Dzīvoklis kā tosteris jeb kā nepazaudēt jauna mājokļa garantiju

Attīstītāju reputāciju un tēlu veido ne tikai korporatīvā sociālā atbildība, mārketinga aktivitātes un organizācijas kultūra jeb visas skaistās lietas, ar ko uzņēmumi parasti mērķtiecīgi būvē un spodrina savu tēlu, bet arī iesaiste garantijas procesos, kur reizēm nākas risināt arī sarežģītas situācijas.

"Brīdī, kad cilvēks iegādājas dzīvokli tikko ekspluatācijā nodotā ēkā, viņš gluži dabiski sagaida, ka dzīvošana tajā nesagādās nekādas problēmas, ne par ko nebūs jārūpējas un ekspluatācija noritēs nevainojami gludi. Taču realitāte bieži vien ir citādāka. Jebkura māja ir kā bērns: kad mazulis piedzimst, viņam regulāri nepieciešamas ārsta apskates, bet paaugoties imūnsistēma nostiprinās un pastāvīga uzraudzība vairs nav vajadzīga. Ar mājām ir līdzīgi. Tās ir kā dzīvi organismi, kam jāpiedzīvo gan pirmā karstā vasara, gan pirmais slapjais rudens un bargā ziema jeb pilns gadalaiku cikls, lai tās pilnībā pielāgotos apkārtējai videi. Piemēram, guļbūvju ražotāji joprojām virs logu un durvju ailēm ar nolūku atstāj pāris centimetru lielas spraugas, zinot, ka, koksnei žūstot, konstrukcijas nedaudz "sēdīsies". Nedaudz citādāk ir ar dzelzsbetona paneļu un bloku ēkām. Tās, protams, tik izteikti "nesēžas", taču arī tām dažādu ārēju faktoru ietekmē ekspluatācijas sākuma posmā var parādīties sīki defekti. Tieši tāpēc jebkuram jaunam mājoklim tiek paredzēts garantijas laiks, kura ietvaros ēkas attīstītājam ir pienākums radušās nepilnības novērst," stāsta dzīvojamo māju attīstīšanas uzņēmuma "Bonava Latvija" pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša.

Piemēram, ir pilnīgi normāli, ka, ēkai žūstot, ģipškartona un pārseguma paneļu savienojuma vietās veidojas mikroplaisas – šādu situāciju piedzīvo gandrīz visi jauno dzīvokļu īpašnieki. Kaut arī pirmā gada laikā nevajadzētu ķerties pie remonta, ļaujot mājai vismaz vienu reizi piedzīvot visas temperatūras un nokrišņu svārstības, ko piedāvā Latvijas klimats, ēkas attīstītāji tomēr rēķinās, ka iedzīvotāji ziņos par šādām problēmām, un defekti būs jānovērš.

Tieši tāpat kā jebkurai precei, arī dzīvoklim būtu jābūt lietošanas instrukcijai, kur izskaidrota dzīvokļa pareiza lietošana, tajā skaitā uzskaitītas iespējamās problēmsituācijas, kas tiek novērstas garantijas ietvaros. Ēkas un dzīvokļa garantija tiek noteikta saskaņā ar ēkas būvnieka, apakšuzņēmēju un piegādātāju – logu uzstādītāju, lamināta ieklājēju utt. sniegtajām garantijām. Kad pircējs tiek aicināts uz dzīvokļa pieņemšanu, viņam ir pienākums ar šiem noteikumiem iepazīties.

Nepareizu darbību vai lietotāja nezināšanas rezultātā radušos problēmu novēršana garantijas remontā parasti neietilpst. Piemēram, ja durvis ir "nosēdušās" un īsti neveras ciet ēkas žūšanas procesā, tas ir garantijas apkopes gadījums, bet, ja dzīvokļa saimnieks pamanījies nolauzt ar trim skrūvēm pieskrūvētu rokturi, šī problēma, visdrīzāk, būs jārisina pašam dzīvokļa īpašniekam.

