Šo interviju var droši ierindot starp visilgāk gaidītajām manā žurnālista praksē šo vārdu burtiskā nozīmē. Pirmoreiz ar Edgaru Šīnu par tikšanās iespēju runājām vēl martā Sanktpēterburgā, kur notika Hipotēkas forums. Viņš diplomātiski apsolīja pēc atgriešanās Latvijā izskatīt šādu iespēju, taču turpmākajos mēnešos ikreiz atlika tikšanos uz vēlāku laiku – te bija jādodas komandējumā, te neatliekamas lietas prasīja personisku klātbūtni, te devās ilgstošā atvaļinājumā...
Ir tāds krievu sakāmvārds – solīto trīs gadus gaida. Latvijas galvenā māklera gadījumā gaidīt nācās tikai piecus mēnešus. "Tikai mazāk runāsim par cenām," – vienu no sarunas priekšnoteikumiem uzstāda Edgars Šīns. "Kāpēc?", - ērti iekārtojies pie sarunu galda Latio galvenajā birojā, painteresējos par kategoriskās pozīcijas iemesliem. "Tas nav interesanti, - pasmaidot atbild "m2" sarunu biedrs. – Ieejiet jebkurā kafejnīcā: visur par nekustamo īpašumu cenām vien runā. Un, cik cilvēku, tik arī viedokļu. Tomēr mani tas nepavisam nemulsina. Manu nostāju šajā jautājumā visspilgtāk raksturo Voltēra vārdi: es varu nepiekrist jūsu viedoklim, bet esmu gatavs atdot dzīvību par jūsu tiesībām to paust".
m2: Kā jūs raksturotu situāciju, kas šodien valda Latvijas nekustamo īpašumu tirgū? – mēģinu tuvoties šim jautājumam no citas puses.
- Īsumā? Leiputrija. Pie tam, leiputrija visiem – pārdevējiem, bankām, apdrošinātajiem...
m2: Bet ne pircējiem?
- Kāpēc gan tā?!
m2: Latvijas nekustamo īpašumu cenas noteikti neatbilst iedzīvotāju algām.
- Nekas briesmīgs. Bankas nepagurušas izsniedz kredītus visiem... Tos būs jāatdod?! Nevajag taču ar to piebāzt sev galvu, - labā noskaņojumā ironizē Edgars Šīns. – Nesen atnāk pie manis viens no maniem augstu posteni ieņemošajiem darbiniekiem un paziņo: šef, vēlos saņemt svētību trīsistabu dzīvokļa pirkšanai Purvciemā par 170 tūkstošiem eiro. Turklāt ir banka gatava piešķirt pat lielāku summu uz labiem nosacījumiem un uz 40 gadiem. Es viņam saku: nu, re, tu arī esi tas cenu burbulis. Atceros laikus, kad cilvēki trīsistabu dzīvokli Purvciemā pirka par 3000 dolāriem. Bet tagad jau par 170 tūkstošiem eiro. Padomājiet tikai, cik ļoti ir uzlabojusies mūsu dzīve!!!
Ļaunāk par murgu
m2: Bet tā taču ir aksioma: nekustamo īpašumu tirgu, pirmkārt, virza cilvēku tiekšanās pēc labākas dzīves. Pie mums atšķirībā no, piemēram, Vācijas lielākā daļa iedzīvotāju ir pārliecināti, ka rīt dzīvosim labāk, nekā vakar.
- Piekrītu. Pie mums viss ir kārtībā un nākotnē mūs gaida paradīze, - smejas Latio vadītājs.
m2: Pirmoreiz par cenu burbuli Latvijas dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgū sāka runāt pirms vairākiem gadiem. Kāpēc dzīvokļu cenu kāpuma tempa palēnināšanās novērojama tikai tagad?
