Šobrīd, globālās pandēmijas laikā virzot likumprojektu par kadastra vērtību izmaiņām, kas draud ar nesamērīgu nekustamā īpašuma nodokļa kāpumu, valdība jau atkal spērusi soli virzienā, kurā mēs aizvien vairāk atpaliekam no kaimiņvalstīm un atdodam viņiem iespējas iegūt lielākos investīciju projektus sev, paši paliekot ārpus investoru un attīstītāju redzesloka.
Paskatīsimies uz nekustamā īpašuma vides attīstības atšķirībām starp Rīgu un Viļņu pēdējo 10 gadu laikā. 2010. gadā abās galvaspilsētās bija līdzīga situācija – katrā bija pieejami aptuveni 360 tūkstoši m2 biroju telpu. Desmit gadu laikā Rīgā uzbūvēti 200 tūkstoši m2 biroju telpu, tikmēr Viļņā nepārtrauktas būvniecības un attīstības rezultāti izveidoti 470 tūkstoši m2 jaunu telpu birojiem. Atšķirība ir 270 tūkstoši m2, kas šobrīd varētu ik mēnesi tikt iznomāti uzņēmumiem, iekasējot nomas maksu un no ieņēmumiem maksājot nodokļus. Ņemot vērā, ka vidējā biroju telpu nomas maksa Rīgā un Viļņā ir līdzīga – aptuveni 14 eur/m2, mūsu neiegūtie ieņēmumi mēnesī, salīdzinot ar Viļņas biroju platību, sasniedz gandrīz 3,8 miljonus eiro. No šīs summas neiekasētais pievienotās vērtības nodoklis (PVN) ir aptuveni 794 tūkstoši eiro mēnesī jeb vairāk nekā 9,5 miljoni eiro gadā, tātad 95 miljoni eiro 10 gadu laikā.
Biroju telpu būvniecība izmaksā aptuveni 1200 eiro par kvadrātmetru. Ja mēs pēdējo 10 gadu laikā būtu būvējuši biroju ēkas tādā pašā tempā kā Viļņa, šobrīd sasniedzot vismaz viņu līmeni, tas mūsu ekonomikā būtu atnesis papildu 324 miljonus eiro. Darbaspēka izmaksas būvniecībā sastāda aptuveni 30% no kopējām izmaksām – tātad biroju ēku būvniecībā algas sastādītu 97,2 miljonus eiro. Ar algām saistīto nodokļu slogs Latvijā sastāda aptuveni pusi, tāpēc varam secināt, ka no neesošā būvniecības procesa mūsu valsts kasē pazaudēti vēl 48,6 miljoni eiro pēdējo 10 gadu laikā. Tāpat vēl neskaitāmi nodokļu maksājumi tiktu iegūti arī pēc biroju ēku celtniecības no uzņēmumiem, kas nomātu esošās telpas – uzņēmuma ienākuma nodoklis, algu nodoklis u.c., kuru apjomu varam aplēst tikai pavisam aptuvenos skaitļos.
Dzīvokļu tirgū vērojama līdzīga situācija. No 2010. līdz 2019. gadam Viļņā kopā uzbūvēti 23 tūkstoši jauni dzīvokļi. Tikmēr Rīgā – vien 8 tūkstoši dzīvokļu, tātad atpaliekam no kaimiņiem vairāk kā divreiz jeb par 15 tūkstošiem dzīvokļu. Vidējā dzīvokļa platība ir aptuveni 55 m2, savukārt vidējā dzīvokļa pārdošanas cena Latvijā ir 1 400 eur/m2. Veicot aptuvenus aprēķinus, redzams, ka, ja mēs pēdējo 10 gadu laikā būtu veicinājuši dzīvokļu būvniecību un turējušies līdzās kaimiņvalstij, jaunu dzīvokļu tirdzniecība ekonomikā nestu aptuveni 1,2 miljardus eiro, no kā PVN tiktu nomaksāti vairāk nekā 240 miljoni eiro. Arī šeit noteikti jāņem vērā būvniecības process – 15 000 dzīvokļu būvniecība ar vidējo platību 55 m2, ņemot vērā, ka vidējās dzīvokļa būvniecības izmaksas ir 1 100 eur/m2, izmaksātu 907,5 miljonus eiro. Atceroties, ka būvniecībā 30% izmaksu tiek tērēts darbaspēkam, neuzbūvēto dzīvokļu darbaspēka algās neiztērēti palikuši aptuveni 272,3 miljoni eiro 10 gadu laikā, tātad valsts un pašvaldības budžetos desmitgadē neiegūti vairāk nekā 135 miljoni eiro no algām iekasējamos nodokļos.
