Rolands Neilands: Kopīpašuma izbeigšanas tiesiskā regulējuma izmaiņas
Foto: Privātais arhīvs

28.11.2020. rakstā "Kopīpašuma izbeigšana daudzdzīvokļu mājām – gaisma tuneļa galā" informēju lasītājus par tiesiskajām aktualitātēm saistībā ar daudzdzīvokļu māju kopīpašuma izbeigšanu, tajā skaitā par to, ka 04.02.2020. ir uzsākts likumdošanas process kopīpašuma izbeigšanas tiesiskā regulējuma pilnveidošanai.

close-ad
Saturs turpināsies pēc reklāmas
Reklāma

Šobrīd likumdošanas process gandrīz ir noslēdzies, jo Saeima trešajā lasījumā ir pieņēmusi likumprojektu Nr. 906/Lp13 "Grozījumi Civillikumā", turpmāk – grozījumi, kas cita starpā būtiski modernizē kopīpašuma izbeigšanas tiesisko regulējumu. Grozījumi vēl ir jāizsludina Valsts prezidentam, un to spēkā stāšanās laiks ir noteikts 01.05.2022., kā arī līdz šim termiņam ir sagaidāma Civilprocesa likuma grozījumu, kas noteiks jauno normu procesuālo piemērošanu, pieņemšana.

Rakstā tiek aplūkoti būtiskākie jaunievedumi un to sagaidāmās sekas.

Jauns kopīpašuma izbeigšanas veids – nekustamā īpašuma sadalīšana dzīvokļu īpašumos

Ar grozījumiem Civillikuma 1075. pants ir papildināts ar jaunu kopīpašuma izbeigšanas veidu – nekustamā īpašuma, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām, sadalīšanu dzīvokļu īpašumos.

Ar šiem grozījumiem ir labota vēsturiskā kļūda, tas ir, Civillikuma 1075. panta nesaskaņošana ar mūsdienu tiesisko regulējumu, kas dzīvokļa īpašumu uztver kā patstāvīgu īpašuma priekšmetu (plašāk skatīt: "Dzīvokļu īpašumos nesadalīto daudzdzīvokļu māju kopīpašuma izbeigšanas risks"). Šīs kļūdas rezultātā neviena vien daudzdzīvokļu māja pēc negodprātīgu kopīpašnieku celtajām prasībām tiesās ir nonākusi izsolē un pārējie kopīpašnieki ir zaudējuši savas domājamās daļas un lietošanā nodotos dzīvokļus.

Ar grozījumiem šāda iespēja tiek izslēgta, jo jebkuram kopīpašniekam būs tiesības iebilst pret šādu viena kopīpašnieka celtu prasību tiesā, norādot, ka nekustamais īpašums ir sadalāms dzīvokļu īpašumos. Turklāt nekustamā īpašuma sadalīšanai dzīvokļu īpašumos būs dodama priekšroka, salīdzinot ar citiem kopīpašuma izbeigšanas veidiem. Vienlaicīgi citi kopīpašuma izbeigšanas veidi nebūs izslēgti – tiesai būs tiesības noteikt arī citu kopīpašuma izbeigšanas veidu, ja tas vairāk atbildīs kopīpašnieku interesēm vai arī citu apstākļu dēļ būs piemērotāks.

Bieži ir situācijas, kad sākotnējais īpašnieks, piemēram, denacionalizētām daudzdzīvokļu mājām vai arī jaunuzceltām mājām tā saucamajos jaunajos projektos, ir izpārdevis domājamās daļas, vienojoties par konkrētu dzīvokļu lietošanas tiesībām konkrētiem pircējiem, nostiprinot tās zemesgrāmatā, bet pats saglabājis sev īpašumā noteiktu domājamo daļu skaitu. Dažreiz tas ir noticis kļūdas pēc, bet dažreiz, lai nezaudētu kontroli pār daudzdzīvokļu māju, piemēram, ietekmējot lēmumu pieņemšanu par rīcību ar daudzdzīvokļu māju (kopīpašuma gadījumā rīcībai ar nekustamo īpašumu ir nepieciešama 100% kopīpašnieku piekrišana, izņemot daudzdzīvokļu mājās saistībā ar pārvaldīšanas uzdevuma došanu mājas pārvaldniekam un dzīvojamai mājai nepieciešamo pakalpojumu izmantošanu).