- Jūsu jautājumā tagad ir apgalvojums, kuru izsakot, kļūdījos - Edgars Šīns kļūst nopietns. – Kļūdījos divos punktos. Pirmkārt, es pat ļaunākajos murgos nevarēju iedomāties, ka bankas sāks tik histēriski lutināt klientu, ka maniem darbiniekiem dos 170 tūkstošus eiro kredītu uz 40 gadiem, un, ka tie ar lielu entuziasmu kārs kaklā šīs važas, cerot, ka laime būs bezgalīga. Otrs svarīgs moments ir tas, ka situācijā, kad pasaulē nauda kļūst dārgāka, Latvijas bankas tā vietā, lai skaidrotu klientiem notiekošo, sāka izgudrot shēmas, kas ļauj samazināt ikmēneša maksājumu apmērus, lai gan patiesībā tas hipotekāro kredītu patērētāju iedzen vēl smagākā jūgā. Es joprojām turos pie viedokļa, ka šāda pozīcija ir kļūdaina.
m2: Kļūdaina kam?
- Visiem. Gan bankām, gan arī tiem, kas aizņemas šo naudu. Mēs speciāli pētījām banku hipotekārās kreditēšanas jautājumus Rietumeiropā un Austrumeiropā. Tad, lūk, tik agresīvas kreditēšanas politikas, kā Baltijas valstīs, īpaši jauno mājokļu kreditēšanas sektorā, nav nekur. Varbūt, izņemot Nīderlandi, kur jaunbūves pircējs var saņemt aizdevumu 120% apmērā no tās vērtības.
Alkatīgo laiks
m2: Vai pēc piecpadsmit darba gadiem Latvijas nekustamo īpašumu tirgū Jūs varat sniegt loģisku tā attīstības skaidrojumu? Kas mūs gaida nākotnē?
- Šie jautājumi jāadresē bankām – cik ilgi tās domā pieturēties pie agresīvas kreditēšanas politikas. Tāpat tiem, kas Latvijā izlieto Krievijas naudu. Domāju, tie ir divi mūsu tirgu ietekmējošie faktori, kuriem vēl var arī pieskaitīt tādas klasiskas vērtības kā bailes un alkatība. Alkatība šobrīd dominē.
m2: Cik lielai daļai darījumu ar Latvijas nekustamajiem īpašumiem, jūsuprāt, ir spekulatīvs raksturs?
- Jauno dzīvokļu segmentā – aptuveni 50%, sērijveida – aptuveni 20%.
m2: Pēdējā laikā izskanējusi informācija, ka spekulanti aizvien aktīvāk cenšas atbrīvoties no saviem krājumiem.
- Kā tas ir – aktīvāk? Ja jau viņi tajos ir iekrampējušies, tad turēs līdz pēdējam. Kamēr valsts neieņems normālu un civilizētu pozīciju attiecībā pret nekustamā īpašuma tirgu, nekas nemainīsies.
m2: Ko nozīmē – civilizētu?
- Pie mums var raust naudu uz nekustamo īpašumu rēķina un pie tam nemaksāt nekādus nodokļus. Galvenais – nesaukt biznesu par tirdzniecību ar nekustamiem īpašumiem... Uz pilnvaras pamata var pārdot dzīvokļus, sadalīt gruntsgabalu daļās, celt saimnieciskā kārtā mājas, piesaistot iedomātus radus... Neviens jums pat nepavaicās: vai nodokļus samaksāji? Toties kompānijā Latio pārbaudītāji ir bieži viesi.
Vezums nekust ne no vietas
m2: Jautājumu par nodokļiem esat pacēlis arī valdības līmenī?
- Turklāt ne reizi vien! Laikā, kad Valsts ieņēmumu dienestu vadīja Andrejs Sončiks, aicinājām viņu pie mums, visu uz papīra rādījām. Piemēram, esam uzcēluši māju, teiksim, par 80 tūkstošiem latu un vēl gandrīz 30 tūkstošus samaksājuši visdažādākajos nodokļos. Bet kaimiņos būvē tādu pat māju, taču nodokļus nemaksā. Vai tas ir normāli? Atbilde skan šādi: mums trūkst cilvēku, kas varētu ar to nodarboties. Pašreizējā situācija ir pat bīstama. Daudzi jaunie attīstītāji, kas vai katru mēnesi maina prestižo marku automašīnas un nesaskaras ar 1998. vai 1995. gada sekām, pierod šādi dzīvot. Viss viņu bizness ir tik vien, kā aiziet uz pašvaldību un saņemt gruntsgabala parcelācijas atļauju. Sadzen mietiņus zemē, pārdod zemesgabalus un, skat – jau miljonārs! Kas būs pēc tam, viņiem nerūp. Kā cilvēki dzīvos? Vai ir ceļi? Vai ir kanalizācijas tīkli? Un šis vilnis veļas aizvien tālāk no Rīgas. Tāds ir Latvijas bizness. Bet valdība priecīgi ziņo: aug iekšzemes kopprodukts. Bet uz kā rēķina? Uz iekšējā patēriņa rēķina! Uz tā rēķina, ka kāds ganības pārvērš par apdzīvotām vietām, kas nekad netiks apdzīvotas. Savukārt, bankas tajā grūž milzu naudu.