Parasti dzīvokļa lietošanas rokasgrāmatā ir minēti noteikumi, kas jāievēro, lai garantija stātos spēkā. Piemēram, jauna tendence ir ražotāja rekomendācija uz lamināta grīdas novietot iebūvētās virtuves mēbeles, jo cilvēki izmanto arvien vairāk dažādas sadzīves tehnikas, līdz ar to grīdas segumam jāiztur milzīgs svars, kas saspiež apakšējo grīdas klājumu un var deformēt arī virsmu. Kaut arī gadu desmitiem cilvēki ir bezrūpīgi likuši uz lamināta visu bez izņēmuma, šobrīd lamināta ražotāji brīdina par iespējamām nepareizas ekspluatācijas sekām. Tāpēc arī būvniecības gaitā uz grīdas virtuves zonā tiek uzlīmēta atbilstoša instrukcija, aicinot izzāģēt laminātu attiecīgā formā pirms mēbeļu uzstādīšanas. Ja īpašnieks to neievēro, nav arī pamata sūdzēties par defektiem.

Dažādi attīstītāji garantijas procesu organizē atšķirīgi. "Protams, mēs gribam, lai cilvēki justos laimīgi savās jaunajās mājās, tāpēc garantijas laikā bieži vien atsaucamies palīdzēt arī situācijās, kad mums tas nebūtu jādara, tomēr katru situāciju izvērtējam. Ja dzīvokļa iemītniekam savas neuzmanības dēļ, piemēram, sanācis appludināt laminātu, kas no mitruma uzpūties, grīdas seguma nomaiņa būs vien jāveic dzīvokļa īpašniekam pašam par saviem līdzekļiem," uzsver Kaspars Ekša, vienlaikus norādot, ka ir arī attīstītāji, kas mājokļu garantiju nenodrošina vispār un pēc dzīvokļu pārdošanas pazūd "ar galiem". Lai nenokļūtu šādā situācijā, pirms dzīvokļu iegādes būtu ieteicams noskaidrot, kas ir attīstītājs un kāda ir viņa reputācija.

Viena no izplatītākajām kļūdām, kas izraisa virkni problēmu, ir nepietiekama telpu vēdināšana dzīvoklī. Uzkrājoties CO₂ un veidojoties lielam gaisa mitrumam, tas var izraisīt lērumu nepatikšanu – kondensāta pastiprinātu uzkrāšanos dzīvoklī, veicinot durvju un grīdas seguma uzpūšanos, izliekšanos un čīkstēšanu, jo mitrumā koksne piebriest un deformējas.

"Ja cilvēks vēlas, lai dzīvoklī pastāvīgi būtu 24 grādi un viņš varētu staigāt krekliņā bez piedurknēm, skaidrs, ka ar biežu telpu vēdināšanu, sevišķi ziemā, viņš neaizraujas. Nereti ir gadījumi, kad iedzīvotāji patvaļīgi aizdara svaigā gaisa pieplūdes vārstus, jo caur tiem taču nāk iekšā aukstums. Bet jāsaprot, ka siltais gaiss ceļas augšup. Ja telpā nepieplūst svaigs gaiss, sakrājies siltais gaiss pārvēršas kondensātā, un īsā laikā gaisa mitrums dzīvoklī krietni pārsniedz normu. Cits izplatīts cēlonis tam, kāpēc cilvēki nepietiekami vēdina telpas, ir radiatoru aizgriešana, tādā veidā cenšoties ieekonomēt uz siltumenerģijas patēriņu. Lai arī jauno projektu ēkas ir energoefektīvas un labi aiztur siltumu, aizgriežot radiatorus, telpas jebkurā gadījumā kļūst par kādu grādu vēsākas. Vēdināt tās, tādā veidā padarot dzīvokli vēl vēsāku, neviens nevēlas, rezultātā panākot to pašu negatīvo efektu ar mitruma uzkrāšanos," skaidro Kaspars Ekša.

Ir bijuši gadījumi, kad, ierodoties uz apskati, speciālisti kādā dzīvoklī konstatējuši pat 86 procentu gaisa mitrumu, kamēr ieteicamais gaisa mitrums ir 45 līdz 55 procenti. Kaspars Ekša piebilst – lai atjaunotu normālu gaisa mitruma līmeni, pietiek pat ar pusminūti ilgu telpas vēdināšanu. Tieši tāpat ir jāvēdina vēsas telpas, jo mitrums, kas uzkrājas telpā, mikroklimatu padarīs vēl drēgnāku un nepatīkamāku. Citādi ir mājās ar rekuperācijas sistēmu, kur svaigā gaisa padeve notiek nepārtraukti.

