Vineta Vigupe: Koronavīrusa pandēmijas ietekme uz komerciālo nekustamo īpašumu Baltijā  (3)

Pirms PVO izsludinātās pandēmijas nekustamo īpašumu nozares visā Baltijas teritorijā attīstījās diezgan spēcīgi un uzrādīja ļoti labus darbības rezultātus. Visās nozarēs bija ievērojams investīciju pieplūdums un attīstības projektu realizēšanas tempa pieaugums, kam sekoja pastāvīga ienesīguma likmes samazināšanās.

Biroju segments Baltijas valstīs, it īpaši Lietuvā, attīstījās visstraujāk, sākot ar jauniem projektiem, kas nodoti ekspluatācijā, un turpinot ar projektēšanas un būvniecības stadijā esošo biroju ēku skaitu. Tā kā pieprasījums pēc biroju telpām bija liels un kopējais brīvo platību īpatsvars saglabājās zems, nomas maksas un ienesīguma likme bija vai nu stabila, vai uzlabojās. Sagaidāms, ka izsludinātajai pandēmijai būs negatīva īstermiņa un vidēja termiņa ietekme uz komerciālo nekustamo īpašumu tirgu Baltijā, ja vīrusa uzliesmojumu spēs ierobežot saprātīgā termiņā.

Nepieciešamie pasākumi, kas tika ieviesti, lai apturētu Covid-19 izplatību, īstermiņā ļoti brutāli ir ietekmējuši dažas nozares. Īstenotie pasākumi vienas nakts laikā samazināja fizisko mazumtirgotāju, restorānu un viesnīcu ieņēmumus, dažiem uzņēmumiem to apgrozījums samazinājās līdz pat nullei, un tie tika slēgti. Dažās nozarēs būs vērojami minimāli vīrusa radīto traucējumu rezultāti, piemēram, pārtikas veikali izjuta vieglus ierobežojumus un samazinātu apmeklētāju plūsmu, kas normalizēsies vidējā termiņā, kad tiks atcelti ierobežojumi. Tomēr patērētāju plūsmas izmaiņas tika kompensētas ar pirmās nepieciešamības preču pastiprinātu iepirkšanu un pat uzkrājumu veidošanu, kas ir uzlabojis dažu mazumtirdzniecības sektoru apgrozījumu īstermiņā.

Investīcijas komercīpašumos

Jānorāda, ka Baltijas valstis divus gadus pēc kārtas ir piedzīvojušas rekordaugstas investīcijas ap 1,2 miljardu eiro apjomā gadā, kas diez vai atkārtosies 2020. gadā. Darījumu apjomi naudas plūsmu ģenerējošos komercīpašumos gada griezumā, visticamāk, būs zemāki nekā pērn – ne tikai ikdienas aktivitāšu (tostarp klātienes tikšanos un ceļojumu) ierobežojumu dēļ, bet arī investoru un banku risku profilu korekciju dēļ. Daži investori jau tagad ir sajutuši iespēju vienoties par zemāku cenu īpašumam. Sagaidāmās ienesīguma likmes ir pieaugušas par 0,25% atsevišķos komercīpašuma segmentos. Vēl svarīgāk, jo īpaši vietējiem investoriem, ir tas, ka vietējās bankas ir mainījušas nosacījumus nekustamā īpašuma attīstīšanai un iegādei un ir iesaldējušas finansējumu atsevišķām nozarēm (piem., viesmīlības). Krasās izmaiņas aizdevumu procentu likmēs un piedāvātie LTV (loan-to-value) koeficienti nozīmēs, ka darbība tiks pārtraukta, līdz investori pielāgos savus biznesa plānus.

Tāpat paies laiks, kamēr naudas plūsmas stabilizēsies, jo šobrīd dažiem aktīviem tās ir pasliktinājušās gan ieņēmumu ziņā, gan arī brīvo telpu īpatsvara pieauguma ziņā.

Ekonomikas stimuli visā pasaulē veicina to, ka darījumi un ekonomiskā darbība atjaunosies, kad tiks pārvarēta pandēmija. Tomēr Baltijas valstis pārrobežu investoru un finansistu kartē uzskatāmas par perifēriju, tādējādi nav iespējams prognozēt, cik ātri šo investīciju fondu stratēģija un fokuss atgriezīsies mūsu reģionā, galvenokārt tādēļ, ka sākotnēji tiks apgūti primārie tirgi Eiropā. Nepietiekama finansējuma avotu pieejamība varētu kavēt zemu finansējuma izmaksu izmantošanu, ko rada ekonomikas stimuli visā pasaulē. Daudzās Eiropas valstīs finansiālie instrumenti cīņai pret ekonomikas recesiju, piemēram, ECB stimulējošie pasākumi, padarīs naudu "lētu". Tomēr tas īsti neattiecas uz Baltijas valstīm, jo bankas pārvalda piekļuvi šim finansējumam. Iepriekš bankas ir bijušas izvairīgas uzņemties lielākus riskus, tāpat arī alternatīvo finansējumu avotu pieejamība Baltijas reģionā ir zema.