Mūsu valstī nav normālas plānošanas. Neviens neplāno ne dzīvojamos mikrorajonus, ne ciematus. Paskatieties, kas notiek uz ceļiem, kas ved uz Rīgu: visur veidojas milzu sastrēgumi. Un neviens par to neliekas ne zinis. Infrastruktūru neviens neattīsta. Neviens nerēķina, kāda ir tās vai citas ielas caurlaidība, vai būtu saprātīgi dot atļauju būvēt šajā vietā jaunu augstceltni, kā tās iemītnieki tiks līdz darbam?
Katram savs krekls tuvāk
m2: Atgriezīsimies pie nodokļiem. Šobrīd ar 25% ienākumu nodokli neapliek tikai vienu darījumu gadā. Pagājušajā rudenī vara sekmīgi "iznesa cauri" ideju par šā termiņa pagarināšanu līdz trim gadiem. Runā, ka neiztika bez lielo mākleru kompāniju lobija.
- Blēņas! Paši politiķi atteicās palielināt ar nodokli apliekamo zonu. Skatieties paši – praktiski visu vadošo politisko partiju vadītājiem pieder iespaidīgi nekustamā īpašuma portfeļi – zeme, ostas, dzīvokļi... un, ja šo sistēmu sakārtotu un piespiestu maksāt kaut vai 1% no kadastra vērtības, kas, savukārt, ir 75% procenti no tirgus vērtības, viņiem tas sasummēsies prāvā skaitlī. Vai tad tā drīkst ar viņiem – oligarhiem – apieties?!
m2: Varbūt, lai paši pircēji domā, kāpēc un kurā vietā pērk dzīvokli vai māju? Viņi taču paši redz transporta situāciju.
- Viņiem par to nav jādomā. Visā pasaulē valstīs, kurās kopprodukts pārsniedz 20 tūkstošus ASV dolāru uz vienu iedzīvotāju, tiek plānots. Plāno, kādas teritorijas un kā tiks attīstītas. Piemēram, Šveicē standarts nosaka, ka no dzīvesvietas līdz darbam jābūt ne vairāk kā 15 minūšu gājienam ar kājām, nu, labi – ar velosipēdu...
Dodiet cilvēkiem atlaides
m2: Ja pareizi sapratu, jūs atbalstāt ideju, ka nekustamā īpašuma nodoklim jābūt 1% apmērā no tā kadastra vērtības?
- Jā. Turklāt uzskatu, ka nepieciešams dot iespēju pašvaldībām piešķirt līdz 90% lielu nodokļa atlaidi. Atnāks saimnieks, kam pieder 10 hektāri zemes, prasīt atlaidi, bet viņam – piedod, draugs, tu to pat neapstrādā. Bet, lūk, skolotajai, kas par 150 latiem māca vietējos bērnus, nāks pretī. Un, ja viņa arī nesamaksās nodokli, tas nav nekas briesmīgs. ASV tā ir normāla prakse, ka cilvēku, ja tam nav naudas nekustamā īpašuma nodokļa samaksāšanai, netiesā. Vienkārši reģistrē sakrājušās summas īpašā datu bāzē, bet, kad nekustamais īpašums tiek atsavināts, parādu iekasē pilnā apmērā.
m2: Jūsu piedāvātais variants ir lieliska korupcijas iespēja pašvaldībās: vienam dosim atlaidi, citam nedosim.
- Pirmkārt, ne viss ir tik ļauni. Bet, otrkārt, ir tiesu sistēma, kas vajadzības gadījumā novērtēs tā vai cita lēmuma tiesiskumu.
Tādi, lūk, mākleri
m2: Vai būtiski atšķiras mākleru bizness Latvijā un Eiropā?
