- Sērijveida mājokļi nolietojas un zaudē pievilcību pircēju acīs, turklāt neatkarīgi no cenas
- Būvmateriālu cenu pieauguma un vairāku citu faktoru dēļ dzīvokļi jaunajos projektos kļūst dārgāki, cenu kāpums turpināsies vēl ilgi.
- Neskatoties uz neskaidrībām tirgū, pirkt dzīvokli šobrīd ir izdevīgāk, nekā atlikt šo pirkumu.
- Renovētās ēkas ir jāvērtē ļoti piesardzīgi "vienkāršotās renovācijas" dēļ.
- Rīgā ir nenovērtēti rajoni, kuros Rail Baltica dēļ mājokļu cenas celsies vairāk, nekā citur.
Cilvēki, kuri vēlas nopirkt dzīvokli Rīgā – vai nu pašu dzīvošanai, vai arī kā investīciju objektu – šodien jūtas mazliet apmulsuši. Tirgu ietekmē vairākas spēcīgas tendences (turklāt katra savā virzienā): korona vīruss, būvmateriālu cenu pieaugums, apbūvei piemērotu zemes gabalu skaita samazināšanās pilsētas centrā, vecā padomju laiku dzīvojamā fonda nolietošanās un izmaiņas pilsētvidē, ko rada Rail Baltica projekta uzsākšana.
Kā šādas nenoteiktības apstākļos veiksmīgi nopirkt nekustamo īpašumu? Un vai šī brīža situācijā var domāt par dzīvokļa pirkšanu ne tikai dzīvošanai, bet arī plānojot to pēc dažiem gadiem pārdot dārgāk? Īsā atbilde: jā, tas ir iespējams. Vēl jo vairāk, ir virkne pilsētas kvartālu un rajonu, par kuriem pircējiem būtu jāsāk interesēties tieši tagad. Mēs palūdzām vadošos nekustamo īpašumu jomas speciālistus izanalizēt šī brīža situāciju un palīdzēt pircējiem saprast tendences.
- Sērijveida mājokļi nolietojas un zaudē pievilcību pircēju acīs, turklāt neatkarīgi no cenas.
- Būvmateriālu cenu pieauguma un vairāku citu faktoru dēļ dzīvokļi jaunajos projektos kļūst dārgāki, cenu kāpums turpināsies vēl ilgi.
- Neskatoties uz neskaidrībām tirgū, pirkt dzīvokli šobrīd ir izdevīgāk, nekā atlikt šo pirkumu.
- Renovētās ēkas ir jāvērtē ļoti piesardzīgi "vienkāršotās renovācijas" dēļ.
- Rīgā ir nenovērtēti rajoni, kuros "Rail Baltica" dēļ mājokļu cenas celsies vairāk, nekā citur.
Mājokļu cenu kāpums turpināsies vēl ilgi
Kopš iepriekšējās ekonomiskās krīzes Latvijā ir pagājuši jau vairāk nekā 10 gadu. Atgādināsim, ka toreiz mājokļu tirgus piedzīvoja strauju cenu kritumu. Taču šī krīze, kuru ir izraisījusi globālā pandēmija, ir pilnīgi citāda. Cenas dzīvokļiem jaunajos projektos un arī nelielām privātmājām galvaspilsētas tuvumā stabili palielinās un, kā atzīst speciālisti, tuvākajā nākotnē šis pieaugums kļūs tikai spēcīgāks. Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas prezidents Edgars Šīns uzsver, ka tagadējam cenu pieaugumam ir pilnīgi citi iemesli nekā tam, kas bija vērojams pirms 2009. gada krīzes. Tas ir konsekvents pieaugums, kas noteikti turpināsies tuvākajos gados, jo tā pamatā ir nevis kredītu burbulis, kā tas bija pirms 10 gadiem, bet gan ilgtermiņa objektīvi faktori:
Morāla un fiziska otrreizējā tirgus novecošanās. Latvijā jau ir izaugusi un tirgū kļuvusi aktīva vesela pircēju paaudze, kurus vienkārši neinteresē mājokļi vecajās mājās – viņi labprātāk izvēlas jaunos projektus vai nelielas privātmājas, rakstīts nesen publicētajā SEB bankas analītiskajā rakstā. Vecās padomju laiku mājas, kuras veido otrreizējā tirgus pamatu Rīgā, ar katru gadu aizvien vairāk noveco, daļai ekspluatācijas laiks tuvojas beigām. Šādās mājās zemās energoefektivitātes un novecojušo komunikāciju dēļ ir augsti komunālie maksājumi, savukārt telpas ir nelielas un neatbilst modernās dzīves prasībām.
