Ronalds Neimanis: Kāda būs Rīgas daudzdzīvokļu namu rītdiena pēc šodienas krīzēm?  (1)

Nepietiekamās attīstības cēloņi

Runājot par vecā dzīvojamā fonda uzturēšanu, ir vairākas nozīmīgas problēmas. Viens no būtiskākajiem iemesliem šādai situācijai ir tas, ka faktiski nav pabeigta daudzdzīvokļu māju privatizācija – to īpašnieki nav pārņēmuši ēkas savā pārziņā. To pavada nepārņemto ēku dzīvokļu īpašnieku nepietiekamā iesaiste lēmumu pieņemšanā, tāpēc ir apgrūtināta ne vien ēkai būtisko komunikāciju nomaiņas darbu plānošana, bet arī līdzdalība tādos nozīmīgos lēmumos kā dalība ēku atjaunošanas un energoefektivitātes paaugstināšanas programmā.

Pastāv normatīvo aktu regulējuma nepilnības – būtu jābūt precīzi definētai pārvaldnieka rīcībai, pirms ēka nonāk avārijas stāvoklī, – jābūt precīzai sistēmai, kas pie noteiktiem kritērijiem paredz nekavējoties veikt nepieciešamos darbus, nevis uzliek par pienākumu sagaidīt kopības lēmumu, piemēram, projekta izstrādei. Reizēm no brīža, kad ir identificēta problēma, līdz mirklim, kad kopība pieņem lēmumu sākt šo problēmu risināt, paiet vairāki gadi.

Šo fonu pastiprina pastāvīgie problēmjautājumi, kam būtībā vispār nevajadzētu būt pārvaldnieku uzmanības lokā, bet kas ar "paražu tiesībām" ir deleģēti pārvaldniekiem un efektīvi novērš uzmanību no būtiskajiem ēkas uzturēšanas jautājumiem. Tādi jautājumi, par ko nebūtu jāuztraucas pārvaldniekam, ir, piemēram, ūdens starpība, kas būtībā būtu jārisina starp pakalpojuma piegādātāju un pakalpojuma saņēmēju, bet kaut kādu iemeslu dēļ tas ir ticis ielikts pārvaldnieka atbildības jomā.

Līdzīgi kā parādi par siltumapgādes vai ūdens un kanalizācijas pakalpojumiem, kas arī ir jārisina starp pakalpojuma sniedzēju un pakalpojuma saņēmēju – dzīvokļu īpašniekiem. Par to tiek diskutēts gadiem, bet risinājuma joprojām nav. Loģiski, ka, risinot problēmas, kas saistītas ar citu uzņēmumu sniegtajiem pakalpojumiem, objektīvi samazinās resursi, ko iespējams veltīt tieši pārvaldnieka kompetencē esošajiem ēkas uzturēšanas jautājumiem.

Protams, arī norēķini par piegādāto pakalpojumu ir visiem mūsu klientiem svarīgs jautājums, līdzīgi kā ūdens starpības jautājums, tomēr tam prioritāri ir jābūt pakalpojuma sniedzēja kompetencē, nevis pārvaldnieka atbildībā, kurš ir tikai starpnieks starp pakalpojuma sniedzēju un tā saņēmējiem.

Kur esam šodien?

"Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP) kopsolī ar Rīgas domi, kas ieviesa labu korporatīvo pārvaldību pilsētā, turpina iet transformācijas ceļu. Manuprāt, jau sen ir laiks pārstāt analizēt, cik strukturāli nesakārtotu, neskaidru iepirkumu pārpildītu, necaurskatāmu un haotisku uzņēmumu mēs saņēmām 2020. gada rudenī, jo 2/3 pašreizējās valdes savu darbu uzsāka pirms nepilniem diviem gadiem. Pēc diviem gadiem ir lietas, uz kurām varam atskatīties ar lepnumu, piemēram, caurskatāmā iepirkumu procedūra ar līgumiem, kur pakalpojumu cenas ir zemākas nekā 2018., 2019., 2020. gada līgumos, līdz ar administratīvo izmaksu samazināšanu deva iespēju samazināt pārvaldīšanas maksu lielākajai daļai RNP klientu.