Līdz šim šādos gadījumos bija apgrūtināta nekustamā īpašuma sadalīšana dzīvokļu īpašumos, jo sākotnējiem īpašniekiem nebija iespējams nodot īpašumā konkrētu dzīvokļa īpašumu. Ar grozījumiem šādas situācijas būs novērstas, jo gadījumos, kad kāds kopīpašnieks dalīšanas rezultātā neiegūs dzīvokļa īpašumu, viņam būs tiesības saņemt savas domājamās daļas atlīdzinājumu naudā. Tas nozīmē, ka tiesas ceļā varēs noteikt kompensāciju kopīpašniekam par viņam piederošajām domājamām daļām. Līdz šim tāda iespēja bija, tikai kopīpašniekiem savstarpēji vienojoties, bet vienošanos lielākoties nebija iespējams panākt, jo kopīpašnieks, kuram pieder domājamās daļas bez lietošanā nodota dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas vai nedzīvojamām telpām (dzīvokļa īpašuma atsevišķā īpašuma veidi saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta pirmo daļu), atteicās pārdot savas domājamās daļas vai par tām prasīja nepamatoti augstu atlīdzību.

Rīcība ar domājamo daļu kā izbeigšanas priekšmetu

Līdz šim Civillikuma 1075. pantā vienīgais kopīpašuma izbeigšanas priekšmets bija visa lieta, tas ir, viss nekustamais īpašums neatkarīgi no tā veida. No tiesību doktrīnas un tiesu prakses izriet kopīpašuma izbeigšanas obligātuma princips, tas ir, visos gadījumos, kad tiek celta prasība par kopīpašuma izbeigšanu, tā tiek apmierināta. Taču tiesai atkarībā no lietas apstākļiem ir jāizvēlas noteikts kopīpašuma izbeigšanas veids – nekustamā īpašuma reāla sadale, nekustamā īpašuma nodošana viena kopīpašnieka īpašumā ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļu vērtību naudā, nekustamā īpašuma pārdošana, kas tiesas procesos parasti nozīmē pārdošanu izsolē, vai loze, taču loze tikpat kā netiek praktizēta tiesu praksē.

Vienīgās korekcijas kopīpašuma izbeigšanas obligātuma principā tiesu praksē parādījās ar Senāta Civillietu departamenta 17.12.2019. spriedumu lietā Nr. C04169414, SKC-259/2019, kurā Senāts norādīja, ka "Civillikuma 1.pantā ietvertais labas ticības princips kā tiesību normu piemērošanas un tiesisko attiecību vērtēšanas kritērijs ir ņemams vērā kopīpašuma izbeigšanas lietās". Tas ir, tiesas kopš šī sprieduma taisīšanas noraida prasības par kopīpašuma izbeigšanu tajos gadījumos, kad kopīpašuma izbeigšana ir prasīta pretēji labas ticības principam, piemēram, vienam kopīpašniekam prasot daudzdzīvokļu mājas pārdošanu izsolē, lai gan šis kopīpašnieks nesen ir nopircis domājamās daļas zvērināta tiesu izpildītāja rīkotā piespiedu izsolē.

Ar grozījumiem tiesai būs iespēja taisīt spriedumu ne tikai par visu nekustamo īpašumu, bet arī par atsevišķām strīdus domājamām daļām. Piemēram, ja kāds negodprātīgs kopīpašnieks cels prasību par visas mājas pārdošanu izsolē, tad citiem kopīpašniekiem būs tiesības pret to iebilst, prasot viņam piederošo domājamo daļu pārdošanu pārējiem kopīpašniekiem vai vienam no viņiem.

Grozījumos ir noteikts, ka "tiesa lemj par kopīpašuma daļas atsavināšanu iepretim visas lietas atsavināšanai gadījumos, kad šāds dalīšanas veids, pēc taisnības apziņas un ņemot vērā vispārīgos tiesību principus, ir vispiemērotākais". No minētā izriet, ka negodprātīgiem kopīpašniekiem, kuri vēlas izmantot kopīpašuma izbeigšanas obligātuma principu, nebūs iespējas uzspiest pārējiem kopīpašniekiem savu gribu par nekustamā īpašuma likteni. Līdz šim jebkurš kopīpašnieks sev piederošās domājamās daļas ir varējis brīvi atsavināt, protams, rēķinoties ar pārējo kopīpašnieku pirmpirkuma tiesībām, taču šādas iespējas nebija tiesai, ja kopīpašnieks izvēlējās prasīt visa nekustamā īpašuma kopīpašuma izbeigšanu. Tagad tiesības spriest par domājamās daļas atsavināšanu būs noteiktas arī tiesai.