Būvmateriālu cenu celšanās. Sākot no 2021.gada janvāra svarīgākie būvmateriāli – metāls, cements, stikls un putu polistirols – ir kļuvuši dārgāki par 30 - 50% , un to cenu pieaugums turpinās. Iemesls – korona vīruss. Ierobežojumu dēļ, ar kuriem tādā vai citādā veidā saskārās visas ražotājvalstis, ir samazinājusies izejvielu ieguve, sarežģījās to pārstrāde rūpnīcās, brīžam atvērto, brīžam aizvērto robežu dēļ sadārdzinājās arī transports un loģistika. Tāpat lielvalstis, piemēram, ASV un Ķīna cenšas atgūt iekavēto un aktīvi investē būvniecības projektos, kas rada eksportējamu būvmateriālu deficītu. Pēc ekspertu prognozēm, tuvākā gada laikā Latvijas iedzīvotājiem jārēķinās ar jauno projektu dzīvokļu cenu pieaugumu par vismaz 15%.
Apbūvei piemērotu zemes gabalu trūkums. Rīgas centrs, kā arī tam līdzās esošie kvartāli tika apbūvēti vēl pirms 2009. gada krīzes, un šodien apbūvei piemērotu zemes gabalu skaits strauji samazinās.
Pirkšanu labāk neatlikt
Proti, Rīga tuvojās brīdim, kad sērijveida padomju laiku mājokļi sāk zaudēt savu pievilcību pircēju acīs neatkarīgi no to cenas, bet vienlaikus jaunie projekti pārliecinoši kļūst dārgāki. Kā šajā situācijā rīkoties tiem, kuri meklē dzīvokli vai arī plāno tuvākajā laikā iegādāties nekustamo īpašumu. Nogaidīt? Pasteigties? Nekustamā īpašuma tirgus eksperts, uzņēmuma "Baltic Investment Group" valdes priekšsēdētājs Ļevs Golands uzskata, ka drīzāk – otrā izvēle. "Būtībā, neskatoties uz dažādas virzības tendencēm un zināmu neskaidrību, šobrīd ir drīzāk labs, nekā slikts brīdis dzīvokļa pirkšanai," spriež Golands.
"Šābrīža cenu pieaugums dzīvokļiem jaunajos projektos nav īstermiņa tendence. Atbilstoši prognozēm, tuvākajos gados tas kļūs tikai spēcīgāks. Ar pandēmiju saistītā būvmateriālu cenu palielināšanās tuvāko 12 mēnešu laikā radīs cenu palielinājumu par aptuveni 15%. Lielie attīstītāji jau patlaban reizi divos trijos mēnešos pārskata savas cenas. To, ko šodien var nopirkt, piemēram, par 2000 eiro kvadrātmetrā, pēc gada varēs iegādāties par 2300-2500 eiro kvadrātmetrā. Šis sadārdzinājums ir neizbēgams, un par to liecina arī tendences kaimiņos, kas ir mazliet mums priekšā. Piemēram, Tallinā jau tagad dzīvokļu cenas jaunajos projektos ir sasniegušas šo līmeni un turpina augt," viņš stāsta.
Pēc eksperta teiktā, patlaban ir piemērots brīdis mājokļa pirkšanai arī tādēļ, ka, pateicoties dažādām valsts atbalsta programmām, kredīts īpašuma pirkšanai daudziem ir kļuvis pieejamāks nekā agrāk. "Piemēram, Altum mājokļu atbalsta programma ģimenēm un jaunajiem speciālistiem piešķir palielinātu finansējumu dzīvokļu iegādei energoefektīvos projektos. Tātad – ja ēkai ir A+ klases energosertifikāts, kredīts tā iegādei būs vēl izdevīgāks," uzsver eksperts.
