Jānis Lipša: Realitāte dzīvokļu īres tirgū

Īsumā šaubas izraisīja sekojoši pētījumā atrodami secinājumi: - izīrēt dzīvokļus ir neizdevīgi; - dzīvokli par samaksu 300,- Ls + komunālie var atļauties tikai ārzemnieki; - nav piedāvājumam atbilstoša pieprasījuma lielajiem, kvalitatīvajiem dzīvokļiem (īres maksa virs 300,- Ls); - dzīvokļa izvēles noteicošais faktors latviešiem, atšķirībā no Rīgā strādājošiem ārzemniekiem, ir tikai cena.

Attiecībā uz dzīvokļu izīrēšanas neizdevīgumu, "Latio" ekspertu viedoklis attiecināms tikai uz tādu dzīvokli, kas iegādāts spekulācijas nolūkos, piedevām tikai tādā gadījumā, ja nekustamā īpašuma tirgū turpināsies cenu lejupslīde, kā iespaidā pašlaik pārdot dzīvokli ir izdevīgāk nekā izīrēt, nogaidot un tādējādi riskējot to beigu beigās pārdot par vēl zemāku cenu. Gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieka mērķis nav gūt ātru un vieglu peļņu, dzīvokļa izīrēšana jau pati par sevi ir daudz tālredzīgāks un ilgtermiņā izdevīgāks darījums. Otrkārt, dzīvokļu cenas var arī stabilizēties vai pat celties, šajā gadījumā tomēr attaisnosies nogaidīšana. Kā liecina pašreizējais īres piedāvājuma pieaugums, daudzi dzīvokļu īpašnieki un arī jauno projektu attīstītāji ir ieņēmuši tieši šādu nogaidošo pozīciju. Protams, šāda situācija nav izdevīga tiem uzņēmumiem, kuru galvenais ienākumu avots ir starpniecība no dzīvokļu tirdzniecības.

Dzīvokļu īres maksa ir sarežģīts un sāpīgs jautājums. Par to liecina kaut vai karstās diskusijas Delfu komentāros un forumā.

Pirmkārt, lielākā īrnieku problēma ir īres maksas nesamērojamība ar reālajiem ienākumiem: vidējā alga ir ap 400 Ls, savukārt, normālu nelielu dzīvokli centrā var noīrēt par 250 Ls, kam klāt vēl nāk maksa par komunālajiem pakalpojumiem. Ko lai ēd un ko lai velk mugurā paliek atklāts jautājums!

Otrkārt, problēma ir arī dzīvokļu cenas neatbilstība to kvalitātei. Šajā situācijā bieži vien vainojami tie īpašnieki, kas dzīvokļus iegādājušies uz kredīta ātras peļņas nolūkā, bet nav spējuši laikus tos izdevīgi pārdot. Novērojot straujo īres pieprasījuma pieaugumu un ņemot vērā augstos kredīta maksājumus, tie ir "uzskrūvējuši" cenu neatbilstoši dzīvokļa stāvoklim, remonta kvalitātei. Reizēm šādā situācijā īpašnieks ir spiests pazemināt cenu, kad neizdodas dzīvokli ātri izīrēt. Tomēr arvien biežāk var pārliecināties par to, ka cilvēki izmisīgi meklē īres platības un ir gatavi īrēt dzīvokli ne tikai par 300,- Ls, bet arī stipri augstāku summu pat tad, ja piedāvātais dzīvoklis nešķiet tai adekvāts.

Treškārt, sabiedrībā vērojami kardināli atšķirīgi viedokļi par vidējām īres cenām. Tie, kas noslēguši ilgtermiņa īres līgumus pirms vairākiem gadiem, pašlaik bauda sava tālredzīguma augļus, jo daudzu dzīvokļu tirgus cena ir ne tikai dubultojusies, bet pat trīskāršojusies. Piemēram, dzīvoklis, ko pirms 2 gadiem īpašnieks izīrēja par 200,- Ls, tiem, kas dzīvokļus īrei meklē pašlaik, varētu izmaksāt sākot no 400,- Ls mēnesī. Var secināt, ka summas, ko cilvēki maksā un/vai ir gatavi maksāt par dzīvokļa īri atšķiras ļoti plašā amplitūdā. Šajā sakarā varētu daļēji piekrist "Latio", ka ir novērojama neatbilstība starp summu, ko cilvēki būtu gatavi maksāt par dzīvokļa īri un to, kāds ir reālais cenu piedāvājums. Tomēr mūsu pieredze rāda, ka tieši minētā "kritiskā" summa 300,- Ls mēnesī ir viena no populārākajām summām īres darījumos, līdzās 350,- un 400,- Ls. Iespējams, saskaroties ar reālo situāciju tirgū, cilvēki izvēlas kvalitatīvu mājokli par augstāku cenu, nekā sākotnēji plānojuši.

Attiecīgi apgalvojums, ka nav pieprasījuma dārgajiem dzīvokļiem un tos var atļauties tikai Rīgā strādājoši ārzemnieki, neatbilst reālajai situācijai. Šīgada laikā esam novērojuši pat intereses palielināšanos tieši par lielajiem un dārgajiem dzīvokļiem, un visbiežāk šo interesi izrāda nevis ārzemnieki, bet gan vidēji labi situētas jaunās ģimenes, kas tradicionāli tiek uzskatītas par vienu no galvenajām mērķauditorijām dzīvokļu iegādei. Šāda tendence iespējams saistās gan ar jauno projektu celtniecības kavēšanos, gan problēmām kreditēšanas un pirmās iemaksas sakarā. Tomēr vienlaicīgi iezīmējas tendence, ka cilvēki arvien biežāk izvēlas īrēt dzīvokli kā ilgtermiņa risinājumu, nevis pagaidu variantu līdz dzīvokļa iegādei. To apliecina, piemēram, arvien pieaugošā interese par īres līgumiem uz ilgāku laiku (tradicionālā gada vietā – 3 vai pat 5 gadiem).

Tāpat nevaram piekrist "Latio" viedoklim, ka vietējie dzīvokļu meklētāji atšķirībā no ārzemniekiem skatās tikai uz cenu. Kā liecina mūsu pētījumi, tieši dzīvokļa atrašanās vieta, automašīnas novietošanas iespēja, dzīvokļa remonta kvalitāte, aprīkojums, kāpņutelpas tīrība bieži vien nosaka klienta izvēli. Uz šo "blakus faktoru" nozīmību norādīts arī Ober Haus pētījumā par nekustamā īpašuma tirgu novembrī. Attiecīgi vienīgie, kam tiešām būtu jāsatraucas par pieprasījuma neatbilstību piedāvājumam, ir sērijveida dzīvokļu īpašnieki. Šajā sektorā prognozējams piedāvājuma pārsvars pār pieprasījumu, kas noteikti ieviesīs korekcijas arī cenu politikā.

Izvērtējot šīgada nozīmīgās pārmaiņas īres tirgū, var secināt, ka gan no izīrētāju, gan potenciālo īrnieku puses sāk mainīties attieksme pret dzīvokļu īri kopumā. Izīrētāji tajā sāk saskatīt ilgtermiņa izdevīgumu, savukārt, īrnieki arvien vairāk novērtē īres priekšrocības, piemēram, neatkarību no tirgus svārstībām, kredītsaistībām, iespēju dzīvot kvalitatīvākā dzīvoklī, nekā spētu nopirkt ar hipotekārā kredīta palīdzību.