Negodprātīga kopīpašnieka izstumšana

Ar grozījumiem Civillikums tiks papildināts ar jaunu pantu – 1074.1pantu, kura pirmā daļa noteiks, ka "kopīpašnieku vairākums pēc kopīpašnieka daļu lieluma var prasīt tā kopīpašnieka daļas atsavināšanu, kurš kopīpašumā, ļaunprātīgi izlietojot savas tiesības vai nepildot pienākumus kā krietnam un rūpīgam saimniekam, rada pārējiem kopīpašniekiem vai trešām personām būtisku kaitējumu".

Praksē bieži ir situācijas, kad viens kopīpašnieks traucē pārējiem pilnvērtīgi lietot nekustamo īpašumu vai arī pienācīgi par to nerūpējas. Viens no izplatītākajiem piemēriem ir nepieciešamo uzlabojumu veikšana nekustamajam īpašumam, kam iebilst viens vai daži kopīpašnieki iepretim daudziem.

No Civillikuma 1068. panta izriet absolūtā veto princips – kopīpašuma attiecībās visiem lēmumiem ir jābūt pieņemtiem ar 100% kopīpašnieku balsīm. Izņēmums ir nepieciešamie ieguldījumi, piemēram, remonts, kas pasargā ēku no bojāejas. Tajā pašā laikā, kamēr nav saņemta 100% kopīpašnieku piekrišana, būvprojektu tiesiski saskaņot nav iespējams. Tajos gadījumos, kad būvvalde to ir saskaņojusi, bet kāds no kopīpašniekiem ir pārsūdzējis būvvaldes lēmumu kā administratīvo aktu, Senāta Administratīvo lietu departaments norāda, ka bez kopīpašnieku piekrišanas būvniecība nav iespējama. Šī ir stabila judikatūra, kas ir formāla un neatbilst Civillikumā ietvertajam mērķim (pasargāt nekustamo īpašumu no bojāejas), taču šāda judikatūra pastāv. Līdz ar to vairākums kopīpašnieku ir strupceļā – tiesiski rūpēties par savu nekustamo īpašumu kā krietni un rūpīgi saimnieki viņi nedrīkst, jo viens kopīpašnieks nesaskaņo būvniecības ieceri, bet bez saskaņotas būvniecības dokumentācijas viņi nedrīkst arī veikt būvdarbus. Rezultātā nekustamais īpašums netiek pienācīgi uzturēts un iet bojā.

Līdz šim kopīpašnieku vairākumam nebija tiesisku līdzekļu, kā nodrošināt savas tiesības pienācīgi uzturēt nekustamo īpašumu. Ar grozījumiem būs paredzēta iespēja prasīt šāda kopīpašnieka domājamo daļu atsavināšanu. Paredzams, ka tas katram kopīpašniekam, kurš bez jebkāda objektīva pamata rīkojas pretēji pārējo kopīpašnieku interesēm, liks aizdomāties, vai turpināt savu negodprātīgo rīcību, tādējādi riskējot zaudēt savas domājamās daļas kopīpašumā, vai arī rīkoties kā krietnam un rūpīgam saimniekam.

Ierobežojums prasīt kopīpašuma izbeigšanu piecu gadu termiņā bez svarīga iemesla

Ar grozījumiem Civillikuma 1074. pants ir papildināts ar otro daļu: "Kopīpašnieks, kurš ieguvis domājamās daļas nekustamā īpašumā, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām, pamatojoties uz darījumu vai tiesas lēmumu par nekustamā īpašuma nostiprināšanu uz ieguvēja vārda, var prasīt tiesā kopīpašuma dalīšanu agrāk nekā piecus gadus no īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā tikai tad, ja tam ir svarīgs iemesls."