Jaunu projektu attīstība

Darba tirgus būvniecības nozarē vēl nav būtiski ietekmēts, un daudzi domā par to, kā tas izpaudīsies nākamajos mēnešos, ja tiks noteikti turpmāki vīrusu ierobežojošie pasākumi. Nozare ir saskārusies ar dažām problēmām, kas saistītas ar piegādes ķēdes pārrāvumiem, tomēr lielākais izaicinājums ir neskaidrība par jaunu nomnieku piesaisti, kā arī iespējamie finansēšanas jautājumi. Tas liks daudziem attīstītājiem aizkavēt sagaidāmo projektu nodošanu ekspluatācijā. Daži attīstītāji jau runā par projektu būvniecības uzsākšanas laika pārcelšanu. Ir arī gadījumi, kad projekta finansējums tiek pārskatīts, līdz ar to ir pamats uzskatīt, ka vairāki attīstītāji sekos šim piemēram, atliekot projektu uzsākšanu.

Biroju nomas tirgus

Biroju nomnieku aktivitāte atsāksies, kad atkal būs droši turpināt darbību. Tomēr tās nav tik labas ziņas telpu īpašniekiem. Tā iemesls – dažiem nomniekiem, kas bija paredzējuši un plānojuši aktivitātes saistībā ar paplašināšanos vai biroju nomaiņu, šobrīd ir vai nu jāatjauno nomas līgumi, vai jāmeklē citas telpas. Citi atliks lēmumu pieņemšanu, kas saistīti ar paplašināšanos, sagaidot tam piemērotāku laiku. Šobrīd daudzi nomnieki meklēs veidus, kā samazināt nomas maksu, vai samazinās biroja telpu izdevumus, atsakoties no telpām ierobežotās un neskaidrās uzņēmējdarbības dēļ. Varēsim novērot tādas aktivitātes kā, piemēram, biroja telpu optimizēšana, tostarp apakšnomas darījumus ar uzņēmumiem, kuriem ir nelaužamie ilgtermiņa nomas līgumi.

Kad pandēmijas krīzes situācija normalizēsies, pieaugs pieprasījums pēc biroju telpu nomas līgumiem, kuros ir ietverti elastīgāki telpu un nomas nosacījumi. Iespējams, šī krīze paātrinās uzņēmumu pāreju uz "aktivitātēs bāzētu" biroju (agile working environment), kas būtiski atšķiras no līdzšinējā priekšstata par atvērtā tipa biroja telpām. Pastiprināsies tendence izvēlēties ne tikai mūsdienīgu darba vidi, bet arī to papildinošo infrastruktūru, kas nodrošina papildu pakalpojumus darbinieku ērtībām un labsajūtas uzlabošanai (well-being). Pieaugs pieprasījums pēc papildu inženiertehniskajiem risinājumiem, kas uzlabos vispārējos higiēnas rādītājus, nodrošinot lielāku gaisa apmaiņu biroju ēkās un uzlabojot gaisa mitrumu telpās. Tāpat pieaugs interese pēc rīkiem un digitālajiem risinājumiem, kas ikdienā var būtiski samazināt šādu īpašumu uzturēšanas izmaksas.

Biroju ēku jaunajiem projektiem, kas tiks attīstīti kārtās, būs priekšrocības, jo tie spēs piedāvāt daudzveidīgākus risinājumus gan īstermiņā, gan ilgtermiņā. Tomēr biroju telpu platības optimizācija varētu kļūt problemātiska vecākās biroju ēkās, jo tās ir grūtāk pielāgojamas un telpām būtu nepieciešama pārbūve.

Loģistikas sektora uzvaras gājiens

Loģistikas sektors, iespējams, ir tas, kurš vismazāk piedzīvos negatīvo pandēmijas izraisīto ekonomikas traucējumu sekas. Īstermiņā sektors pat varētu piedzīvot pretēju efektu, kādu izraisīja paaugstinātie tēriņi par pārtiku un pirmās nepieciešamības precēm ieviestās karantīnas perioda laikā visās Baltijas valstīs. Turklāt, pateicoties pieaugumam mazumtirdzniecībā interneta veikalos un kurjeru pakalpojumu jomā, saglabāsies noliktavu darbība, zināmā mērā samazinot negatīvo ietekmi. No otras puses, ietekme uz noteiktām ražošanas un preču, kas nav pirmās nepieciešamības lokā, noliktavu telpām kļūst arvien redzamāka.

