Oksana Dmitrijeva: Nekustamo īpašumu tirgus – cenas burbuļo, platības iztvaiko
Foto: Publicitātes foto

Cilvēki bažīgi gaida apkures sezonas sākumu ziemas mēnešos, kad nekustamo īpašumu uzturēšanas izmaksas sadārdzināsies. Iedzīvotāji aktīvi domā par dzīvesvietas maiņu pret mazāku mājokli, apsver pārcelšanos no galvaspilsētas uz Pierīgu vai attālāku reģionu pilsētām. Cenas burbuļo, bet nesprāgst, spekulācijas pastāv dažādas. Taču varam prognozēt, ka Latvijā parādīsies plašāks nekustamo īpašumu piedāvājums, visdrīzāk cenu kāpums arī apstāsies. Tiesa, cenas būtiski nesamazināsies.

close-ad
Saturs turpināsies pēc reklāmas
Reklāma

Kopš aizvadītā gada cenu kāpums sasniedz gaismas ātrumu. Mūsu dzīves dārdzība ielaužas "kosmosā", secināms no statistikas biroja "Eurostat". Kamēr Eiropas Savienībā (ES) vidējais inflācijas rādītājs ir zem 10%, Latvijā, Lietuvā un Igaunijā tas pārsniedz 20%. Divreiz lielāks patēriņa cenu kāpums ietekmē visu sabiedrību un nozares. Apkures, elektrības, citu pakalpojumu un preču cenas ir būtiskākais jautājums, par ko cilvēki domā un runā. Iedzīvotāji meklē risinājumus, lai samazinātu izdevumus pamatvajadzību apmierināšanai, starp kurām ir arī dzīvesvieta. Tomēr šajā segmentā ziņas nav iepriecinošas. Atbilstoši "Eurostat" apkopotajiem rezultātiem par nekustamā īpašuma primāro un sekundāro tirgu, ko mēra ar mājokļu cenu indeksu, vidējais pieaugums ES tuvojas 11%. Turpretim Baltijas reģions atkal pārliecinoši iekaro virsotnes. Igaunija ar 20% pieaugumu dzīvojamajām platībām ierindojas TOP3, Lietuva ar 19% pieaugumu ir TOP5, bet Latvija ar 17% cenu kāpumu noslēdz olimpisko sešinieku. Šāda aina uz pārējo dalībvalstu fona izcēla mūsu reģionu 2022. gada pirmajā ceturksnī, ja salīdzina cenas ar attiecīgo laika posmu pērn. Kā tulkot pieminētos datus nekustamo īpašumu tendencēs?

Protams, cenas turpina augšupeju visās Baltijas valstīs paralēli. Savukārt nekustamo īpašumu attīstība norisinās dažādos tempos. Mēs varam novērot, ka Igaunija mērķtiecīgi un stratēģiski apbūvē un veido pilsētvidi ar jauniem projektiem. Principā ziemeļu kaimiņvalsts ambiciozais nekustamā īpašumu tirgus pēdējos gados arvien vairāk sāk līdzināties Skandināvijas valstīm gan cenu, gan saturiskā piepildījuma ziņā. Tas rada iespaidu arī uz nekustamo īpašumu attīstītājiem un investoriem. Palielinoties izmaksām, viņi aktīvi iegādājas īpašumus un investē Latvijā, jo pie mums cenas ir zemākās Baltijā. Savukārt Lietuva ir spējusi piesaistīt ieguldījumus no investoriem un korporatīviem klientiem, ņemot vērā kaimiņvalsts atrašanos tuvāk centrālajai Eiropai. Tādējādi arī otra kaimiņvalsts nepārtraukti renovē, ceļ un attīstās. Diemžēl Latvijas nekustamo īpašumu tirgus sabremzējās visvairāk, atpaliekot no Lietuvas un Igaunijas.