Lai izdarītu secinājumus, apskatīsim vēl vienu datu pozīciju – pēdējo desmit gadu laikā iegūtos nodokļu ieņēmumus no nekustamā īpašuma. Latvijas vidējais IKP pēdējos desmit gadu laikā ir 24,3 miljardi eiro gadā, savukārt Lietuvā – 37,7 miljardi eiro gadā. Nekustamā īpašuma nodokļa ieņēmumi Latvijā sastāda 0,7% no IKP ik gadu, tikmēr Lietuvā tie ir 0,3% no IKP. Latvijā ik gadu kopumā tiek iekasēti aptuveni 170 miljoni eiro NĪN, tikmēr Lietuvā – 113 miljoni eiro. Tātad 10 gadu laikā esam ieguvuši par 570 miljoniem eiro vairāk valsts kasē no NĪN, salīdzinot ar kaimiņiem.
Rezultāts ir interesants – atpaliekot no Viļņas biroju ēku un dzīvokļu būvniecībā, esam zaudējuši vairāk nekā 518 miljonus eiro pievienotās vērtības un algas nodokļos. Lai gan tajā pašā laikā esam nekustamā īpašuma nodoklī iekasējuši par 570 miljoniem eiro vairāk nekā kaimiņi, jāatceras, ka līdz ar jauniem birojiem un dzīvokļiem Rīgā varētu ienākt arī jauni uzņēmumi, radot papildu ieņēmumu plūsmu pilsētā, nodrošinot darba vietas un vispārēji veicinot Rīgas attīstību. Piemēram, 2018. gadā, izvērtējot Baltijas valstu sniegtās iespējas biroju telpu nomā, digitālais ceļojumu uzņēmums Booking.com savu klientu apkalpošanas centru atvēra Viļņā, un šobrīd tur nodrošina ap 400 darbavietu.
Pavisam aptuveni aprēķinot – pieņemsim, ka uzņēmumā biroju nomas maksa izdevumu struktūrā sastāda aptuveni 15%, bet algas – aptuveni 55% no uzņēmuma izdevumiem. Jau iepriekš aprēķinājām, ka ik mēnesi Rīgā būtu iespējams iekasēt papildu 3,8 miljonus eiro, ja mums būtu uzbūvēti tikpat biroji cik Viļņā. Tātad šo uzņēmumu kopējie ieņēmumi varētu sastādīt aptuveni 25,3 miljonus eiro, radot papildu 13,9 miljonus eiro darbinieku algām. No tiem puse jeb gandrīz 7 miljoni eiro tiktu nomaksāti algas nodokļos ik mēnesi – tātad 840 miljoni eiro 10 gadu laikā. Tādējādi, par spīti lielākiem ieņēmumiem no nekustamā īpašuma nodokļa, pēdējo 10 gadu laikā Latvijā palaista garām iespēja iekasēt apmēram 788 miljonus eiro, salīdzinot ar Lietuvā paveikto nekustamā īpašuma nozarē. Lai gan tie ir ļoti aptuveni aprēķini, ikvienam ir skaidrs, ka līdz ar jaunu uzņēmumu ienākšanu pilsētā, Rīga spētu attīstīties daudz ātrāk un gūtu lielāku cerību kļūt par Baltijas līderi nevis zaudētu cīņā ar kaimiņvalstīm.
Lai padarītu Rīgas nekustamā īpašuma vidi konkurētspējīgu, valsts plānotajā attīstības maršrutā steidzami jāveic apgriešanās pretējā virzienā, krasi mainot pastāvošo metodoloģiju NĪN aprēķināšanai. Nozarē šī ir vienota nostāja – to parādījām jau augustā, plaši vienojoties Balto karogu akcijā, lai signalizētu lēmumpieņēmējiem par potenciālo izmaiņu draudīgajām sekām. Viens no pirmajiem soļiem pozitīvu pārmaiņu virzienā, ko iesaka arī nekustamā īpašuma nozares speciālisti, ir nodokļu sloga novirzīšana no jaunattīstītiem objektiem uz nerenovētām ēkām privātajā sektorā. Eksperti uzsver, ka nodokļu slogs nekad nav bijis šķērslis privātpersonām, iegādājoties nekustamo īpašumu, taču komercsektorā investoriem uzliktais nodokļu slogs ir viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc attīstība Rīgas nekustamā īpašuma vidē notiek lēnāk nekā pie kaimiņiem. Vēl jo vairāk – dodot iespēju attīstītājiem būvēt jaunas biroju ēkas pie mums, valstī rastos daudz jaunu un labi apmaksātu darba vietu, tādējādi uzlabojot iedzīvotāju finansiālo stāvokli un paaugstinot pirktspēju.
Tāpat šobrīd NĪN aprēķinā esošā amortizācijas pozīcija būtu jāsamazina līdz tās minimālai ietekmei vai pilnībā jālikvidē. Tikai tādā veidā ir iespējams izvairīties no korupcijas riska nodokļa aprēķinā, ko rada Valsts zemes dienesta darbiniekiem piešķirtā iespēja subjektīvi izvērtēt ēku nolietojumu. To, kādas izmaiņas mūs sagaida nekustamā īpašuma vidē, vēl nevaram paredzēt, taču ceram, ka nozares balss tiks sadzirdēta un kopīgi mums izdosies Rīgu padarīt par spēcīgu konkurentu kaimiņvalstīm.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