Vidējā un ilgākā periodā ekonomikas palēnināšanās un no tā izrietošā privātā patēriņa samazināšanās panāks arī šo sektoru. Tomēr "CBRE Baltics" neprognozē nozīmīgu samazinājumu ražošanas un loģistikas īpašumu pieprasījumā, kaut arī daži nomnieki varētu atlikt lēmumu pieņemšanu.

Mazumtirdzniecība

Mazumtirgotāji aktīvi veic pārrunas par nomas maksas samazināšanu vai periodiem, kuros nepiemēro nomas maksu (rentfree), lai samazinātu pārtrauktās uzņēmējdarbības operatīvos izdevumus. Igaunijā un Lietuvā valdība bija pieņēmusi lēmumu slēgt tirdzniecības centrus, atstājot atvērtas galvenokārt tikai pārtikas mazumtirdzniecības vietas un aptiekas. Šobrīd daļa no šiem ierobežojumiem ir jau atcelta. Mazumtirgotāju tirdzniecības sektorā palielināsies brīvo telpu īpatsvars, iespējams, atveseļošanās pat pēc pandēmijas nenotiks ātri.

Mazumtirdzniecības uzņēmumi, kuriem jau bija interneta veikali un bija spēkā esoši līgumi ar tiešsaistes izplatītājiem vai kuri ļoti ātri varēja ieviest e-komercijas risinājumus ikdienā, ir ieguvēji un labāk pārcietīs pandēmijas karantīnas periodu. Jādomā, ka šis periods paātrinās korekcijas arī patērētāju ieradumos. Ieguvēji noteikti būs tirgotāji, kuri būs sastopami gan tiešsaistē, gan bezsaistē, paplašinot pircēju iespējas iepirkties gan uz ielas, mājās, gan veikalā. Tālākā nākotnē, divos trijos gados, mēs skaidri redzam konkurences saasināšanos tirdzniecības sektorā gan uz jaunu platību parādīšanās rēķina, gan ņemot vērā radušās vakances pēc krīzes un līdzšinējo tirgus spēlētāju attīstības plānu pārskatīšanu.

Viesmīlības, tai skaitā viesnīcu un īstermiņa īres dzīvokļu, sektors ir vissmagāk cietis jaunā koronavīrusa izplatības ierobežošanas pasākumu laikā, jo pilnībā tika apturēts starpvalstu tūrisms. Viens no risinājumiem, ko izmantoja viesnīcas, bija pašizolācijas pakalpojums iedzīvotājiem, kas atgriezās no ārzemēm. Tāpat arī īstermiņa īres dzīvokļi šobrīd papildina ilgtermiņa īres dzīvokļu tirgu, tādējādi atsevišķos rajonos izraisot tirgus cenu korekcijas. Taču ir skaidrs, ka šādi lēmumi neglābs sektoru ilgtermiņā. Citējot Ričardu Barhamu, Ph.D., pasaules vadošo ekonomistu un Amerikas pētījumu vadītāju par jaunā koronavīrusa ietekmi uz pasaules ekonomiku: "Īstermiņā – smagi, bet vidējā termiņā pozitīvi."

Secinājumi

Krīze ir radījusi spiedienu plašai e-risinājumu ieviešanai un pielāgošanai, kas būs vairāk pieejami un izmantoti: vai tā ir e-pārvalde publiskajā sektorā, e-komercija uzņēmumiem, tiešsaistes apmācība izglītības iestādēm utt., viss liecina par ievērojamām paradumu un izmantojamo rīku pārmaiņām. Paradums "palikt mājās" noteiktā mērā saglabāsies vai vismaz kļūs populārāks, nekā tas bija līdz pandēmijai. Tas plašā spektrā veicinās loģistikas un e-komercijas tirdzniecības platformu darbību. Joprojām spēkā esošie aizliegumi, kas attiecas uz pūļa pasākumiem un starpvalstu ceļojumiem, vidējā termiņā atstās iespaidu uz cilvēku uzvedību arī tad, kad šie aizliegumi būs atcelti. Tā rezultātā vietējā tūrisma nozare un mazāku pilsētu viesmīlības uzņēmumi, ieskaitot mazumtirdzniecību un pakalpojumus, varētu labi attīstīties pēc pandēmijas.

Investori, visticamāk, izvēlēsies drošību. Tas nozīmē, ka vairāk fokusēsies uz daudzdzīvokļu īres namiem un loģistikas sektoriem, kam sekos biroji labās atrašanās vietās ar stabiliem nomniekiem. Mazumtirdzniecības sektors, kā arī operatīvais nekustamais īpašums (operational real estate), piemēram, studentu kopmītnes, datu centri, veselības aprūpes centri, bāri, degvielas uzpildes stacijas, izklaides objekti un viesnīcas, visticamāk, tuvākajā nākotnē izjutīs kritumu investīciju pieprasījumā.