes gabalu nekustamā īpašuma attīstības projektu īstenošanai, notiek sīva cīņa par tiem. Rīgā ir gana plašas iespējas kur attīstīties.