Nevaru nepieminēt plānoto remontdarbu apjoma straujo pieaugumu 2021. gadā, uzlabojot māju tehnisko stāvokli, kā arī efektīvas debitoru politikas izveidi, parāda portfeļa būtisku samazinājumu, starptautisko finanšu standartu ieviešanu un Ilgtspējas indeksa sudraba līmeņa sasniegšanu, ZTI jautājuma sakārtošanu. Arī uzņēmuma attīstības stratēģijas izstrādāšanu, nākotnē paredzot uzņēmuma kotēšanu biržā, un daudzus citus darbus, kuru pozitīvās sekas klienti izjūt jau tagad un izjutīs vēl pēc gada, diviem un ilgākā laika posmā.

Būtiski pieminēt, ka šādas ārēji vērojamas pārmaiņas iespējamas, tikai sakārtojot iekšējos procesus, turklāt ir izdevies saglabāt stabilu uzņēmuma darbinieku bāzi un izveidot jaunu, spēcīgu vadības kodolu.

Savukārt ar bažām un rūgtumu jāsecina, ka Covid-19 sekas, kā arī ģeopolitiskā situācija, ko pavada energoresursu cenu kāpums, nozīmē, ka mēs šogad nevarēsim realizēt ambiciozo plānu par plānoto remontdarbu apjoma jeb uzturēšanas darbu izpildi. Tas bija ambiciozs, arī klientiem svarīgs mērķis. 2022. gadā mēs plānojām veikt remontdarbus 3,5 reizes lielākā apjomā, nekā tika veikts 2020. gadā, un nepilnas divas reizes vairāk nekā 2021. gadā.

Gads sākās ar to, ka iepirkumos samazinājās pretendentu skaits. Daudzos gadījumos tika atsaukti piedāvājumi. Savukārt iesniegtajos piedāvājumos cenas bija nesalīdzināmi augstākas, nekā tirgū dominēja līdz šim. Negatīvo ietekmi pirmie sajuta tālredzīgi domājošie ēku īpašnieki, kuri bija sākuši ēkas renovācijas procesu, – būvnieku piedāvājumu skaits ēku renovācijām bija vairākkārt mazāks nekā pirms pāris gadiem, bet cenas daudz augstākas. Daudzos gadījumos nesaņēmām nevienu piedāvājumu. Šajos apstākļos daļa no māju īpašniekiem pieņēma lēmumu neturpināt dalību aktuālajā finanšu institūcijas "Altum" programmā. Sākotnējā Covid-19 negatīvā ietekme uz ekonomiku un sekojošā Krievijas iebrukuma Ukrainā sekas ir skaidri redzamas: dalību renovācijas programmā pārtrauca vairāki desmiti RNP māju. Tās ir lēmušas par renovāciju, tāpēc domāju, ka pārskatāmā nākotnē šīs ēkas tiks renovētas, tomēr pateikt, kad tieši tas notiks, mēs nevaram.

Otru triecienu saņēma uzturēšanas darbu jeb plānoto remontdarbu izpilde, kurā bija līdzīgas problēmas – samazināts piedāvājumu skaits, trūkstoši materiāli, būtiski pieaugušas materiālu un darbu izmaksas, konkursa piedāvājumu atsaukums pirms līguma slēgšanas. Plānoto remontdarbu jomā mēs noteikti spēsim pārsniegt iepriekšējo gadu sniegumu, bet nesasniegsim 2022. gadam plānotos rezultātus.