Šīs normas mērķis ir novērst tā saucamo kopīpašuma reiderismu – domājamo daļu iegūšanu piespiedu izsolēs vai labprātīgos darījumos par salīdzinoši zemu atlīdzību, kam tūlīt seko kopīpašuma izbeigšanas ultimāts pārējiem kopīpašniekiem. Ņemot vērā, ka tiesvedību ilgums parasti ir 3–5 gadi, kam jāpieskaita piecu gadu ierobežojums, ar grozījumiem būtiski tiks mazināta motivācija iegūt īpašumā domājamās daļas negodprātīgos peļņas gūšanas nolūkos, izstumjot pārējos kopīpašniekus, nevis iegūt īpašumā domājamās daļas nolūkā lietot nekustamā īpašuma daļu, piemēram, dzīvokli vai nedzīvojamās telpas (birojus, veikalus utt.) savām vajadzībām.

Sagaidāms, ka šai normai kontekstā ar pārējiem grozījumiem (domājamās daļas atsavināšanu kā izbeigšanas priekšmetu, kā arī nekustamā īpašuma, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām, sadalīšanu dzīvokļu īpašumos) būs būtiska loma, mazinot kopīpašuma reiderismu.

Kopīpašnieku priekšroka uz domājamo daļu

Ar grozījumiem tiek noteikta kopīpašnieku priekšroka kopīpašuma priekšmeta vai domājamās daļas iegūšanai savā īpašumā. Negodprātīga kopīpašnieka izstumšanas gadījumos (Civillikuma 1074.1 pants) viņa daļas atsavināšana notiks, atdodot šo daļu vienam vai vairākiem kopīpašniekiem ar pienākumu atlīdzināt tās vērtību naudā vai pārdodot izsolē kopīpašnieku starpā (slēgtā izsolē). Tikai tad, ja neviens no pārējiem kopīpašniekiem neizteiks vēlmi iegūt atsavināmo daļu vai tiesai būs pamatotas šaubas par minēto atsavināšanas veidu piemērotību, tiesa noteiks daļas pārdošanu atklātā izsolē. Atklāta izsole notiks arī tādā gadījumā, ja kopīpašnieka daļu neizdosies pārdot slēgtā izsolē, piemēram, neviens nepārsolīs sākumcenu.

Savukārt kopīpašuma izbeigšanas gadījumos (Civillikuma 1075. pants), ja tiesa noteiks lietas vai daļas pārdošanu izsolē un lietu vai daļu vēlēsies iegūt vairāki kopīpašnieki, tiesa noteiks to pārdot izsolē kopīpašnieku starpā (slēgtā izsolē). Ja lietu vai daļu neizdosies pārdot slēgtā izsolē, tā tiks pārdota atklātā izsolē.

Tādā veidā tiek ieviesta jauna iespēja – rīkot iekšēju izsoli kopīpašnieku starpā, nosakot kopīpašnieku prioritāras tiesības iegūt daļu vai lietu īpašumā. Šāds tiesiskais regulējums ir vērsts uz kopīpašnieku interešu aizsardzību, nodrošinot viņu priekšroku iegūt kopīpašuma priekšmetu vai domājamo daļu īpašumā. Šāds risinājums saskan ar pirmpirkuma un izpirkuma tiesības būtību –veicināt kopīpašuma izbeigšanu, dodot priekšroku tieši esošajiem kopīpašniekiem, nevis trešajām personām.

Rezumējot: sagaidāms, ka grozījumi būtiski ierobežos iespējas ļaunprātīgi izmantot kopīpašuma izbeigšanas obligātuma principu, kā arī veicinās godprātīgo kopīpašnieku tiesību aizsardzību. Tāpat sagaidāms, ka pēc grozījumu spēkā stāšanās lielāks skaits māju tiks sadalīts dzīvokļu īpašumos, jo ar grozījumiem ir novērsti atsevišķi šķēršļi, kas līdz šim kavēja māju sadalīšanu dzīvokļu īpašumos tiesas ceļā.

* Rakstā ir pausts autora personīgais viedoklis, kas nav uzskatāms par juridisko konsultāciju vai juridiskās palīdzības sniegšanu, un tas autoram nerada juridiskas saistības pret raksta lasītājiem.

Šis ir autora viedoklis, kas var nesakrist ar "Delfi" redakcijas nostāju.
Seko "Delfi" arī Instagram vai Telegram profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
Lai ierobežotu dezinformācijas kampaņu izplatību, portāls "Delfi" apturējis iespēju komentēt rakstus
Publikācijas saturs vai tās jebkāda apjoma daļa ir aizsargāts autortiesību objekts Autortiesību likuma izpratnē, un tā izmantošana bez izdevēja atļaujas ir aizliegta. Vairāk lasi šeit.

Comment Form