- Galvenā atšķirība ir profesijas aizsargātības pakāpe. Polijā to aizsargā likums. Tur nekustamā īpašuma konsultanta pienākumus var sniegt tikai cilvēks, kas licenci saņēmis valsts noteiktajā kartībā. Francijā katrā nekustamo īpašumu kompānijā ir jābūt vismaz vienam cilvēkam, kas izgājis īpašu apmācību un saņēmis licenci. Un viņam katru gadu ir jāpaaugstina sava kvalifikācija. Nīderlandē mākleri ir izveidojuši paši savu vienotu informācijas datu bāzi. Viņi noslēdz ar klientu ekskluzīvu līgumu un ievieto informāciju bāzē. Ja kāds no kolēģiem – cits mākleris – būs pratis atrast klientu, tad zina, ka puse komisijas naudas būs viņam. Pateicoties tam, turpat 90% nekustamo īpašumu darījumu Nīderlandē notiek, piedaloties sertificētiem mākleriem.
m2: Un pie mums?
- Labi, ja ceturtā daļa.
m2: Citās ekonomikas nozarēs Latvijas uzņēmumus aktīvi pērk Rietumu biznesa struktūras. Taču jūsu jomā viss ir klusu. Kāpēc?
- Mūsu tirgus viņus maz interesē. Esmu runājis ar dažādiem Rietumu pūli. Viņu interese parādās tikai tad, ja firmas – pērkamā objekta apgrozījums pārsniedz 5 miljonus eiro.
m2: Iznāk, ka Latvijā uzmanību var piesaistīt tikai Latio. Septembra sākumā plašsaziņās līdzekļos pazibēja informācija, ka Jūs taisāties to pārdot, taču nevarējāt vienoties par cenu.
- Ak, šie žurnālisti! Saruna bija šāda: "Mēs zinām, ka pie jums bija atbraukuši potenciālie pircēji." "Nu, bija." "Pārdevāt?" "Nē, nepārdevu." "Un kāpēc nepārdevāt? Laikam nevarējāt vienoties par cenu." Paskaidroju, ka dzīvē mēdz visādi gadīties – kāpēc gan, lai arī nepārdotu? Pēc tam lasu presē, ka Edgars Šīns ir gatavs pārdot Latio (smejas).
Lētie mērnieki
m2: Pamazām no globāliem jautājumiem esam nonākuši pie Jūsu uzņēmējdarbības: Latio un Metrum. Sāksim ar jaunāko. Kas pamudināja Metrum izveidošanu?
- Iemesls bija visai smieklīgs. Mums bija liels skaits lielu un nopietnu klientu, ar kuru pasūtījumiem strādājot, nācās pastāvīgi risināt jautājumus ar mērniekiem un Valsts Zemes dienestu. Algojot mērniekus, mums reti kad izdevās turēt klientiem dotos solījumus. Pieņemsim, atnāk cilvēks, kuram ir 10 hektāri zemes, un saka – gribu 8 hektārus pārdot, bet atlikušos sadalīt gabalos. Mums ir pircējs, un mēs varam nopelnīt, taču pārdot nevar, iekams mērnieki nav izgatavojuši plānu. Bet tam viņiem nereti vajag līdz 2 gadiem. Viens tāds gadījums pārpildīja mūsu pacietības mēru. Ja jau nevarat, tad lietu pabeigsim paši. Bijām pat gatavi savienot dažādu valsts dienestu elektroniskās datu bāzes, ja paši to izdarīt nevar. Citādi Valsts Zemes dienestam visi plāni jānes uz papīra – it kā datoru viņiem nebūtu.
Lietuvā, lai atsavinātu nekustamo īpašumu un pārreģistrētu uz citas personas vārda, vajag 2-3 dienas. Bet Latvijā šī procedūra var ievilkties 3 mēnešu garumā, kamēr iziet visas 24 procedūras. Mēs panāksim šā procesa vienkāršošanu.
m2: Kādu daļu mērniecības tirgus pašreiz aizņem Metrum?
- Ceturto daļu. Gribam trešdaļu. Uz monopolu netēmējam. Vēlamies apkalpot klientus, kam nepieciešami sarežģīti un kompleksi pakalpojumi. Esam atvēruši savas filiāles visās lielajās pilsētās. Tajās viss ir vienkopus, un cilvēki varēs saņemt to, kas viņiem vajadzīgs.
m2: Cik dārgs ir zemes mērīšanas pakalpojums?