Vēl viena atšķirība no kaimiņvalstīm – izteikts "gatavo" dzīvokļu deficīts. Tas ir galvenais aspekts, kāpēc piedāvājums nesaskan ar pieprasījumu. Ierobežots mājokļu piedāvājums ir aktuāls dažādos segmentos un reģionos. To, neskatoties uz cenām, pierāda neierasti lielā interese par mūsu pārstāvēto "premium" tirgu. Salīdzinājumā ar aizvadīto gadu saņemam neierasti augstu interesi par "Mežaparka Rezidences" rindu un dvīņu mājām, pārdodam dārgākus dzīvokļus. Rīgā teju mutuļo nekustamā īpašumu darījumi, pirktspējīgākie iedzīvotāji iegulda, lai laikus paspētu "ielikt kāju durvīs". Pašā sākumā šķita, ka straujais izmaksu lēciens apturēs daudzu projektu realizāciju, taču tas ir stipri maldinošs pieņēmums. Attīstītāji dzenas pakaļ cenu kāpumam, apzinoties faktu, ka potenciālie pircēji ir gatavi slēgt priekšlīgumus bez konkrētas cenas. Tieši iztrūkums galvaspilsētā, kur nav pieejami labiekārtoti, mēbelēti mājokļi, aprīkoti ar nepieciešamo sadzīves tehniku, izmaina tirgu. Pirms vairākiem gadiem bija neiespējami vienoties tikai par provizorisku cenu m2 ar atrunu, ka inflācija var būt augstāka, bet patlaban tā ir izplatīta prakse. Tāpēc būvniecība nevienā brīdī neapstājas un daudzi attīstītāji ar projektiem tikai būvniecības vai pat projektēšanas stadijā rēķinās, ka viss tiks izpārdots.

Tā rezultātā rodas viļņošanās nekustamo īpašumu tirgū. Ekskluzīvais segments saglabā savas pozīcijas, kuras cenšas panākt biznesa klase, savukārt biznesa klasei arvien vairāk līdzinās jaunie projekti. Gada sākumā vidēja cena biznesa segmentā bija no 2200 līdz 2700 eiro, bet šobrīd amplitūda ir no 2500 līdz 3300 eiro par kvadrātmetru. Par ekonomisko segmentu "Swedbank" patlaban atzīst dzīvokļus līdz 2500 eiro/m2, kas vēl šī gada ievadā nepārsniedza 2200 eiro. Tiesa, noslēgto darījumu skaits jaunajos projektos piedzīvo kritumu, salīdzinot ar aizvadīto gadu, bet šeit būtu svarīgi vēlreiz atgādināt, ka dzīvokļi attīstības stadijā esošos projektos pārsvarā ir izpirkti. Tas ir likumsakarīgi, jo mūsu veiktajā pētījumā kopā ar kompāniju "Norstat" secinājām, ka teju katrs trešais iedzīvotājs Rīgā un Pierīgā savu nākamo dzīvesvietu meklētu jaunajā projektā. Tomēr piedāvājums netiek līdzi pieprasījumam. Tāpēc pastāv pamatotas aizdomas, ka satricinājums norisināsies otrreizējā tirgū, kur noslēgto darījumu skaita pieaugums sasniedz 34%. Šī tendence skaidrojama ar diviem iemesliem – piedāvājuma deficītu un galveno dzīvesvietas izvēles kritēriju – lokāciju. Iedzīvotāji ir gatavi pārmaksāt uz mājokļu iztrūkuma vai atrašanās vietas rēķina.

Skaidrs, ka zināmas korekcijas ievieš arī elektroenerģijas un siltumapgādes tarifi. Cilvēki kļūst kritiskāki un prasīgāki, izvēloties dzīvesvietu. Arvien biežāk izvēlas pēc iespējas funkcionālākus un kompaktākus mājokļus atbilstoši savām vajadzībām, lielāku uzmanību vēršot praktiskiem risinājumiem, ilgtspējīgiem mājokļiem ar pārdomātiem plānojumiem un platībām. Taču virzāmies uz to, ka neprognozējamība gūs virsroku, vismaz uz rudens un ziemas sezonu noteikti, un tas, visticamāk, sabremzēs darījumu tempu, klienti gribēs "pārlaist" šo ziemu un izdarīt secinājumus pavasarī. Vienlaikus tomēr plānojam attīstību uz priekšu, ņemot vērā ekonomistu svaigākās prognozes, ka inflācijas "pīķis" būs pavasarī un tad cenas mazināsies un ekonomika strauji atgūsies.

Šis ir autora viedoklis, kas var nesakrist ar "Delfi" redakcijas nostāju.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
Publikācijas saturs vai tās jebkāda apjoma daļa ir aizsargāts autortiesību objekts Autortiesību likuma izpratnē, un tā izmantošana bez izdevēja atļaujas ir aizliegta. Vairāk lasi šeit.