Uzmanīgi, vienkāršotā renovācija
Tomēr, kā uzsver eksperti, pircējiem jābūt vērīgiem, izvēloties dzīvokli jaunajā projektā. Kaut arī patlaban ir labs brīdis mājokļa pirkšanai, tomēr izdevīga nebūs dzīvokļa iegāde jebkurā projektā. "Ļoti piesardzīgi jāvērtē renovētās ēkas," atzīst nekustamā īpašuma tirgus eksperte, uzņēmuma "Vestabalt" valdes priekšsēdētāja Līga Plaude. Pēc viņas teiktā, Latvijas valdības akceptētā vienkāršotās renovācijas sistēma (t.s. renovācija ar apliecinājuma kartēm) negodprātīgiem būvniekiem ir pavērusi virkni iespēju laist tirgū ēkas ļoti sliktā tehniskā stāvoklī ar lielisku, taču virspusēju kosmētisko remontu. Labāk pievērst uzmanību nesen ekspluatācijā nodotiem jaunajiem projektiem, kuriem ir A+ klases energosertifikāts un kuri atrodas tajās Rīgas apkaimēs, kas aktīvi attīstīsies "Rail Baltica" projekta ietekmē.
"Ja jūs neesat profesionāls investors un jūsu minimālais mērķis ir nenopirkt to, kas ar laiku kļūs lētāks, ir vērts pievērst uzmanību tām Rīgas jaunbūvēm, kuras nesen ir nodotas ekspluatācijā, vai arī tām, kuru celtniecība patlaban tuvojās noslēgumam. Šie projekti ir pabeigti vēl pirms būvmateriālu cenu kāpuma, taču dzīvokļi tajos vēl nav izpirkti. Tātad attīstītāji varēs piedāvāt pircējiem izdevīgākas cenas," spriež jurists nekustamo īpašumu jautājumos Edgars Murāns.
Ja pircējs vēlas investēt nekustamajā īpašumā, cerot uz tā cenas celšanos, tad acīmredzams variants – iegādāties mājokli rajonos, kuri patlaban nav ļoti attīstīti, bet uzplauks, pateicoties starpvalstu ātrgaitas dzelzceļa maģistrāles "Rail Baltica" būvniecībai.
Fokusa maiņa: nenovērtētie rajoni
Pēc aptaujāto ekspertu domām, Rīgā ir vairāki šādi rajoni. "Projekta "Rail Baltica" realizācija, kas Rīgā ir patlaban sākusies, solās pārveidot mūsu pilsētas ierasto tēlu. Taču, ja par izmaiņām, kas būs Centrālās dzelzceļa stacijas un autoostas rajonā, zina visi, tad par nelielām zonām ir dzirdams mazāk," stāsta nekustamā īpašuma tirgus eksperts Ralfs Gaubšteins.
Patiesi – atbilstoši projekta realizācijas plānam, kas apskatāms vietnē "Railbaltica.org", Rīgas centrālajā daļā var būt gaidāmas visai būtiskas izmaiņas: starp divām pilsētas daļām Valmieras ielas rajonā no vienas puses un Daugavpils ielu no otras puses zem jaunās dzelzceļa līnijas ir iecerēts auto šķērsojums. Līdzīgi plānots savienot Kalna un Mazo Matīsa ielu, tiesa, šeit iecerēts tilts. Patlaban tur ir tikai gājēju tilts, kas ļauj šķērsot pieturvietu Vagonu parks.
"Tādā gadījumā divas Rīgas daļas, kuras vēsturiski ir dalījis dzelzceļš, kļūs par vienu veselu, bet, piemēram, Valmieras iela kļūs par rosīgu centrālo ielu, tā rezultātā šajā rajonā attīstīsies veikali, DUS, cita infrastruktūra. Tādējādi jaunbūvēm, kas atrodas Valmieras, Daugavpils, Kalna, Mazajai Matīsa ielai piegulošajos kvartālos, pēc Rail Baltica pabeigšanas cenas augs straujāk nekā citiem nekustamajiem īpašumiem. Šāds projekts ir, piemēram, jaunbūve Stabu ielā 100. Tā ir laba ideja investīcijām šodien, ja mērķis ir vēlāk pārdot," spriež Gaubšteins.
"Nenoteiktības periods ir tas brīdis, kad parasti rodas daudz iespēju gūt labu peļņu, vien jāprot tās saskatīt un nav jābīstas mazliet riskēt," viņš secina.
Žurnaliste: Inna Akopova
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