- 2-3 hektārus liela zemesgabala robežu uzmērīšanas vidējā tirgus cena ir 200-300 latu. Augustā mēs rīkojām akciju un aprēķinājām pakalpojuma pašizmaksu. Mums iznāca 38 lati. Tagad gatavojamies palaist kaut ko līdzīgu lētajām aviolīnijām – ja cilvēks ir gatavs mērījumu rezultātus pagaidīt nedaudz ilgāk, tad pakalpojums viņam izmaksās lētāk. Pelnīsim uz sava ražīguma paaugstināšanas rēķina, kā dēļ būtiski paaugstinām savu darbinieku tehniskā aprīkojuma līmeni.
Gaidām uzaicinājumus
m2: Būdams neapstrīdams sērijveida dzīvokļu tirgus līderis, Latio ļoti vēlu pieteica sevi kā jauno projektu platību pārdevēju. Un tikai tagad jūs cenšaties atrast savu nišu šajā sektorā. Ar ko saistīts tik vēls starts?
- Ar to, ka mēs tur nebijām īpaši vajadzīgi. Kam? Attīstītājiem, kas tirgo projektus? Viņi uzskata, ka lieliski tiek galā paši. Mūsu mērķis nebija par katru cenu iegūt tirdzniecības atļauju – darba arī tāpat ir un arī būs gana. Dzīvokļi jaunajos projektos tika izķerti arī bez vidutājiem. Tagad situācija tirgū ir mainījusies. Klientiem grūti pašiem bez ekspertu palīdzības orientēties tik liela piedāvājuma apstākļos, un tādēļ viņi griežas nekustamā īpašuma kompānijās pēc neatkarīga vērtējuma un konsultācijas. Visu šo laiku mēs krājām zināšanās par šo segmentu un tagad esam gatavi dalīties tajās gan ar potenciālajiem pircējiem, gan ar attīstītājiem. Latio pakāpeniski ieņem savu nišu jauno projektu tirdzniecības segmentā. Esmu pārliecināts, ka laiks, kad attīstītājiem ievajadzēsies tieši mūsu kompānijas ar tās bagāto klientu bāzi pakalpojumus, vairs nav aiz kalniem.
m2: Pirms septiņiem gadiem Latio bija jaunā ciemata Beberi pasūtītājs. Vai plānojat arī nākotnē izmēģināt sevi attīstītāja lomā?
- Tuvākajā laikā – diez vai. Kad mēs sākām konkrēto projektu, tika izsludināts konkurss celtniekiem par darbu izpildi. Tagad ir otrādi – celtnieki rīko konkursu, kam viņi cels. Mani šāds lietu stāvoklis mulsina.
Žakete, sporta bikses un krosenes
m2: Kādus stratēģiskos uzdevumus Latio ir nospraudis tuvākajiem pieciem gadiem?
- Esam iecerējuši kļūt kvalitatīvi labāki par visiem konkurentiem, lai mūsu piedāvāto pakalpojumu paketi neviens cits nevarētu piedāvāt. Tādā nolūkā savā attīstībā – Latio un Metrum – esam ieguldījuši aptuveni 10 miljonus eiro. Nedomāju, ka kāds no kolēģiem spētu kaut vai atkārtot šādus izdevumus. Gatavojamies parādīt klientiem pilnīgi citu servisa līmeni. Vienalga mums augšgalā būs žakete, bet apakšā – sporta bikses un krosenes. Skriesim ātri, strādāsim cītīgi un katru gadu piedāvāsim jaunus pakalpojumus.
m2: Vai kaimiņvalstu tirgus iekarot negatavojaties?
- Šogad igauņu un lietuviešu investori ir tik daudz naudas pie mums saveduši, ka jāvaicā, vai ir vērts braukt pie kaimiņiem – barot viņu juristus, advokātus un konsultantus, un maksāt treknus honorārus, ja tepat mājās klājas labi.
m2: Pēdējais jautājums. Jūs ļoti kritiski vērtējat tirgu un tā stāvokli. Vai grūti būt pesimistam?
- Ne katrs var atļauties ieņemt šādu pozīciju. Savukārt lai to varētu, ne viens vien puds sāls jāapēd nekustamo īpašumu tirgū.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