Katrs nama iedzīvotājs, iegādājoties dzīvokli, noslēdz apsaimniekošanas līgumu ar nama apsaimniekotāju jeb pārvaldnieku. Tajā tiek uzskaitīti darbi un atbildības jomas, kas ir apsaimniekotāja pārziņā – lielākoties viss, kas saistīts ar ēkas un teritorijas uzkopšanu, nama fasāžu un inženiertehnisko tīklu uzturēšanu un avārijas situāciju likvidēšanu. Apsaimniekotājam savukārt ir līgums ar nama attīstītāju, kur atrunāta remontdarbu veikšana, ja tas ietilpst garantijas nosacījumos.

Iedzīvotājiem, pamanot jebkādus defektus, sākot ar aizaugušu puķu dobi un beidzot ar kustīgām pastkastītēm, ir ieteicams vērsties pie apsaimniekotāja, kurš tad pateiks, kas būtu darāms tālāk. Varbūt domofons nedarbojas tikai tāpēc, ka neviens nav notīrījis sniegu no sensora, un remonts nemaz nav nepieciešams. Atsevišķiem ēkas elementiem, piemēram, liftam, ražotājs var būt noteicis ilgāku garantiju, piemēram, piecus gadus. Ja plīst caurule, apsaimniekotājs atsūtīs santehniķi un pēc tam jau tiks skaidrībā ar attīstītāju, kuram īsti remontdarbi būtu jāapmaksā. Labs apsaimniekotājs visas šīs nianses lieliski pārzina.

"Nekustamā īpašuma apsaimniekotājam jāpārstāv dzīvokļu īpašnieku intereses, gan jābūt arī kā neatkarīgam ekspertam, objektīvi izvērtējot visus garantijas jautājumus un nereti pildot arī mediatora funkciju starp ēkas būvnieku un dzīvokļu īpašniekiem. Pieredze rāda, ka, aktīvi iesaistoties dažādu problēmsituāciju risināšanā, dzīvokļu īpašniekiem tiek radīta lielāka uzticība un pārliecība, ka īpašums tiks atbilstoši uzturēts gan ēkas garantijas laikā, gan arī pēc garantijas perioda beigām. Pārvaldnieka uzdevums ir klientus vienmēr "turēt lietas kursā" par viņu interesējošo jautājumu un problēmsituāciju virzību, tādējādi neveidojot augsni liekiem minējumiem un interpretācijām, kas var padarīt iedzīvotājus bažīgus. Namu apsaimniekotājam ar savu darbību ir jādemonstrē, ka par garantijas un pēcgarantijas situāciju risināšanu un ēkas uzturēšanu lieliskā tehniskā stāvoklī tas iestājas un satraucas tikpat daudz kā dzīvokļu īpašnieki," norāda SIA "Selectum home" valdes loceklis Valters Balakleitis, vienlaikus aicinot visus cilvēkus, iegādājoties dzīvokli jaunajā projektā, neaizmirst iepazīties ar mājokļa lietošanas instrukciju, ja attīstītājs tādu ir izstrādājis, jo daļa garantiju situāciju rodas nepareizas mājokļa lietošanas rezultātā.

Kad garantijas laiks beidzas, dzīvokļa īpašniekam par remontdarbiem jāsāk maksāt pašam. "Bonava Latvija" novērojumi liecina, ka daudzi labprātāk izvēlas pievērt acis un pieciest sīkas neērtības, nekā maksāt papildus. Taču jārēķinās, ka jebkurš sīkums ar laiku var izaugt par kaut ko lielu. Katrs pakalpojums – vai tie būtu teritorijas vārtu remontdarbi vai plīsušu cauruļu nomaiņa – maksā naudu. Īpašuma uzturēšana nav un nevar būt par velti. Tāpēc ēkas kopīpašniekiem jau laikus ir vērts padomāt par uzkrājumu fonda veidošanu, kas vismaz daļā neparedzētu gadījumu sniegs īpašniekam finansiālu drošības spilvenu.

Un jāņem vērā, ka pat garantijas laikā attīstītāja atbildība nav bezgalīga. Der paturēt prātā jau minēto salīdzinājumu ar tosteri: neviens ražotājs neatlīdzinās par sadegušu tosteri, ja mēģināsiet tajā cept olas. Tāpat arī dzīvokļa īpašniekam jārūpējas par to, lai visas iekārtas un konstrukcijas tiktu lietotas tām paredzētajā veidā.