Trešā trieciena sekas mēs izjutīsim vēl ilgi – tas ir energoresursu cenu pieaugums, kas paaugstina izmaksas teju visās sfērās. To pavada nebijis inflācijas vilnis, kas neizbēgami izdarīs spiedienu arī uz algām. Mūsu uzdevums šajos kritiskajos apstākļos ir darīt visu, lai nepieaugtu mūsu pakalpojumu izmaksas. Neraugoties uz to, ka divus gadus pēc kārtas esam mazinājuši pārvaldīšanas maksu, to kopumā samazinot 70% uzņēmuma klientu, šobrīd jāmēģina saglabāt šā gada pārvaldīšanas maksas līmeni, turpinot mazināt izdevumus. Tas ir apjomīgs darbs, ko šobrīd, veidojot tāmes nākamajam gadam, veicam attiecībā uz katru uzņēmuma klientu māju.

Kā risināt vecā dzīvojamā fonda problēmas?

Runājot par vecā dzīvojamā fonda uzturēšanu, ir vairākas būtiskas problēmas. Kā jau minēju, viens no būtiskākajiem iemesliem šādai situācijai ir tas, ka faktiski nav pabeigta privatizācija – daudzdzīvokļu māju īpašnieki nav pārņēmuši ēkas savā pārziņā. Ēkas, kurās 100% īpašumu pieder privātpersonām, rotā plāksnītes ar uzrakstu "pašvaldības īpašums". Tātad de facto tas ir privātīpašums. Lai cik paradoksāli neizklausītos, daudzdzīvokļu māju pārņemšanai bija jānoslēdzas 1996. gadā. Mēs visi lieliski zinām, ka tā pēc 26 gadiem vēl joprojām nav pabeigta, un nav arī skaidrs, kad tā noslēgsies.

Acīmredzot ir nepieciešamas izmaiņas normatīvajos aktos, nosakot termiņu, līdz kuram visām ēkām jābūt "noņemtām" no pašvaldību bilances. Savukārt, ja tas nav izdarīts no dzīvokļu īpašnieku puses, kāds rīcības modelis tiek iedarbināts, lai ēkas vairs nebūtu pašvaldības bilancē? Arī šajā jomā jauns velosipēds nav jāizgudro, jo šādu pieredzi var iegūt tepat pie kaimiņiem Igaunijā. Pārgriežot virtuālo nabassaiti, iespējams, varētu rēķināties ar lielāku dzīvokļu īpašnieku iesaisti, vai arī beidzot lemt pat to, ka ir pienācis laiks valsts mērogā runāt par divām būtiskām iniciatīvām – ja kopības lēmums pirmajā lemšanas reizē netiek pieņemts kvoruma trūkuma dēļ, jāļauj, atkārtoti lemjot par šo jautājumu, balsstiesīgu lēmumu pieņemt, balstoties uz skaitlisko vairākumu atkārtotajā balsojumā. Pirmajā lemšanas reizē jāsaglabā līdzdalības kvoruma prasības, bet otrajā – vienkāršs dalībnieku vairākuma balsojums.

Ne mazāk svarīgs ir jautājums arī par deleģējumu obligāti veikt mājai būtiskus darbus, ja ir konstatējami faktori, kas var būtiski pasliktināt dzīvokļu īpašnieku stāvokli, tas ir – novērst būtisku ēkas tehniskā stāvokļa pasliktināšanos. Protams, dzīvokļu īpašniekiem ir jāsaglabā lemšanas tiesības, tomēr šādos apstākļos lēmumam būtu jābūt nevis par to, ka nepieciešamie darbi ir jāveic, bet gan par to, ka pārvaldnieks šos darbus neveic.

Veicot nepieciešamās izmaiņas, mēs varēsim sākt cerēt uz 2030. gada energoefektivitātes plānu izpildi, tipveida energoefektivitātes risinājumu ieviešanu un ēku atjaunošanu kvartālu kontekstā, veidojot modernu un efektīvu vidi kvartālu un arī pilsētu mērogā.